TJ 75056, 15 juill. 2026, RG 26/03048

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [F] [G]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 26/03048 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCOEF

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 15 juillet 2026

DEMANDERESSE
S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDERESSE
Madame [F] [G], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 mai 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 juillet 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 15 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/03048 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCOEF

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 mars 2024 prenant effet à cette date, la S.A.E.M. ADOMA a consenti un contrat de résidence à Madame [F] [G] au sein d'un foyer-logement situé au [Adresse 2], moyennant le paiement d'une redevance mensuelle de 479,52 euros comprenant des prestations obligatoires de 37,04 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er septembre 2025 distribuée le 4 septembre 2025, la S.A.E.M. ADOMA a mis en demeure la résidente de payer la somme de 1 295,34 euros au titre des redevances impayées dans un délai de 8 jours sous peine de résiliation de plein droit du contrat un mois après l'expiration de ce délai, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2026, la S.A.E.M. ADOMA a fait assigner Madame [F] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater que Madame [F] [G] est devenue occupante sans droit ni titre à la suite de la résiliation de plein droit du contrat de résidence,

- ordonner l'expulsion de Madame [F] [G] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

- condamner Madame [F] [G] à lui payer à titre de provision la somme de 1 975,79 euros arrêtée au 28 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

- condamner Madame [F] [G] à lui payer à titre de provision une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance en vigueur à compter du 1er mars 2026 et jusqu'à la libération des lieux,

- condamner Madame [F] [G] à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 13 mai 2026, lors de laquelle la S.A.E.M. ADOMA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser le montant de sa créance à la baisse à la somme de 1 175,57 euros arrêté au 7 mai 2026, terme du mois d'avril 2026 inclus. Elle précise accepter le principe de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire sur 24 mois compte tenu des efforts de paiement fournis par la défenderesse.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude de commissaire de justice, Madame [F] [G] ne comparaît pas et n'est pas représentée.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2026 par mise à disposition des parties au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [F] [G] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la dette

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du code de la construction et de l'habitation précise en outre que " la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire ".

En l'espèce, l'article 5 du contrat de résidence signé le 18 mars 2024 dispose que " la redevance est payée mensuellement, à terme échu, et au plus tard le cinquième jour du mois suivant […] ".

L'article 11 du même contrat ajoute que " [...] le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l'un des motifs suivants : en cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception [...] ".

Par lettre recommandée du 1er septembre 2025 distribuée le 4 septembre 2025, la S.A.E.M. ADOMA a mis en demeure Madame [F] [G] de régulariser la somme de 1 295,34 euros au titre de redevances impayées dans un délai de 8 jours à compter de la présentation du courrier sous peine de résiliation du contrat un mois après l'expiration dudit délai. Il ressort du décompte que cette somme est au moins égale à trois fois le montant mensuel à acquitter pour le logement.

La S.A.E.M. ADOMA produit un décompte démontrant que la dette n'a pas été intégralement réglée dans le délai imparti par Madame [F] [G], malgré les règlements effectués et que celle-ci reste lui devoir la somme de 1 175,57 euros à la date du 7 mai 2026, terme d'avril 2026 inclus.

La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera donc constatée à la date du 5 octobre 2025.

La défenderesse, ni comparante ni représentée, n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de cette dette et ne justifie d'aucun paiement libératoire.

Elle sera donc condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2025, date de réception de la mise en demeure, sur la totalité de la somme.

Au vu de l'accord de la S.A.E.M. ADOMA sur le principe de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais joué si Madame [F] [G] règle sa dette comme précisé au dispositif ci-après et continue à s'acquitter de la redevance courante.

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause de résiliation sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de résidence pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant la redevance et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le contrat de résidence sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la résidente ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la S.A.E.M. ADOMA sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.

En ce cas, Madame [F] [G] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme correspondant à celui de la redevance (prestations obligatoires comprises), de nature à réparer le préjudice découlant pour la S.A.E.M. ADOMA de l'occupation indue de son bien.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l'espèce il y a lieu de condamner Madame [F] [G] au paiement de la somme de 150 euros en application de ces dispositions.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,