TJ 33063, 17 juill. 2026, RG 26/00404

Du 17 juillet 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 26/00404 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3ROA

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[I] [N]

- Expéditions délivrées à
Mme [I] [N]

- FE délivrée à
Me Catherine LATAPIE-SAYO

Le 17/07/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 juillet 2026

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
RCS [Localité 1] N° 552 046 484
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représentée par Me Catherine LATAPIE-SAYO (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [I] [N]
née le 24 Avril 1988 à [Localité 3]
[Adresse 3],
[Adresse 4]
[Localité 4]

Comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique en date du 29 Mai 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 11 Mars 2026

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date des 15 janvier 2010 et 22 avril 2021, la société anonyme COLIGNY a donné à bail à Madame [I] [N] et à Monsieur [D] [M], un logement situé [Adresse 5] à [Localité 5] ainsi que deux portes d'un parking intérieur n°30 et n°31, moyennant un loyer mensuel initial de 452,11 euros charges comprises pour le bail d’habitation, de 57,02 euros charges comprises pour la porte n°30 et de 28,56 euros charges comprises pour la porte n°31.

Monsieur [D] [M] a donné congé en 2013, de sorte que seule Madame [I] [N] est titulaire des baux.

Par acte à effet du 21 janvier 2019, la S.A COLIGNY a fusionné avec la société CDC HABITAT SOCIAL.

Par acte de commissaire de justice du 05 décembre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la S.A COLIGNY, a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3.130,50 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit des baux.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2026, la société CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la S.A COLIGNY, a assigné Madame [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 29 mai 2026 aux fins de voir :

- Constater le jeu de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail du logement situé [Adresse 6] à compter du 6 février 2026 ;
- Constater le jeu de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail du parking intérieur situé [Adresse 7] à compter du 6 janvier 2026 ;
- Constater le jeu de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail du parking intérieur situé [Adresse 8] à compter du 6 janvier 2026 ;
- Ordonner l’expulsion de Madame [I] [N] ainsi que celles de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux dans la quinzaine de la signification de la décision à intervenir, avec si nécessaire le concours de la force publique ;
- Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;
- Condamner Madame [I] [N] au paiement de la somme provisionnelle de 4.396,25 euros à valoir sur le montant des loyers, charges, restant actuellement dû, mois de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.130,50 euros à compter du 5 décembre 2025, date du commandement et pour le surplus compter de l’assignation :
- Condamner Madame [I] [N] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, jusqu’à la vidange effective des lieux ;
- Condamner Madame [I] [N] à payer une somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 5 décembre 2025.

L'affaire a été débattue à l'audience du 29 mai 2026.

Lors de l’audience du 29 mai 2026, la société CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la S.A COLIGNY, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7.771,07 euros au 27 mai 2026 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi des délais de paiement, compte tenu de l’absence de reprise du paiement du loyer courant.

En défense, Madame [I] [N] comparaît et expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle indique que son foyer se compose de ses enfants et de ses petits-enfants avec des ressources familiales approximatives de 2000 euros par mois.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 17 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

La société CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la S.A COLIGNY, justifie s’être acquittée du timbre au titre de la contribution à l’aide juridique conformément aux dispositions des articles 62 et suivants du code de procédure civile l’exigeant à peine d’irrecevabilité.

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 12 mars 2026, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 29 mai 2026.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 08 décembre 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique aux portes n°30 et n°31 du parking intérieur.

En l’espèce, les baux conclus entre les parties comportent des clauses de résiliation de plein droit des baux pour défaut de paiement, de deux mois pour le bail d’habitation et d’un mois pour les baux relatifs aux deux portes du parking intérieur n°30 et n°31.

La société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [I] [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 3.130,50 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 5 décembre 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [I] [N] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 5 décembre 2025, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 6 février 2026 pour le bail d’habitation, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

La locataire n’ayant pas non plus, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 05 décembre 2025, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu des clauses de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 6 février 2026 pour les baux concernant les portes n°30 et n°31 du parking intérieur situé à la même adresse.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir des clauses de résiliation emportant résiliation des baux acquise depuis le 6 février 2026.

Dès lors, Madame [I] [N] est occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 6 février 2026, ce qui constitue pour la société CDC HABITAT SOCIAL un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Aucun élément du dossier ne justifie de supprimer le bénéfice de ce délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. La demande d’expulsion de la défenderesse des lieux dans la quinzaine de la signification de la décision à intervenir, sera donc rejetée.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation des baux.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 7.771,07 euros à la date du 27 mai 2026.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance :
les frais de procédure qui relèvent des dépens (130,22 + 165,66 euros).

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [I] [N] sera donc condamnée au paiement de la somme de 7.475,19 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 27 mai 2026 – échéance du mois de mai 2026 incluse. Madame [I] [N] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (qui est, à la date de l’audience, de 714,68 euros par mois pour le bail d’habitation, 63,65 euros par mois pour le bail relatif à la porte n°30 et 31,88 euros par mois pour le bail relatif à la porte n°31), à compter du 1er juin 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX, de la notification de l’assignation au représentant de l’État ainsi que la contribution pour l’aide juridique d’un montant de 50 euros. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [I] [N].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [I] [N] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la S.A COLIGNY, la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS