TJ 75056, 9 juill. 2026, RG 26/01601

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me BILSKI CERVIER
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me BILSKI CERVIER

■

Charges de copropriété

N° RG 26/01601 -
N° Portalis 352J-W-B7K-DAFFF

N° MINUTE :

Assignation du :
05 Décembre 2025

JUGEMENT
rendu le 09 Juillet 2026
DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet CAZALIERES, Société par actions simplifiée, représenté par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
[Adresse 3]
[Localité 2]

Représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0093

DÉFENDERESSE

Madame [G] [U]
[Adresse 4]
[Localité 3] (UNITED ARAB EMIRATES)

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Décision du 09 Juillet 2026
Charges de copropriété
N° RG 26/01601 - N° Portalis 352J-W-B7K-DAFFF

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur David CHRIQUI, Juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 09 Juin 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 09 Juillet 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date des 24 novembre et 5 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé aux [Adresse 5] et [Adresse 6] à PARIS a assigné devant le tribunal judiciaire de PARIS Madame [U] [G], propriétaire au sein de cet immeuble des lots numérotés 26, 166, 171, 248 et 425 selon l'état descriptif de division, aux fins de la voir condamner au paiement d'un arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son acte introductif d’instance, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble précité, ci-après le syndicat des copropriétaires, sollicite notamment du tribunal de :
condamner Madame [G] au paiement d’un arriéré de charge de copropriété d’un montant de 19.057,22 euros à la date du 19 juin 2025 et avec intérêts au taux légal à compter de cette date,condamner Madame [G] au paiement de la somme de 2.620,36 euros au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner Madame [G] au paiement de la somme5.000 euros à titre de dommages-intérêts,condamner Madame [G] au paiement de la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Madame [G] aux dépens.
Madame [G] n'étant pas représentée en cette affaire, le jugement sera réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 25 mars 2026.
L'affaire a été évoquée à l'audience de plaidoiries du 9 juin 2026 pour être mise en délibéré au 9 juillet 2026.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à l’assignation délivrée par la partie demanderesse ; seule partie représentée à l’instance.

Décision du 09 Juillet 2026
Charges de copropriété
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SUR CE,

- Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété
 
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
 
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.
 
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.
 
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date des 29 juin 2022, 19 janvier 2023, 20 juin 2023, 6 mars 2024 et 19 juin 2025, l'assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l'exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. Ces assemblées générales, au vu des attestations de non-recours établies par le syndic de copropriété alors en exercice, n'ont fait l'objet d'aucun recours.
Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l'ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l'ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement des charges à Madame [G].
Il convient de relever qu'outre l'ensemble de ces appels de fonds, lesquels sont repris dans leur intégralité par un décompte général, - lequel a été établi le 19 juin 2025 -, que Madame [G] reste redevable à cette date, au titre des seules charges et malgré des paiements partiels intervenus, d'un arriéré de charges de copropriété d'un montant de 19.057,22 euros ; le surplus des sommes demandées correspondant à des frais dont le bien-fondé sera examiné ci-après.
Décision du 09 Juillet 2026
Charges de copropriété
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Madame [G] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires précité la somme de 19.057,22 au titre des arriérés de charges de copropriété dues à la date du 19 juin 2025.

Cette somme sera assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure de payer qui a été adressée à la partie défenderesse le 19 juin 2025, et ce, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

- Sur les sommes dues au titre des frais

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la partie défenderesse aux sommes suivantes :
- 2,60 euros au titre du rejet du prélèvement du 10 juin 2021 ,
- 45 euros au titre des frais de mise en demeure le 2 août 2021 ;
- 25 euros au titre des frais de relance du 7 septembre 2021,
- 45 euros au titre des frais de mise en demeure du 27 octobre 2021,
- 48 euros au titre des frais de mise en demeure du 28 janvier 2022,
- 28 euros au titre des frais de relance du 16 mars 2022,
- 330 euros au titre des frais de remise du dossier à l’huissier le 20 mai 2022,
- 48 euros au titre des frais de mise en demeure du 10 août 2022,
- 28 euros au titre des frais de relance du 15 septembre 2022,
- 330 euros au titre des frais de constitution d’avocat le 23 septembre 2022,
- 194,76 euros au titre des frais pour « AFFAIRE SDC C/... » le 29 septembre 2022,
- 48 euros au titre des frais de mise en demeure le 27 octobre 2022,
- 28 euros au titre des frais de relance du 17 novembre 2022,
- 55 euros au titre des frais de mise en demeure du 24 octobre 2023,
- 40 euros au titre des frais de relance du 16 novembre 2023,
- 55 euros au titre des frais de mise en demeure du 12 mars 2024,
- 55 euros au titre des frais de mise en demeure du 2 mai 2024 ;
- 40 euros au titre des frais de relance du 24 mai 2024,
- 340 euros au titre des frais de préparation du dossier à l’huissier le 11 juin 2024,
- 55 euros au titre des frais de mise en demeure le 26 juillet 2024,
- 40 euros au titre des frais de relance du 20 août 2024,
- 340 euros au titre des frais de préparation de l’assignation le 5 septembre 2024,
- 170 euros au titre des frais de suivi de dossier contentieux le 6 décembre 2024,
- 174 euros au titre des frais de dossier de suivi contentieux le 7 mars 2025,
- 56 euros de frais de mise en demeure le 19 juin 2025.

Au vu de l’ensemble de ces frais, il convient d’une part de constater que le syndic a procédé à de multiples mises en demeure et a laissé perdurer les impayés conséquents et récurrents de Madame [G] pendant de nombreux mois et d’autre par qu’il suffit d’une seule mise en demeure restée infructueuse pour pouvoir agir en paiement à l’encontre de la débitrice défaillante. Par ailleurs, un certain nombre de frais imputés au titre de la préparation du dossier semble, dès lors que les tâches dévolues ne sont pas explicitées, rentrer dans la mission générale d’administration du syndic. Sur ce point, les frais dénommés « suivi de contentieux », une fois le dossier remis au conseil, ne nécessite l’établissement d’aucun acte particulier.

Par ailleurs, les frais de mise en demeure par avocat, les frais en lien avec l’assignation en paiement relèvent soit des frais irrépétibles pour les premiers cités soit des dépens.

Il s’ensuit, au vu de ces éléments, du contrat de syndic et de l’équité, que Madame [N] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 450 euros correspondant aux seuls frais utiles au sens des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10-1 juillet 1965, soit deux mises en demeure et les frais de préparation du dossier pour le conseil, pour le recouvrement de la créance due.
Madame [N] sera condamnée au paiement de cette somme au bénéfice du syndicat demandeur.

- Sur la demande de dommages-intérêts
 
Décision du 09 Juillet 2026
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En application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
 
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la mauvaise foi de Madame [N], étant au surplus précisé que la récalcitrance fautive de la copropriétaire défaillante dans le paiement de ses charges de copropriété, ne saurait être caractérisée par sa seule absence de règlement à bonne date desdites charges.
Il s’ensuit que la demande de dommages-intérêts dus à ce titre sera rejetée.
- Sur les demandes annexes ou accessoires
Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [N] sera condamnée aux dépens.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [N] sera condamnée à payer la somme de 2.000 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.
 
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Condamne Madame [U] [G] à payer la somme de 19.057,22 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé aux [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 1] au titre des charges et travaux de copropriété échus et dus au 19 juin 2025 ;

Dit que cette somme de 19.057,22 euros sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme du 19 juin 2025 ;

Condamne Madame [U] [G] à payer la somme de 450 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé aux [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 1] au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rejette la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé aux [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 1] ;
Condamne Madame [U] [G] à payer syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé aux [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 1] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Décision du 09 Juillet 2026
Charges de copropriété
N° RG 26/01601 - N° Portalis 352J-W-B7K-DAFFF

Condamne Madame [U] [G] aux dépens ;

Rappelle que le jugement est assorti de droit de l’exécution à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Juillet 2026.

La Greffière Le Président