TJ 87085, 10 juill. 2026, RG 25/00927

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00927 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GR2F

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. NOALIS

C/

[Z] [V]
[O] [R]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 10 Juillet 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 10 Juin 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 10 Juillet 2026 :

Entre :

S.A. NOALIS
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [P] [Q], munie d’un pouvoir régulier ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [Z] [V]
née le 06 Mars 2000
demeurant [Adresse 2]

(Aide juridictionnelle Totale n°2026/001917 en date du 20/02/2026)

Monsieur [O] [R]
né le 20 Avril 2001
demeurant [Adresse 2]

(Aide juridictionnelle Totale n°2026/001918 en date du 20/02/2026)

assistés par Maître Emma RIBEIRO, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEURS

A l'appel de la cause à l'audience du 10 Juin 2026, les avocats des parties ont été entendus en leurs conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 10 Juillet 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 16 mars 2021, la société NOALIS (SA) a donné en location à [Z] [V] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 337,21 €.

Par un avenant en date du 15 novembre 2022, prenant effet rétroactivement au 1er août 2022, [O] [R] a été ajouté au bail en qualité de locataire avec [Z] [V].

Le 22 août 2025, la société NOALIS (SA) a fait délivrer à [Z] [V] et [O] [R] un commandement de payer la somme de 1 367,13 € au titre des loyers impayés.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 1er décembre 2025, la société NOALIS (SA) a assigné [Z] [V] et [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir :
- l'expulsion de [Z] [V] et [O] [R] ainsi que de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;
- leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant de l’ancien loyer, le cas échéant réactualisé dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 1 405,67 € au titre des loyers et charges impayés, terme de octobre 2025 inclus ;
- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l'audience du 10 juin 2026, la société NOALIS (SA), représentée par [P] [Q] munie d’un pouvoir, précise que la dette locative actualisée s’élève à 1 415,78 €. Elle indique qu’un plan d’apurement d’un montant de 100 € par mois en sus du loyer courant a été mis en place et est actuellement respecté par les locataires.

[Z] [V] et [O] [R], assistés par leur conseil, se sont référés à leurs conclusions écrites aux termes desquelles ils sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire et leur maintien dans les lieux par l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 € par mois en sus du loyer courant. Ils ont sollicité, à titre subsidiaire, un délai de 12 mois pour quitter les lieux. En tout état de cause, ils demandent à ce que soit écartée l’application de l’article 700 du code de procédure civile et que chacune des parties conserve la charge de ses propres dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la clause résolutoire et l'arriéré de loyers et de charges :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats :
- que le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers ou de justification d’une assurance après un commandement de payer resté infructueux ;
- que le commandement du 22 août 2025 reprend les termes de la clause résolutoire du bail ainsi que ceux des articles 6 et 24 de la loi modifiée du 6 juillet 1989 ;
- que [Z] [V] et [O] [R], ainsi que le révèlent les décomptes produits par la société NOALIS (SA) et non contestés par eux, ne se sont pas acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Ainsi, le manquement des locataires à l'obligation de payer les loyers et charges n'est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Le bénéfice de la clause résolutoire du bail est acquis au bailleur depuis le 23 octobre 2025, soit deux mois après la délivrance du commandement, de sorte que les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Depuis cette date, [Z] [V] et [O] [R] sont occupants sans droit ni titre du logement et redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel des loyers et des charges jusqu’à la date de leur départ.

Afin de mettre fin à ce trouble manifestement illicite, il convient par conséquent d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [Z] [V] et [O] [R], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des décomptes versés aux débats que la dette de [Z] [V] et [O] [R] s’élève désormais à la somme de 1 282,51 € à titre de loyers, indemnité d’occupation et charges, échéance de mai 2026 incluse, hors frais de procédures (133,27+125,12).

Ainsi, il y a lieu de condamner solidairement [Z] [V] et [O] [R] au paiement de cette somme à titre de provision, qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l'espèce, compte tenu du respect des locataires du plan d’apurement mis en place en février 2026 attestant de leur capacité financière à solder progressivement leur dette, il convient, afin d’apurer cette dette tout en assumant le paiement du loyer courant, d’accorder aux locataires un délai de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de préciser que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais ainsi octroyés tant que [Z] [V] et [O] [R] respecteront les modalités de remboursement de la dette en plus du paiement de l’indemnité d’occupation et des charges courantes.

En revanche, en cas de non-respect du paiement de l’une de ces échéances, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera alors définitivement acquise au bailleur qui pourra immédiatement poursuivre sans délai l’expulsion de [Z] [V] et [O] [R] selon les modalités précitées, ces derniers devant payer à la société NOALIS (SA) une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [Z] [V] et [O] [R], succombant au procès, seront tenus aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa notification au préfet.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de la société NOALIS (SA) les frais qu’elle a dû exposer au titre de la présente procédure et [Z] [V] et [O] [R] seront donc condamnés à lui payer la somme de 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS