TJ 75056, 15 juill. 2026, RG 26/02803

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [G] [D] [O]
[B] [U] [E]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Eléonore NEAU

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/02803 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCMIR

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le 15 juillet 2026

DEMANDEURS
Madame [Q] [Z], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Eléonore NEAU de la SELEURL NEAU AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0726
Monsieur [P] [C], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Eléonore NEAU de la SELEURL NEAU AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0726

DÉFENDEURS
Monsieur [G] [D] [O], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Monsieur [B] [U] [E], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 juillet 2026 par Mathilde BAILLAT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 15 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/02803 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCMIR

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 septembre 2021, Madame [Q] [Z] et Monsieur [P] [C] ont consenti un bail d'habitation à Monsieur [G] [D] [O] portant sur un studio meublé situé au [Adresse 2] à [Localité 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 640 euros, outre 40 euros de provisions sur les charges locatives récupérables.

Suivant acte de cautionnement signé le même jour, Monsieur [B] [U] [E] s'est porté caution solidaire du locataire pour le paiement des loyers, charges, procédures, indemnités, pénalités et dommages et intérêts éventuellement dus.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2025, Madame [Q] [Z] et Monsieur [P] [C] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 232,90 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement de payer a été signifié à Monsieur [B] [U] [E], en qualité de caution, le 15 mai 2026.

Par actes séparés de commissaire de justice des 10 et 20 juin 2026, Madame [Q] [Z] et Monsieur [P] [C] ont fait assigner respectivement Monsieur [G] [D] [O] et Monsieur [B] [U] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [D] [O] et de tous occupants de son chef avec toutes conséquences de droit, ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration du mobilier garnissant les lieux aux frais de Monsieur [G] [D] [O], et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- 4 769,40 euros au titre des loyers et charges dus majoré de 10%, arrêtés au mois de mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- une indemnité mensuelle d'occupation fixée au double du montant du loyer, soit la somme de 1 324 euros et 40 euros au titre des charges mensuelles, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux,
- 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la caution.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 4 juin 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 13 mai 2026, lors de laquelle Madame [Q] [Z] et Monsieur [P] [C], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser le montant de leur créance à la somme de 5 539 euros arrêtée au 1er mai 2026, terme d'avril 2026 inclus. Ils précisent que le locataire a réglé les termes de loyers des mois de juin 2026 et mars 2026 mais que le terme d'avril 2026 n'est pas payé.

Monsieur [G] [D] [O] et Monsieur [B] [U] [E], bien que régulièrement cités respectivement à étude de commissaire de justice et par procès-verbal de l'article 659 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Madame [Q] [Z] et Monsieur [P] [C] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et l'expulsion

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 12 septembre 2021contient une clause résolutoire (article 12) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié au locataire le 9 septembre 2025, pour la somme en principal de 2 232,90 euros, hors coût de l'acte, et signifié à la caution le 15 mai 2026.

Il y a lieu dès lors d'appliquer le délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire que par le commandement de payer du 9 septembre 2025.

Or, d'après l'historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que les demandeurs sont bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 novembre 2025.

Si en vertu de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, c'est à la triple condition d'une part que le locataire soit en situation de régler sa dette locative, d'autre part qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience et enfin que le bailleur ou le locataire en fasse la demande.

En l'espèce, Monsieur [G] [D] [O], ni comparant ni représenté, n'apporte aucun élément sur sa situation ni aucune explication de nature à envisager son maintien dans les lieux et ne sollicite ni délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser les bailleurs à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Il n'y a dès lors pas lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l'article 1104 du même code.

En application des dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Monsieur [G] [D] [O] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Madame [Q] [Z] et Monsieur [P] [C] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er mai 2026, Monsieur [G] [D] [O] restait leur devoir la somme de 5 739 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés, terme de mai 2026 inclus.

Le locataire, ni comparant ni représenté, n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne justifie d'aucun paiement libératoire.

En application de l'article 4 i de la loi du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble est réputée non écrite.

En l'espèce, la clause 13 des conditions générales du contrat de location qui prévoit qu'" en cas de non-paiement du loyer ou de ses accessoires et dès le premier acte d'huissier, le locataire devra payer en sus des frais de recouvrement et sans préjudice de l'application de l'article 700 du code de procédure civile, une indemnité égale à dix pour cent de la totalité des sommes dues au bailleur ", doit, en application des dispositions susvisées, être réputée non écrite.

En conséquence, Madame [Q] [Z] et Monsieur [P] [C] seront déboutés de leur demande au titre de la clause pénale.

Monsieur [G] [D] [O] sera en conséquence condamné à payer la somme de 5 739 euros aux demandeurs avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 septembre 2025 sur la somme de 2 232,90 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Madame [Q] [Z] et Monsieur [P] [C] ne justifient d'aucun préjudice distinct de la seule occupation des locaux, dont la valeur correspond à celle du loyer conventionnellement convenu.

En conséquence, l'indemnité d'occupation doit être fixée conformément au prix du loyer contractuel, soit 702 euros par mois, charges comprises.

Les demandeurs seront donc déboutés de leur demande de majoration du montant de l'indemnité d'occupation.

Monsieur [G] [D] [O] sera donc condamné à leur verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 702 euros, charges comprises, payable dans les mêmes conditions, à compter de l'échéance du mois de juin 2026 jusqu'à la libération effective des locaux avec remise des clés.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Madame [Q] [Z] et Monsieur [P] [C] demandent la condamnation de Monsieur [G] [D] [O] à leur verser la somme de 1?500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En l'espèce, les demandeurs n'établissent pas l'existence d'un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements qui se trouve réparé par les intérêts moratoires et la condamnation du locataire au paiement d'une indemnité d'occupation, ni l'existence d'une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l'allocation de dommages et intérêts distincts.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande indemnitaire à ce titre.

Sur l'engagement de caution

L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

L'article 2297 du code civil dispose ainsi qu'à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires, exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

En l'espèce, l'acte de caution ne précise pas le montant limite de l'engagement de Monsieur [B] [U] [E]. Par conséquent, cet acte n'est pas valable et Madame [Q] [Z] et Monsieur [P] [C] seront déboutés de leurs demandes à son encontre.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [D] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris uniquement le coût du commandement de payer du 9 septembre 2025 et à l'exclusion du coût de sa signification à la caution.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l'espèce il y a lieu de condamner Monsieur [G] [D] [O] au paiement de la somme de 900 euros en application de ces dispositions.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,