TJ 13001, 16 juill. 2026, RG 25/04128

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’[Localité 1]

JUGEMENT DU :

16 Juillet 2026

RÔLE : N° RG 25/04128 - N° Portalis DBW2-W-B7J-M2YJ

AFFAIRE :

[F] [Z]

C/

[E] [N]

GROSSE(S)délivrées(s)
le
à
Me Bastien FAVARD

COPIE(S)délivrée(s)
le
à
Me Bastien FAVARD

N°2026/ CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDEURS
Madame [F] [Z]
née le 15 septembre 1989 à [Localité 2], de nationalité française, demeurant [Adresse 1]
Monsieur [U] [S] [Y]
né le 23 décembre 1987 à [Localité 3]
de nationalité française, demeurant [Adresse 1]
représenté à l’audience par Me Bastien FAVARD, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDEURS
Monsieur [E] [N]
né le 07 janvier 1958 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant [Adresse 2]
Madame [C] [I]
née le 16 juin 1963 à [Localité 5], de nationalité française, demeurant [Adresse 2]
tous deux non représentés par avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT : Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente
Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier
En présence de Mme VARESANO, magistrate en préaffectation

DÉBATS

A l’audience publique du 27 avril 2026, après dépôt par le conseil des demandeurs du dossier de plaidoirie à l’audience, les défendeurs n’étant pas représentés par avocat, l’affaire a été mise en délibéré au 06 juillet 2026 puis prorogée au 16 juillet 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

réputée contradictoire, en premier ressort,
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
signé par Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente
assistée de Madame MILLET, Greffier
FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Par acte authentique dressé le 24 novembre 2022 en l’étude de Maître [J] [A] et avec la participation de Maître [H] [O], notaires à [Localité 6] et à [Localité 7], M. [F] [Z] et M. [U] [S] [Y] ont acquis de M. [Q] [N] et Mme [C] [I], une maison d’habitation et son terrain attenant avec garage, piscine et cuisine d’été cadastrés section AP n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 3] sur la commune de [Localité 6], au prix de 655 000 euros.

Estimant avoir été victimes d’une réticence dolosive, et par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception du 24 avril 2025, M. [F] [Z] et M. [U] [S] [Y] ont mis en demeure M. [Q] [N] et Mme [C] [I] de trouver une solution amiable, faute de quoi, ils solliciteraient la nullité du contrat ou la réduction du prix, outre l’allocation de dommages et intérêts et le remboursement des frais de justice.

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2025, M. [F] [Z] et M. [U] [S] [Y] ont fait citer M. [Q] [N] et Mme [C] [I] devant la présente juridiction. Au visa des articles 1231 du code civil et 700 du code de procédure civile, ils demandent à la juridiction de :
- condamner M. [Q] [N] et Mme [C] [I] à leur restituer la somme de 150 000 euros au titre de la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses,
- condamner M. [Q] [N] et Mme [C] [I] au paiement de la somme de 60 000 euros au titre du remboursement des travaux réalisés,
- condamner M. [Q] [N] et Mme [C] [I] à leur payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner M. [Q] [N] et Mme [C] [I] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral,
- condamner M. [Q] [N] et Mme [C] [I] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre d’une résistance abusive,
- condamner M. [Q] [N] et Mme [C] [I] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

Ils expliquent avoir été victimes d’une réticence dolosive dans le cadre de l’achat du bien immobilier. Ils soutiennent qu’il n’a pas été porté à leur connaissance le fait que le bien était un appartement nourrice, vendu sciemment par les vendeurs, qui les ont exposés à un risque de représailles. Ils ajoutent qu’ils leur ont menti concernant les panneaux photovoltaïques, leur laissant croire qu’ils fonctionnaient. Ils exposent avoir dû effectuer en urgence des travaux afin mettre le bien en sécurité du fait de la présence d’un trou dans le mur porteur et de fissures.

M. [Q] [N] et Mme [C] [I], régulièrement cités par voie d’assignation délivrée en étude, n’ont pas constitué avocat afin de faire valoir leurs observations ou prétentions.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 9 février 2026 avec effet différé au 20 avril 2026 et fixée à l’audience de plaidoirie du 27 avril 2026.

MOTIFS

Sur les demandes en condamnation

L’article 1112-1 du code civil dispose que « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

En vertu de l’article 1130 du code civil, « l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».

L’article 1137 du code civil dispose que « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».

Il est constant que le dol suppose un caractère intentionnel de la dissimulation d’une information déterminante du consentement.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil “Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.”

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [F] [Z] et M. [U] [S] [Y] ont acquis de M. [Q] [N] et Mme [C] [I], par acte authentique signé le 24 novembre 2022, un bien à usage d’habitation situé sur la commune de [Localité 6], au prix de 655 000 euros.

M. [F] [Z] et M. [U] [S] [Y] soutiennent que M. [Q] [N] et Mme [C] [I] ont volontairement dissimulé trois informations déterminantes de leur consentement, s’agissant du bien qui aurait été utilisé dans le cadre d’un trafic de stupéfiants, de panneaux photovoltaïques ne fonctionnant pas et non rattachés au réseau électrique et d’un mur porteur avec fissures nécessitant des travaux urgents de consolidation.

Il est produit aux débats des échanges de mails entre M. [F] [Z] et M. [U] [S] [Y] et l’agent immobilier ayant servi d’intermédiaire lors de la transaction, d’une part, et les deux notaires ayant prêté leur concours dans le cadre de l’acte authentique, d’autre part, selon lesquels ils n’avaient pas été informés par les vendeurs de ces difficultés.

Concernant le bien immobilier et le trafic de stupéfiants

M. [F] [Z] et M. [U] [S] [Y] soutiennent que l’une des dépendances du bien vendu était en réalité un “appartement nourrice” ayant été utilisé dans le cadre d’un trafic de stupéfiants en début d’année 2022, de grande ampleur, impliquant le banditisme marseillais, ce que les vendeurs n’ont pas, sciemment, porté à leur connaissance.

Ils produisent à la procédure un article issu de la consultation des pages internet faisant mention d’une saisie de 38 kilos de cannabis en février 2022, dans un appartement utilisé en airbnb sur [Localité 6].

Si M. [F] [Z] et M. [U] [S] [Y] soutiennent subir un préjudice du fait de la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses du fait de la moins value du bien et du risque de représailles, les éléments produits en l’état, sont insuffisants pour établir un lien entre l’appartement acheté et le bien concerné par le trafic de stupéfiants, de sorte que leur demande de condamnation des défendeurs de ce chef sera rejetée.

Sur les panneaux photovoltaïques

M. [F] [Z] et M. [U] [S] [Y] expliquent avoir acheté un bien immobilier équipé de panneaux photovoltaïques, lesquels étaient supposés être en état de marche dès lors qu’ils ont été destinataires d’un transfert de contrat, et alors que ces panneaux n’ont jamais fonctionné et n’étaient en réalité pas rattachés au réseau électrique.

Il résulte de l’acte authentique du 24 novembre 2022 signé entre les parties, dans le paragraphe relatif à l’”existence de travaux réalisés par d’anciens propriétaires (...) En ce qui concerne les panneaux photovoltaïques” que “ le VENDEUR déclare que les travaux consistant en l’installation de panneaux photovoltaïques ont été effectués par l’ancien propriétaire. Une déclaration préalable de travaux a été déposée auprès de la Mairie (...). Le vendeur déclare qu’à sa connaissance aucune déclaration d’achèvement et de conformité des travaux n’a été déposée.”

En page 31, il est mentionné “Panneaux photovoltaïques : le VENDEUR déclare que le BIEN est équipé de panneaux photovoltaïques, tels que précisé ci-dessus et mis en service au cours de l’année 2013 pour lesquels il a souscrit une assurance de responsabilité civile , ainsi qu’une assurance dommages dont le vendeur n’est pas en mesure de justifier (...) Les PARTIES ont effectué : -le changement d’exploitant tant auprès de la Direction de la Demande et des Marchés Energétiques qu’auprès de l’agence régionale EDF-ARD afin que l’ACQUEREUR bénéficie de l’obligation d’achat de l’électricité photovoltaïque sur la durée restant à couvrir par le temps d’achat, soit vingt ans déduction faite du temps consommé par le premier exploitant, - un relevé contradictoire des compteurs à la date de ce jour. Le vendeur déclare avoir remis à l’acquéreur tous les éléments en sa possession et notamment le contrat avec le fournisseur d’Energie.”

A l’appui de leur prétention, M. [F] [Z] et M. [U] [S] [Y] produisent deux bons de commande de l’entreprise “Monabee” en date de novembre 2019 et février 2020, au nom des anciens propriétaires, à savoir M. [B] et M. [N] s’agissant d’un système de gestion d’énergie.
Ils communiquent en outre un mail émanant d’un correspondant d’ENEDIS confirmant, en réponse à la demande de raccordement des panneaux solaires sur la maison litigieuse, l’absence de raccordement ou de contrat de fait ou en cours sur ce point de livraison.

M. [F] [Z] et M. [U] [S] [Y] ne communiquent pas aux débats le contrat avec le fournisseur d’énergie qui leur avait été transmis lors de la signature de l’acte de vente, ni de pièces tels un constat d’huissier permettant d’objectiver l’absence de raccordement.
De plus, ils ne produisent pas d’élément permettant d’établir leur préjudice financier.

En conséquence, leur demande de condamnation de M. [Q] [N] et Mme [C] [I] de ce chef sera rejetée.

Sur les travaux réalisés du fait des fissures et du trou dans le mur porteur

M. [F] [Z] et M. [U] [S] [Y] soutiennent avoir été contraints d’effectuer des travaux en urgence, suite à l’apparition de fissures liées au trou qui aurait été réalisé dans le mur porteur par les vendeurs.

Ils produisent des photographies de faible qualité ainsi qu’une facture n°170 datée du 20 mai 2024 de la société Manu Maçonnerie portant mention s’agissant de la nature des travaux “faire ouverture entrée cuisine séjour”.

Toutefois, M. [F] [Z] et M. [U] [S] [Y] ne démontrent pas en quoi ces travaux étaient nécessaires pour assurer la sécurité de leur logement, et ainsi l’existence d’une dissimulation par les vendeurs de travaux urgents de sécurisation, de sorte que leur demande de ce chef sera rejetée.

En conséquence, faute pour M. [F] [Z] et M. [U] [S] [Y] de démontrer l’existence d’un dol commis par les vendeurs, concernant le lien entre le bien et un trafic de stupéfiants, le défaut de raccordement des panneaux photovoltaïques et la nécessité d’effectuer en urgence des travaux de sécurisation, leurs demandes en condamnation de M. [Q] [N] et Mme [C] [I] à restituer la somme de 150 000 euros au titre de la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses, en paiement de la somme de 60 000 euros au titre du remboursement des travaux réalisés, en condamnation à leur payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts, et en condamnation à leur payer la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral, seront rejetées.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

L'exercice d'une action en justice par une partie qui fait une appréciation inexacte de ses droits n'est pas, en soi, constitutif d'une faute, à moins que cet exercice ne soit accompagné de circonstances particulières de nature à le faire dégénérer en abus par malice, légèreté blâmable ou intention de nuire, circonstances non caractérisées au cas d'espèce, de sorte que la demande de M. [F] [Z] et M. [U] [S] [Y] en condamnation de M. [Q] [N] et Mme [C] [I] pour résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [F] [Z] et M. [U] [S] [Y], partie perdante, seront condamnés aux dépens de l’instance et seront en conséquence déboutés de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’instance engagée après le premier janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune raison ne justifiant d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci sera de droit.

PAR CES MOTIFS,