TJ 33063, 17 juill. 2026, RG 26/00022

Du 17 juillet 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 26/00022 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3IP7

[Z], [I] [N]

C/

[X] [W]

- Expéditions délivrées à
Maître [O] [B]

- FE délivrée à
Me Florence MOLERES

Le 17/07/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 juillet 2026

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [Z], [I] [N]
née le 10 Juin 1952 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représentée par Me Florence MOLERES (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [X] [W]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Représentée par Maître Charlotte MOUSSEAU, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - [B]

DÉBATS :

Audience publique en date du 29 Mai 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 05 Décembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 mai 1983, Madame [P] [N] a donné à bail à Monsieur [U] [V] un logement situé [Adresse 4] pour une durée de six ans à effet du 1er septembre 1983 pour se terminer le 1er septembre 1989.

Après plusieurs reconductions tacites et à la suite du décès de Monsieur [U] [V], le bail s'est reconduit avec son épouse Madame [X] [W] avec un loyer actualisé mensuel de 940,31€, charges comprises.

Madame [Z] [N] est venue aux droits de Madame [P] [N] décédée le 22 novembre 2020.

Suivant acte d'huissier de justice du 10 août 2022, Madame [Z] [N] a fait délivrer à Madame [X] [W] un congé aux fins de vente du logement à effet au 31 août 2025.

Madame [X] [W] s'est maintenue dans les lieux postérieurement à la date d'effet du congé.

Par acte introductif d'instance en date du 5 décembre 2025, Madame [Z] [N] a fait assigner Madame [X] [W] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 20 février 2026 aux fins de voir :

- débouter Madame [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- constater la résiliation du bail, suite au congé aux fin de vendre, délivré le 10 août 2022, avec effet au 31 août 2025 à minuit ;

- juger que Madame [W] est déchue de tout droit sur le logement situé [Adresse 4] à l'expiration de la date d'échéance du bail, soit au 31.08.2025 à minuit ;

- ordonner l'expulsion de Madame [W], occupante sans droit ni titre, et de tout occupant de son chef, avec au besoin, le concours d'un serrurier et l'assistance éventuelle de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L 412-1 du code de procédure civile d'exécution et L 153-2 du CPCE ; et ce sous astreinte définitive de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

- condamner Madame [W] à régler à Madame [N] une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer charges comprises soit la somme mensuelle de 940.31 € et ce jusqu'à parfaite libération des lieux ;

-condamner Madame [W] à régler à Madame [N] une provision d'un montant de 3.211.93€ correspondant aux loyers, taxes d'ordure ménagère et indemnités d'occupation non réglées actualisés à décembre 2025, décembre inclus ;

- condamner Madame [W] à régler à Madame [N] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC outre les entiers dépens d'instance.

A l'audience du 20 février 2026, l'affaire a été renvoyée au 20 mars 2026 puis au 29 mai 2026.

Lors des débats, Madame [Z] [N], représentée par son conseil, sollicite désormais du juge des contentieux de la protection de :

- se déclarer compétent pour statuer sur les demandes ;

- constater qu'il n'existe aucune contestation sérieuse soulevée par Madame [W], cette dernière étant prescrite sur le fondement de l'article 7-1 de la loi du 06.07.1989 pour contester le congé aux fins de vendre, délivré le 10.08.2022 et mal fondée à le contester puisqu'il n'existe aucune fraude, ni irrégularité ;

- débouter Madame [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- constater la résiliation du bail, suite au congé au fin de vendre, délivré le 10.08.2022, avec effet au 31.08.2025 à minuit ;

- juger que Madame [W] est déchue de tout droit sur le logement situé [Adresse 4] à l'expiration de la date d'échéance du bail, soit depuis le 31.08.2025 à minuit ;

- ordonner l'expulsion de Madame [W], occupante sans droit ni titre, et de tout occupant de son chef, avec au besoin, le concours d'un serrurier et l'assistance éventuelle de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L 412-1 du code de procédure civile d'exécution et L 153-2 du CPCE ; et ce, sous astreinte définitive de 500 euros par jour de retard à compter de la décision a intervenir ;

- condamner Madame [W] à régler à Madame [N] une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer charges comprises soit la somme mensuelle de 940.31 € et ce jusqu'à parfaite libération des lieux ;

- condamner Madame [W] à régler à Madame [N] une provision d'un montant de 188 € correspondant à la taxe d'ordure ménagère de décembre 2022,

- débouter Madame [W] de tout délai de grâce ;

- à titre subsidiaire si par impossible le juge des réfères s'estimait incompétent, renvoyer l'affaire directement en plaidoirie devant le juge du fond à l'audience qu'il vous plaira de fixer

- en tout état de cause, condamner Madame [W] à régler à Madame [N] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC outre les entiers dépens d'instance.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus aux conclusions, soutenues oralement à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

En défense, Madame [X] [W], représentée par son conseil, sollicite du juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

- à titre principal, se déclarer incompétent au profit du juge du fond;

- constater que l'ensemble des demandes formulées par Madame [N] à son encontre se heurte à des contestations sérieuses ;

- débouter Madame [N] de l'ensemble de ses demandes;

- condamner Madame [N] à verser à Madame [W] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner Madame [N] aux entiers dépens ;

- à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où une mesure d'expulsion serait ordonnée à l'encontre de Madame [W], accorder à Madame [W] un délai de grâce de douze mois pour quitter les lieux.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus aux conclusions, soutenues oralement à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 17 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés

L'article 834 du Code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En l'espèce, si Madame [X] [W] demande au juge, aux termes du dispositif de ses conclusions, de se déclarer incompétent au profit du juge du fond, elle ne fait dans ses écritures que contester les pouvoirs du juge des référés du fait de l'existence de contestations sérieuses. Ces moyens ne visent qu'à contester le bien-fondé des demandes de Madame [N] et les pouvoirs du juge des référés et non sa compétence. Ces moyens soulevés par Madame [W] en raison de l'existence de contestations sérieuses relativement à la validité du congé délivré ne constituent donc pas une exception d'incompétence mais s'analysent en des moyens relatifs au pouvoir d'appréciation de la juridiction de référés.

Il s'ensuit que le juge des référés est compétent pour statuer sur l'action engagée par Madame [N] au visa de l'article 834 du Code de procédure civile, laquelle action relève bien de ses attributions. Il lui appartient dès lors de dire s'il y a lieu ou non à référé sur ces demandes. Ainsi, la demande de Madame [W] tendant pour le juge à se déclarer incompétent au profit du juge du fond sera tout naturellement rejetée.

De même, la demande émise par Madame [N] à titre subsidiaire visant à renvoyer l'affaire au fond si le juge des réfères s'estimait incompétent, est devenue sans objet.

Sur les demandes de Madame [Z] [N]

L'article 834 du Code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En vertu de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

En outre, l'article 15 I et II de la loi précitée en vigueur au jour de la délivrance du congé impose, à peine de nullité du congé pour vente, l'indication du motif invoqué, la mention du prix et des conditions de la vente ainsi que la reproduction des termes des cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi. En outre, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un huissier de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Au surplus, le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

Cet article n'imposant aucun encadrement, le bailleur détermine librement le prix auquel il entend offrir son logement au locataire en place et rien ne s'oppose à ce qu'il situe la valeur au-dessus du marché, l'intention spéculative n'étant pas sanctionnée en elle-même et la surestimation du prix pouvant résulter d'une ambition excessive du bailleur désireux de vendre au meilleur prix.

Néanmoins, le locataire reste recevable à invoquer la fraude sur le fondement des dispositions du code civil en faisant valoir que le caractère manifestement excessif du prix caractérise un défaut de sincérité de l'intention de vendre. La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire qui doit établir que le bailleur a intentionnellement fixé le montant de son offre à un chiffre manifestement excessif en vue de le décourager de se porter acquéreur et de l'évincer.

En l'espèce, se prévalant d'une occupation sans droit ni titre de Madame [W] en ce qu'elle s'est maintenue dans les lieux au-delà de l'expiration du délai de préavis du congé pour vendre le logement qui lui a été signifié, sans qu'elle n'ait accepté l'offre de vente, Madame [N] entend obtenir son expulsion et sa condamnation à lui verser une indemnité d'occupation. Elle oppose la prescription de l'action de Madame [W] pour contester le congé aux fins de vente du 10 août 2022.

De son côté, Madame [X] [W] conteste la validité du congé pour vendre en raison du caractère frauduleux du prix, de l'absence de détermination précise du bien et des difficultés tenant à la prescription invoquée par Madame [N]. Elle précise toutefois que la contestation du congé pour vendre formulée par ses soins ne peut être considérée comme prescrite.

A titre liminaire, il convient de rappeler que s'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d'annuler un congé pour vendre, il lui appartient de rechercher si les contestations portant sur la validité de vente sont sérieuses, auquel cas il ne pourra être fait droit à la demande de Madame [N] d'ordonner l'expulsion de Madame [W] du bien pour occupation sans droit ni titre et à sa condamnation à lui verser une indemnité d'occupation.

Concernant la prescription de l'action de Madame [W] opposée par Madame [N], la contestation du congé pour vente émise par Madame [W] n'est pas prescrite dès lors que si le congé pour vente a été délivré le 10 août 2022, il est constant que Madame [N] a fait signifier à Madame [W] un nouveau prix de vente le 24 février 2025, nouvelle offre qui a conduit la défenderesse à s'interroger sur le caractère frauduleux du prix fixé dans le congé initial. Le point de départ du délai de trois ans court ainsi à compter du fait lui ayant permis d'exercer son droit soit à compter du 24 février 2025.

Quoi qu’il en soit, il résulte des pièces versées aux débats qu'un contrat de bail a été conclu le 19 mai 1983 à effet du 1er septembre 1983 pour une durée de 6 ans reconductible lequel a été reconduit tacitement à plusieurs reprises.

Il est constant que Madame [N] a fait délivrer à Madame [W], par acte d'huissier du 10 août 2022, un congé pour vente à effet au 31 août 2025.

Ce congé comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 15 I et II de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu'il contient l'indication du motif invoqué, la mention du prix et des conditions de la vente ainsi que la reproduction des termes des cinq premiers alinéas de l'article 15 II de la loi précitée. Au surplus, il a été délivré par la bailleresse dans un délai de six mois.

S'agissant du prix de vente du bien, le congé du 10 août 2022 a été délivré moyennant le prix de 550.000 € pour l’échéance du 31 août 2025.

Pour justifier du caractère frauduleux du prix fixé dans le congé et de ce que cette somme serait excessive, Madame [W] allègue que la bailleresse a procédé à une modification substantielle du prix de vente en signifiant, par acte du 24 février 2025, un nouveau prix à hauteur de 435.000 €. Elle soutient qu’une telle variation démontre que le prix initialement fixé dans le congé à la somme de 550.000€ n’était ni ferme ni définitif et n’était en réalité pas une offre sérieuse. Elle ajoute que le prix initial a été fixé dans une logique dissuasive, constitutive d’une manœuvre frauduleuse destinée à provoquer son départ.

Cependant, la signification d’un nouveau prix de vente par acte du 24 février 2025 n'est pas suffisante pour démontrer que le prix proposé à Madame [W] dans le congé était excessif et constitutif d'une fraude, ce d’autant que le prix de vente dans le congé a été fixé en août 2022 et la signification du nouveau prix est intervenue en février 2025 soit plus de deux ans et demi après.

Au surplus, il y a lieu de relever que la signification du nouveau prix s’explique par une offre de vente reçue, l’acte du 24 février 2025 indiquant que : « le propriétaire a reçu une offre de vente inférieure pour ledit bien immobilier d’un montant de 435.000€ » et qu’il est fait obligation au bailleur en vertu de l’article 15 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, de notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente.

Madame [W] ne verse aucune estimation de valeur du bien à la date du congé émanant d’une agence immobilière ni aucune annonce concernant des biens similaires qui permettraient d'établir que le prix mentionné dans le congé délivré le 10 août 2022 était manifestement excessif au regard des prix du marché.

Madame [W] ne rapporte donc pas la preuve, qui lui incombe, du caractère prohibitif du prix mentionné et de ce qu’il constitue une fraude.

Concernant l'absence de détermination précise du bien objet de la vente, il y a lieu de rappeler que l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 n'exige pas que la consistance du bien soit expressément mentionnée dans le congé. Il suffit que l'objet de l'offre soit déterminé et que son contenu ne diffère pas de celui de la chose louée.

Le congé indique que Madame [N] entend exercer son droit de reprise sur les locaux aux fins de vente que Madame [W] occupe sis [Adresse 3] au [Localité 4].

Cette adresse correspond à l’adresse du bien loué par cette dernière étant précisé qu’il est expressément fait référence dans le congé au contrat de bail du 19 mai 1983 lequel mentionne cette adresse et indique qu'il s'agit d’: « une maison individuelle avec jardin et garage située au [Adresse 5]. La surface habitable comprenant deux chambres, un bureau, un salon, une salle à manger, une cuisine contiguë à une buanderie ».

Il n'existe aucune ambiguïté ni incertitude sur la chose vendue puisque l'offre de vente contenue dans le congé porte sur l'immeuble concerné par le contrat de location qui comprend une description détaillée du bien loué.

Madame [X] [W], locataire des lieux depuis plus de 40 ans, ne pouvait ignorer la consistance du bien loué et, par suite, la consistance du bien faisant l'objet du congé pour vendre et soutient dès lors à tort que la désignation contenue dans le congé ne lui permettait pas d’appréhender la consistance réelle du bien objet de la vente.

Elle ne démontre pas que la formulation de la consistance du bien dans le congé l’a empêché de se positionner sur l'offre d'achat qui lui a été faite.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de constater la validité du congé délivré par Madame [Z] [N] ayant produit ses effets en date du 31 août 2025 et de constater la résiliation du bail à cette même date.

En se maintenant dans les lieux à l'expiration du délai imparti soit depuis le 31 août 2025, Madame [W] est devenue occupante sans droit ni titre ce qui constitue un trouble manifestement illicite à l'égard de Madame [N] auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande de Madame [N] d'une expulsion à compter de la décision à intervenir dans la mesure où rien ne justifie de supprimer ou réduire le délai de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux, Madame [N] ne démontrant pas de mauvaise foi de la part de Madame [W].

Madame [X] [W], occupante sans droit ni titre depuis le 31 août 2025, sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (940,31€ par mois à la date de l'audience). Cette indemnité sera due, en deniers ou quittances, à compter du 1er juin 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande d'astreinte

L'expulsion de l’occupante étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes de l'article L.421-1 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n'y a pas lieu en référé de prononcer en outre une astreinte.

Sur la provision

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi précitée prévoit en outre que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
(…) 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En l’espèce, Madame [Z] [N] réclame la condamnation de Madame [X] [W] à lui verser la somme de 188€ à titre de provision correspondant à la taxe d’ordures ménagères de décembre 2022.

Madame [X] [W] allègue que la créance alléguée se heurte à des contestations sérieuses tant dans son principe que dans son quantum dès lors que le décompte produit est erroné en ce que la bailleresse lui réclame à deux reprises la taxe des ordures ménagères de l’année 2022 d’un montant de 188€ et que cette demande se heurte à la prescription.

Réclamée en décembre 2022 au titre de la taxe d’ordures ménagères, cette demande n’est pas prescrite, l’assignation ayant été délivrée le 5 décembre 2025. En revanche, à défaut de produire un justificatif de ladite taxe, la créance de Madame [N] est sérieusement contestable. Partant, elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle émise par Madame [X] [W]

L’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En outre, l’article L. 412-4 du code précité précise, quant à lui, que ces délais ne peuvent, en aucun cas, être inférieurs à trois mois ni supérieurs à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [X] [W] sollicite l'octroi d'un délai d'un an pour quitter les lieux, demande à laquelle Madame [N] s’oppose.

Madame [X] [W] démontre avoir effectué des démarches aux fins de trouver un nouveau logement, l’attestation de la société HOME EXPLORER mentionnant avoir été mandatée par elle depuis le 17 février 2025 afin de l’accompagner dans la recherche d’une location.

Il convient toutefois de relever que la défenderesse a d'ores et déjà bénéficié de plus de 10 mois de délais pour quitter les lieux depuis le 31 août 2025, date de l’effet du congé et que Madame [Z] [N] est ainsi pénalisée depuis plusieurs mois par le maintien de Madame [X] [W] dans le bien, bien dont elle ne peut disposer pour le vendre.

En conséquence, au vu des situations respectives des parties, il est justifié de surseoir à l’expulsion en accordant à la défenderesse un délai de 2 mois à compter de la présente décision.

Sur le sort des meubles

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent et attribuent compétence au juge de l’exécution

Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [X] [W].

Condamnée aux dépens, Madame [X] [W] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [X] [W] à verser à Madame [Z] [N] la somme de 500€.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS