TJ 13001, 9 juill. 2026, RG 25/00565

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’[Localité 1]

JUGEMENT DU :

09 Juillet 2026

RÔLE : N° RG 25/00565 - N° Portalis DBW2-W-B7J-MSL2

AFFAIRE :

[X] [K]

C/

[M] [D]

GROSSE(S)délivrées(s)
le
à
Maître [H] [T]

COPIE(S)délivrée(s)
le
à
Maître [H] [T]

N°2026 CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDEUR

Monsieur [X] [K]
né le 12 septembre 1959 à [Localité 2], de nationalité Monégasque, demeurant [Adresse 1]

ayant pour avocat postulant, Maître Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué à l’audience par Maître JUSTON
ayant pour avocat plaidant Maître Laurent ROTGE, du cabinet TALLIANCE AVOCATS, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [D]
né le 10 décembre 1995 à [Localité 3], de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT :Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente
statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, greffier
En présence de monsieur [Y] [J], auditeur de justice

DÉBATS

A l’audience publique du 12 mai 2026, après rapport oral de Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente, et après dépôt du dossier de plaidoirie par le conseil du demandeur, l’affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe, signé par Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente, assistée de Madame MILLET, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE
Selon acte authentique du 21 décembre 2023, dressé en l’étude de maître [L] [Z], notaire à [Localité 4], M. [X] [K], en qualité de promettant, a consenti une promesse unilatérale de vente à M. [M] [D], en qualité de bénéficiaire, portant sur une propriété bâtie située [Adresse 3] à [Localité 4] cadastrée section AM n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 3] au prix de 2.130.000 euros.
La promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 17 mai 2024 à 16 heures, sous les seules conditions suspensives de droit commun, aucune condition suspensive d’obtention de prêt n’ayant été stipulée.
La promesse prévoyait également une indemnité d’immobilisation d’un montant total de 100.000 euros à verser par l’acquéreur dans les dix jours suivants la signature de l’acte et séquestrée en la comptabilité du notaire du promettant.
Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) du 16 septembre 2024, avisée le 18 septembre 2024 et retournée sous la mention « Pli avisé et non réclamé », le conseil de M. [X] [K] a mis en demeure M. [M] [D] de payer la somme de 100.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.
Par acte de commissaire de justice du 3 juin 2025, M. [X] [K] a assigné M. [M] [D] devant le tribunal judiciaire de céans aux fins de :
Le condamner à lui payer la somme de 100.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation convenue à la promesse du 21 décembre 2023,Le condamner à lui payer la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et défaut d’exécution de son engagement contractuel,Le condamner à la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et débouter le défendeur de toute demande d’aménagement ou retrait.M. [M] [D], bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 3 juin 2025 remis à sa personne, n’a pas constitué avocat.
Par ordonnance du 16 février 2026, la clôture de la procédure a été ordonnée et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 12 mai 2026 à laquelle elle a été retenue.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation
En vertu de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Aux termes de l’article 1104 du code civil, « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».
Il ressort de l’article 1124 du code civil que « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis.
Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul ».

Et, en vertu de l’article 1304-3 du code civil, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt ».

En l’espèce, par un acte authentique du 21 décembre 2023, M. [X] [K], en qualité de promettant, et M. [M] [D], en qualité de bénéficiaire, ont signé une promesse unilatérale de vente portant sur un bien situé [Adresse 3] à [Localité 4] au prix de 2.130.000 euros.
L’acte authentique stipule une indemnité d’immobilisation libellée comme suit, en page 9 : « Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de CENT MILLE EUROS (100 000,00 EUR).
De convention expresse entre les parties cette somme sera versée par le BENEFICIAIRE, qui s'y oblige, au plus tard dans les dix (10) jours suivants la signature des présentes, et sera affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BENEFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle de ce dernier.
A cet effet, avec l'accord des parties, elle sera versée entre les mains du notaire du PROMETTANT.
Le sort de cette somme, en ce compris celui des intérêts produits par elle le cas échéant, sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
a) Elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise.
b) Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente ou la non levée de l'option résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.
c) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.
Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.
Dans l'hypothèse où l'indemnité d'immobilisation n'aurait pas été versée dans le délai ci-dessus imparti, les présentes seront résolues de plein droit en application des articles 1225 et 1229 du Code civil sans autre formalité que la mise en demeure préalable effectuée en application du second alinéa de l'article 1225 dudit Code.
En cas de difficulté entre les parties sur le sort de l'indemnité d'immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d'entre elles de se pourvoir en justice afin qu'il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre ».
En outre, la promesse unilatérale de vente stipule une clause intitulée « Carence », selon laquelle « La carence s’entend ici du manquement fautif par l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente.
En l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai
Au cas où le BENEFICIAIRE n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BENEFICIAIRE de l’acquérir ».

Par ailleurs, l’acte authentique comporte une clause relative aux conditions suspensives de droit commun qui prévoit que « les présentes sont soumises à l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées en la faveur du BENEFICIAIRE, qui sera seul à pouvoir s’en prévaloir.
Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le BENEFICIAIRE entend donner. Le PROMETTANT devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans.
L’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible ».
 
En revanche, la promesse de vente ne prévoit aucune condition suspensive particulière, notamment d’obtention de prêt, puisqu’il est indiqué que « le BENEFICIAIRE déclare qu’il n’entend pas contracter d’emprunt pour le financement de l’acquisition envisagée, le financement devant être assuré en totalité par ses deniers personnels ».

Il n’est pas contesté que :
l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 100.000 euros n’a pas été versée par M. [M] [D] en la comptabilité de l’office notarial dans un délai dix jours à compter de la signature de la promesse unilatérale de vente, soit avant le 31 décembre 2023, les conditions suspensives de droit commun ont été réalisées,M. [M] [D] n’a pas levé l’option dans les délais de la promesse expirant le 17 mai 2024 à 16 heures.
M. [X] [K] produit également une LRAR du 16 septembre 2024 adressée par son conseil à M. [M] [D], mettant ce dernier en demeure de régler la somme de 100.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation compte tenu de l’absence de levée d’option dans le délai prévu à la promesse de vente et malgré la réalisation des conditions suspensives de droit commun, l’avis de réception étant revenu avec la mention “pli avisé et non réclamé le 7 octobre 2024”.

Il s’ensuit que l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse liant les parties est acquise à M. [X] [K] faute par M. [M] [D] d'avoir levé l'option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

En conséquence, il convient de condamner M. [M] [D] à payer à M. [X] [K] la somme de 100.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

M. [X] [K] sollicite la condamnation de M. [M] [D] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au motif que l’attitude de ce dernier est particulièrement blâmable et dommageable.

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance. Il résulte de l’article 1231-1 précité que l’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice directement subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, le demandeur ne justifie par aucune pièce avoir subi un préjudice spécifique résultant de la résistance au paiement de l’indemnité d’immobilisation due par M. [M] [D].

En conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Succombant, M. [M] [D] sera condamné aux dépens de l’instance et à payer à M. [X] [K] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS