CA Metz, 17 juill. 2026, RG 25/00104

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00104 - N° Portalis DBVS-V-B7J-GJ2F

S.C.I. FIDJI

C/

[H], [E]

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 1], décision attaquée en date du 05 Décembre 2024, enregistrée sous le n° 24/000542

COUR D'APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE - TI

ARRÊT DU 17 JUILLET 2026

APPELANTE :

S.C.I. FIDJI prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

Représentée par Me David ZACHAYUS, avocat postulant au barreau de METZ et par Me Anthony VIEIRA DOS MILAGRES, avocat plaidant au barreau du LUXEMBOURG

INTIMÉS :

Monsieur [U] [H]

[Adresse 2]

Représenté par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ

Madame [J] [E]

[Adresse 2]

Représentée par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.

A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 mai 2026, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

A cette date le délibéré a été prorogé au 17 juillet 2026 et les parties en ont été avisées.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

Mme MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 19 avril 2021, la SCI Fidji a conclu avec Mme [J] [E] et M. [U] [H] un contrat de bail portant sur un local d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 770 euros et une provision mensuelle sur charges de 30 euros.

Par courrier recommandé du 6 juin 2023, Mme [E] et M. [H] ont donné congé à la bailleresse à effet au 24 juillet 2023 et l'état des lieux de sortie a été réalisé le 25 juillet 2023.

Par lettre recommandée du 19 septembre 2023, Mme [E] et M. [H] ont sollicité la restitution du dépôt de garantie de 770 euros, les justificatifs des avances sur charges et les factures relatives aux charges.

Le 30 avril 2024, ils ont assigné la SCI Fidji devant le juge des contentieux de la protection de Metz aux fins de la condamner à leur payer la somme de 1.386 euros au titre du dépôt de garantie majoré, lui enjoindre de justifier des charges et la condamner à leur payer la somme de 2.500 euros au titre du préjudice moral et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 5 décembre 2024, le tribunal a condamné la SCI Fidji à payer à Mme [E] et M. [H] la somme de 1.309 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du jugement, à leur communiquer le décompte par nature de charges et le mode de répartition entre les locataires pour la période du mois d'avril 2021 au mois de juillet 2023 et à leur verser une somme de 1.000 euros au titre de l`article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 21 janvier 2025, la SCI Fidji a interjeté appel du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions du 22 avril 2025, elle demande à la cour d'infirmer le jugement et de :

- à titre principal débouter Mme [E] et M. [H] de toutes leurs demandes

- reconventionnellement les condamner au remboursement des sommes dont elle a été condamnée en première instance, soit la somme de 3.072,97 euros

- les condamner au remboursement des sommes exposées pour la rénovation de la salle de bains dégradée en la somme de 10.491 euros suivant factures réglées

- les condamner au paiement de la somme de 1.540 euros au titre de l'indemnisation du préjudice lié à la perte d'exploitation du bien qui n'a pu être loué pendant deux mois et 4.000 euros au titre du préjudice moral

- les condamner aux dépens des instances et au paiement de la somme de 1.500 euros pour la première instance et 1.500 euros pour l'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que le logement était en très bon état à l'entrée des locataires, que selon les états des lieux de sortie l'appartement a été rendu après deux ans avec de nombreux désordres, qu'elle a dû remplacer la salle de bains pour un montant de 10.491 euros et que les intimés doivent être condamnés à lui rembourser cette somme ainsi que celle de 3.072,97 euros indûment saisie en exécution du jugement. Elle ajoute n'avoir pu louer le logement durant deux mois et sollicite l'indemnisation du préjudice lié à la perte d'exploitation et des dommages et intérêts pour préjudice moral.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 4 mars 2026, Mme [E] et M. [H] demandent à la cour de :

- débouter la SCI Fidji de l'ensemble de ses demandes

- infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés du surplus de leurs demandes et condamné la SCI Fidji à leur rembourser la somme de 1.309 euros avec intérêts au taux légal à compter de la notification du jugement

- condamner la SCI Fidji à leur payer à la somme de 770 euros au titre du dépôt de garantie et 77 euros par mois à compter du 1er septembre 2023 jusqu'à complet paiement du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal sur la somme de 770 euros à compter du 25 août 2023

- la condamner, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, à produire aux débats les justificatifs des charges et justifier de la clé de répartition des charges

- la condamner aux dépens et à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent ne pas être responsables du dégât des eaux intervenu dans la salle de bains, que l'assureur de l'appelante admet que le sinistre résulte d'un affaissement de la douche lié à l'absence de calage et au pourrissement total du plancher de la salle de bains et de la chambre, que le logement ne leur a pas été remis en bon état au vu de l'état des lieux d'entrée et que l'assurance a pris en charge le paiement des travaux de réparation consécutifs au dégât des eaux, réalisés en août et septembre 2023 selon les factures produites. Ils s'opposent à la demande d'indemnisation de la perte d'exploitation faisant valoir que rien ne justifie que les deux mois de latence pour relouer les lieux relèvent de leur responsabilité et que le préjudice n'est pas égal au montant des loyers mais tout au plus à une perte de chance de relouer et de réaliser un bénéfice calculé selon la marge brute. Ils contestent également la demande d'indemnisation d'un préjudice moral.

Sur appel incident, ils font valoir que le dépôt de garantie aurait dû leur être restitué au plus tard le 25 août 2023 et sollicitent sa restitution et 77 euros par mois, soit 10% du loyer mensuel, jusqu'au remboursement du dépôt de garantie. Ils sollicitent en outre la remise sous astreinte des justificatifs des charges imputées et de la clé de répartition.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la restitution du dépôt de garantie

Selon l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l'espèce il n'est pas contesté que les intimés ont versé un dépôt de garantie de 770 euros et il résulte des deux procès-verbaux d'état des lieux de sortie que les clés ont été restituées à l'appelante le 25 juillet 2023. Ces procès-verbaux n'étant pas conformes à l'état des lieux d'entrée, la restitution du dépôt de garantie devait intervenir deux mois après la remise des clés, soit au plus tard le 25 septembre 2023, et il est constant que l'appelante ne l'a pas restitué en invoquant la rénovation de la salle de bains.

Il ressort des états des lieux de sortie que l'une des salles de bains s'est dégradée en cours de location en raison d'une fuite qui a également provoqué des désordres au parquet de la chambre attenante et au plafond du séjour du logement inférieur. Toutefois, l'imputabilité de ce sinistre aux locataires n'est pas démontrée. Il résulte au contraire du rapport de la société mandatée par l'assureur des intimés que la fuite a pour origine l'affaissement du receveur de douche qui a provoqué la désolidarisation des joints souples périphériques de sorte que l'eau s'est infiltrée entre le carrelage et le receveur. Ces conclusions sont corroborées par des photographies et le rapport de l'expertise amiable initiée par l'assureur de l'appelante, précisant que l'affaissement du bac de douche est la conséquence d'un défaut de calage étant observé que la société Napoli, mandatée par l'appelante, évoque quant à elle un «'déjointement'» entre le carrelage et le bac de douche. Les désordres ont donc pour origine le calage et la stabilité de cet équipement qui, en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, relèvent des obligations du bailleur. Il s'en déduit que les intimés n'ont pas à répondre des dégradations de la salle de bains et qu'ils ne restent devoir aucune somme à déduire du dépôt de garantie.

L'alinéa 7 de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Faute d'avoir restitué le dépôt de garantie dans le délai de deux mois à compter du 25 juillet 2023, la SCI Fidji est redevable de la somme de 770 euros et d'une majoration de 10% pour chaque période mensuelle commencée en retard. En conséquence, le jugement est infirmé et elle est condamnée à payer aux intimés la somme de 770 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et une majoration de 77 euros par mois à compter du 1er octobre 2023 jusqu'à complet paiement du dépôt de garantie en principal.

Il est rappelé que l'arrêt infirmatif emporte de plein droit obligation de restitution des sommes versées en exécution du jugement et constitue le titre exécutoire ouvrant droit à cette restitution, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de remboursement des sommes versées par l'appelante.

Sur les autres demandes

Au vu de ce qui précède, la SCI Fidji est déboutée de sa demande en paiement de la rénovation de la salle de bains, en l'absence de dégradations imputables aux intimés. Elle est en conséquence également déboutée de sa demande d'indemnisation au titre d'une perte d'exploitation le temps des travaux. Enfin elle ne justifie d'aucun préjudice moral dès lors qu'il résulte de ce qui précède que la preuve d'une faute des locataires n'est pas rapportée, ni l'existence d'un préjudice.

Sur les charges

Il résulte de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que les charges récupérables, dont la liste exhaustive est fixée par décret, peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges et durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l'espèce c'est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a condamné l'appelante sans astreinte à communiquer aux intimés le décompte par nature des charges et le mode de répartition entre les locataires pour la période du mois d'avril 2021 au mois de juillet 2023, étant observé que l'appelante ne développe aucun moyen en appel pour contester le jugement sur ce point. En application de l'article précité le bailleur doit uniquement'tenir à la disposition'des locataires les pièces justificatives, de sorte que les intimés sont déboutés de leur demande de production des justificatifs de charges.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles sont confirmées.

La SCI Fidji, partie perdante, est condamnée aux dépens d'appel et à payer aux intimés une indemnité de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure. Elle est déboutée de sa demande présentée sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS :