TJ 33063, 17 juill. 2026, RG 25/00773

Du 17 juillet 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/00773 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2K5C

[P] [B], [C] [B]

C/

[Q] [M]

- Expéditions délivrées à
Me Sandra PORTRON

- FE délivrée à
Maître Charlotte MOUSSEAU

Le 17/07/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 juillet 2026

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [B]
né le 22 Août 1977 à [Localité 1] (TUNISIE)
[Adresse 3]
[Localité 2]

Madame [C] [B]
née le 02 Mai 1980 à [Localité 1] (TUNISIE)
[Adresse 3]
[Localité 2]

Représentés par Maître Charlotte MOUSSEAU, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU

DEFENDEUR :

Monsieur [Q] [M]
né le 27 Septembre 1960 à [Localité 3] (ALGERIE)
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Représenté par Me Sandra PORTRON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :
Audience publique en date du 29 Mai 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 21 Mars 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 11 et 18 juillet 2023, Madame [C] [B] et Monsieur [P] [B] ont, par l'intermédiaire de la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, donné à bail à Monsieur [Q] [M] un logement situé [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel de 531€ et une provision mensuelle sur charges de 51€.

Suivant acte séparé des mêmes jours, Madame [C] [B] et Monsieur [P] [B] ont, par l'intermédiaire de la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, donné à bail à Monsieur [Q] [M] un garage situé [Adresse 7] moyennant un loyer mensuel de 30€.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [C] [B] et Monsieur [P] [B] ont fait signifier au locataire, par acte du 20 novembre 2024, un commandement de payer la somme de 1.418,94€ au titre de l'arriéré de loyers en vue de la mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers prévue par le bail.

Par acte introductif d'instance du 21 mars 2025, Madame [C] [B] et Monsieur [P] [B] ont fait assigner Monsieur [Q] [M] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé à l'audience du 20 juin 2025 aux fins de :

- constater la résiliation du bail d'habitation et du bail du parking à effet du 21 janvier 2025, par le jeu de la clause résolutoire ;

- ordonner l'expulsion de Monsieur [Q] [M] et de toute personne présente de son chef, avec au besoin le concours de la Force Publique et d'un serrurier et le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par les bailleurs ou à défaut par le Tribunal ;

- condamner à titre provisionnel Monsieur [Q] [M] à payer en deniers ou quittances à Monsieur [P] [B] et Madame [C] [B] une somme de 3.268,65 € correspondant au montant des loyers impayés et indemnité d'occupation demeurant dus au 17 février 2025;

- condamner à titre provisionnel Monsieur [Q] [M], au paiement, à compter du 1er mars 2025, d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant des loyers et charges (en ce compris la taxe sur les ordures ménagères) qui auraient été dus si les baux s'étaient poursuivis ;

- condamner Monsieur [Q] [M] à payer à Monsieur [P] [B] et Madame [C] [B], une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Monsieur [Q] [M] aux entiers dépens de l'instance lesquels comprendront notamment les frais de commandement, de notification à Préfecture, d'assignation, de droit de plaidoirie, et tous frais d'exécution du titre obtenu et ce jusqu'au départ effectif du locataire et/ou au complet règlement de la dette.

L'affaire initialement appelée à l'audience du 20 juin 2025 a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties aux fins d'échanger des conclusions et pièces et a finalement été évoquée à l'audience du 29 mai 2026.

Lors des débats, Madame [C] [B] et Monsieur [P] [B], représentés par leur conseil, sollicitent désormais de :

- constater la résiliation du bail d'habitation et du bail parking à effet du 21 janvier 2025, par le jeu de la clause résolutoire ;

- ordonner l'expulsion de Monsieur [Q] [M] et de toute personne présente de son chef, avec au besoin le concours de la Force Publique et d'un serrurier et le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par les bailleurs ou à défaut par le Tribunal ;

- débouter Monsieur [Q] [M] de toutes ses demandes ;

- condamner à titre provisionnel Monsieur [Q] [M] à payer en deniers ou quittances à Monsieur [P] [B] et Madame [C] [B] une somme de 3.524,13 € correspondant au montant des loyers impayés et indemnité d'occupation demeurant dus au 26 mai 2026 ;

- condamner à titre provisionnel Monsieur [Q] [M], au paiement, à compter du 1er juin 2026, d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant des loyers et charges (en ce compris la taxe sur les ordures ménagères) qui auraient été dus si les baux s'étaient poursuivis ;

- débouter Monsieur [Q] [M] de sa demande de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause de résiliation, et à défaut fixer l'échéance mensuelle à la somme de 200€ minimum ;

- condamner Monsieur [Q] [M] à payer à Monsieur [P] [B] et Madame [C] [B], une indemnité de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Monsieur [Q] [M] aux entiers dépens de l'instance lesquels comprendront notamment les frais de commandement, de notification à la Préfecture, d'assignation, de droit de plaidoirie, et tous frais d'exécution du titre obtenu et ce jusqu'au départ effectif du locataire et/ou au complet règlement de la dette.

Il a été renvoyé aux conclusions, soutenues oralement à l’audience, pour l'exposé complet de leurs prétentions et de leurs moyens, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

En défense, Monsieur [Q] [M], représenté par son conseil, demande au juge des référés de :

- dire que le montant du loyer d'habitation, révisé au 1er janvier 2024, s'élève à 539,25 € outre 51 € de provision sur charges ;

- dire que le montant du loyer du parking, révisé au ler janvier 2024, s'élève à 30,52 € outre 1 € de provision sur charges ;

- dire que le montant du loyer d'habitation, révisé au ler janvier 2025, s'élève 552,56 € outre 51 € de provision sur charges ;

- dire que le montant du loyer du parking, révisé au 1er janvier 2025, s'élève à 31,27 € outre 1 € de provision sur charges ;

- dire que le montant du loyer d'habitation, révisé au 1er janvier 2026, s'élève à 557,38 € outre 51 € de provision sur charges ;

- dire que le montant du loyer du parking, révisé au ler janvier 2026, s'élève à 31,54 € outre 1 € de provision sur charges ;

- accorder à Monsieur [Q] [M] un délai de 36 mois pour s'acquitter de la dette locative ;

- dire que les 35 premières échéances s'élèveront à la somme 100 € et la 36ème échéance correspondra au solde de la dette ;

- suspendre le jeu de la clause résolutoire pendant le cours des délais;

- débouter les époux au titre des frais irrépétible, et à défaut réduire la somme octroyée à de plus justes proportions ;

- accorder à Monsieur [Q] [M] le bénéfice de l'AJ Provisoire.

Il a été renvoyé aux conclusions, soutenues oralement à l’audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

Monsieur [Q] [M] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 17 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, sur les demandes tendant à « dire que »

Les mentions tendant à « dire que » figurant dans le dispositif des écritures de Monsieur [Q] [M] ne comportent pas de demandes et ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile et des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement et sur lesquelles le juge est tenu de se prononcer en application de l'article 5 suivant mais des moyens ou éléments de fait relevant des motifs articulés au soutien de ses demandes. En conséquence, il n'y a pas lieu de statuer sur ces moyens relevant des motifs.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 25 mars 2025, au moins six semaines avant l’audience du 20 juin 2025.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 26 novembre 2024.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le commandement de payer fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette reste valable pour la partie non contestable de la dette.

Enfin, l'article 17-1 I de la loi précitée énonce que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

En l'espèce, les baux conclus entre les parties comportent des clauses de résiliation de plein droit des baux pour défaut de paiement des loyers et des charges.

Madame [C] [B] et Monsieur [P] [B] ont fait signifier à Monsieur [Q] [M] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.418,94€ au titre des loyers échus suivant exploit du 20 novembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

A titre liminaire, s’agissant du local principal et du local accessoire, dès lors que le locataire d'un emplacement de parking est également locataire, dans le même immeuble, d'un appartement propriété du même bailleur, ce parking doit être considéré comme un accessoire de la location principale, entrant donc nécessairement dans le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989. Peu importe cependant qu'il s'agisse de contrats distincts passés à des dates différentes ou concomitamment, dès lors qu'il résulte de la commune intention des parties que les lieux sont loués pour être utilisés ensemble, les uns étant les accessoires des autres.

Si deux contrats distincts ont été conclus entre les parties le même jour, l’un portant sur le local d’habitation et l’autre sur le parking, il est constant que le parking est l’accessoire du logement dès lors que celui-ci se situe dans la même résidence et que le contrat de bail d’habitation mentionne expressément l’indissociabilité du parking et du logement. Partant, Monsieur [M] ne peut valablement soutenir que, s’agissant de deux contrats distincts, la résiliation automatique du bail locatif ne saurait être demandée sur le fondement de la dette relative au parking.

Aussi, Monsieur [Q] [M] allègue que le montant initial du loyer apparaît légèrement supérieur à celui du précédent et se prévaut de l’article 3 du décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 pour soutenir que le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location.

Aux termes de l’article 3 précité, lorsqu'un logement vacant fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Si aucune révision de loyer n'est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers mentionnée au deuxième alinéa du I de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée.

Ainsi, à défaut pour les bailleurs de démontrer qu’une révision de loyer soit intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le loyer du contrat de location ne pouvait excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire soit la somme de 530€.

Partant, il y a lieu de déduire la somme de 12€ de la somme figurant sur le décompte annexé au commandement de payer (531€-530€= 1€ x 12 mois (de décembre 2023 à novembre 2024) = 12 €).

Par ailleurs, le décompte annexé au commandement de payer mentionne la somme de 110€ au titre de frais impayés. Outre le fait qu’aucun détail ne soit donné sur la nature desdits frais ni aucun justificatif produit, cette somme ne constitue ni loyer ni charge. Partant, cette somme sera déduite du décompte.

S’agissant de l’erreur alléguée par Monsieur [M] dans le bail de la mention du dernier indice connu au jour du contrat (le 13 juillet 2023), ce dernier indique que le contrat mentionne celui du 2ème trimestre 2022 en lieu et place de celui du 1er trimestre 2023 (publié le 16 avril 2023).

Il est constant que les contrats de baux d’habitation et de parking conclus entre les parties stipulent que l’indice de référence des loyers (IRL) est celui du 2ème trimestre 2022. Partant, et par application de l’article 1103 du Code civil lequel énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, il y a lieu d’appliquer la commune intention des parties et donc l’IRL du 2ème trimestre 2022. Ainsi, Monsieur [M] sera débouté de ses demandes tendant à déduire des sommes dues la somme de 339,32€ (pour le local d’habitation pour la période allant d’août 2023 à février 2026) et 17,54€ (pour le parking pour la période allant de janvier 2024 à février 2026).

Au vu de l’ensemble de ces développements, une dette subsiste à hauteur de 1.296,94€ (1.418,94 € - 12€ - 110€ = 1.296,94€).

Au jour de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [Q] [M] était donc redevable de la somme de 1.296,94€ au titre des loyers et charges échus.

Monsieur [Q] [M], n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 20 novembre 2024, réglé les causes dudit commandement à hauteur de 1.296,94€, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 21 janvier 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir des clauses de résiliation emportant résiliation des baux d’habitation et de parking acquises depuis le 21 janvier 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aussi, l'article 24-VII de la loi précitée ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités, fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités, fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [Q] [M] sollicite l’octroi de délais de paiement sur 36 mois par mensualités de 100€ pour s’acquitter de sa dette ainsi qu’une suspension du jeu de la clause résolutoire.

Les bailleurs s’opposent à ces demandes au motif que Monsieur [M] procède depuis plusieurs mois à des règlements erratiques et qu’il ne présente pas de garantie quant au respect de l’échéancier proposé. Ils font valoir que Monsieur [M] ne répond donc pas aux conditions posées par la loi pour pouvoir bénéficier de délais de paiement permettant la suspension des effets de la clause résolutoire.

Or, il résulte du décompte arrêté au 26 mai 2026 que Monsieur [Q] [M] a réglé le loyer du mois de mai 2026 dans son intégralité et a procédé à des versements complémentaires afin d’apurer en partie sa dette locative. Au surplus, il dispose des ressources financières pour régler sa dette locative et s'acquitter du loyer courant, le contrat de travail à durée indéterminée produit mentionnant un revenu brut mensuel de 2.040€.

Par conséquent, il convient de faire application des V et VII de l’article 24 de la loi susmentionnée du 6 juillet 1989, en accordant à Monsieur [Q] [M] des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, les clauses de résiliation de plein droit reprenant leurs effets et étant d'ores et déjà acquises, Madame [C] [B] et Monsieur [P] [B] seront autorisés à poursuivre l’expulsion de Monsieur [Q] [M] à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Madame [C] [B] et Monsieur [P] [B] produisent un décompte actualisé arrêté à la date du 26 mai 2026 selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 3.524,13€ (mai 2026 inclus).

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu'il convient de déduire de cette créance:
les frais de procédure qui relèvent des dépens (150,16 €)
des frais d’impayés (130€)

Aussi, au vu de la solution adoptée par la juridiction de céans et de ce que le loyer initial était légèrement supérieur de 1€ mensuellement, il y a lieu de déduire la somme de 30€ (1 € x 30 mois = 30€).

S’agissant de la révision et de l’IRL et comme vu ci-avant, il y a lieu de prendre en compte l’IRL mentionné aux baux et non ceux revendiqués par Monsieur [M] dans ses écritures.

Enfin, la provision mensuelle de 9 € au titre de la TOM est due par Monsieur [M] au regard de l’autorisation de mensualisation de la taxe d’ordures ménagères figurant dans le contrat de bail d’habitation en page 25.

Il résulte de ce qui précède qu'une dette locative persiste à hauteur de 3.213,97€ malgré les déductions ci-avant opérées (3.524,13€ - 150,16 € - 130€ - 30€).

Monsieur [Q] [M] ne démontre pas s'être acquitté de cette somme.

Cette créance n'étant pas sérieusement contestable, Monsieur [Q] [M] sera donc condamné au paiement de la somme de 3.213,97€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers et charges locatives dus à la date du 26 mai 2026 – échéance du mois de mai 2026 incluse.

Dans l’hypothèse où Monsieur [Q] [M] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement de l'indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (657,79€ par mois à la date de l'audience) à compter du 1er juin 2026 jusqu'à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens en ceux compris le coût du commandement de payer et le coût de la notification de l'assignation au représentant de l’État, ces frais antérieurs à l'engagement de la présente instance étant dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci étant ici rappelé que les frais d'assignation et les droits de plaidoirie sont des débours tarifés compris dans les dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [Q] [M].

Les demandeurs sollicitent également la condamnation de Monsieur [M] à tous les frais d’exécution du titre obtenu et ce jusqu’au départ effectif du locataire et/ou jusqu’au complet règlement de la dette. Si les frais d'exécution sont par principe à la charge du débiteur, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [Q] [M] à verser à Madame et Monsieur [B] la somme de 400€.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS