TJ 75056, 16 juill. 2026, RG 24/03531

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
C. exécutoires
délivrées le:

■

18° chambre
1ère section

N° RG 24/03531
N° Portalis 352J-W-B7I-C4GB3

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :
26 Février 2024

JUGEMENT
rendu le 16 Juillet 2026
DEMANDERESSE

S.A.S. OPEN FLATS
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Paul-Marie GAURY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0553

DÉFENDEURS

Madame [V] [R] épouse [U]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Monsieur [O] [U]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Tous deux représentés par Maître Agesilas MYLONAKIS de la SELEURL AGESILAS MYLONAKIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C1197

Décision du 16 Juillet 2026
18° chambre 1ère section
N° RG 24/03531 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GB3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

DÉBATS

A l’audience du 13 Avril 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 juillet 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

Par acte sous seing privé du 3 juillet 2018, M. [O] [U] et Mme [V] [U] (ci-après « les consorts [U] ») ont donné à bail commercial à la SAS Open Flats des locaux dépendants d'un immeuble sis [Adresse 2], dans le [Localité 4] à [Localité 1] pour une durée de 9 ans, à compter du 1er juillet 2018 avec échéance au 30 juin 2027, moyennant un loyer annuel initial au principal de 60 000 euros.

La destination est la suivante : « à usage de prestations d'hébergement saisonniers de personnes ».

Par acte extrajudiciaire du 2 février 2024, les consorts [U] ont fait signifier à la SAS Open Flats un commandement de payer visant la clause résolutoire ayant pour cause la somme de 19 950,28 euros au titre d'une dette locative, 1 995,02 euros au titre de la clause pénale et 213,67 euros au titre du coût de l'acte.

Par exploit de commissaire de justice du 26 février 2024, la SAS Open Flats a fait assigner les consorts [U] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles d'opposition à commandement de payer visant la clause résolutoire :

Par ordonnance du 18 février 2025, le juge de la mise en état a, en substance déclaré recevable la demande de provision des consorts [U] et les en a déboutés aux motifs qu'il ressort de l'assignation que la dette locative est notamment contestée par le preneur sur le fondement de l'article 14 de la loi 2022-1158 du 16 août 2022 qui a un introduit un mécanisme de plafonnement temporaire de la variation de l'ILC. Or, sans préjuger du fond, le juge de la mise en état a relevé que le loyer d'espèce est soumis à une révision régie par une clause d'échelle mobile faisant référence à l'ILC. Les consorts [U] n'ont pas répondu sur cette contestation qualifiée de sérieuse au sens de l'article 789 du code de procédure civile.

L'état des créanciers inscrits est néant au 2 juin 2025.

Par conclusions notifiées le 3 septembre 2025, la SAS Open Flats demande au tribunal judiciaire de Paris de :
- juger qu'elle est recevable en toutes ses demandes et l'y déclarer bien fondée.
A titre principal,
- juger qu'elle est en droit de demander le remboursement de la somme de 1 032,09 euros indument facturée, sans tenir compte du plafonnement de 3,5 % ;
- juger que la somme de 1 032,09 euros viendra en déduction de la somme de 19 950,28 euros au titre de l'échéance du 1er trimestre 2024 ;
- juger nul et de nul effet le commandement de payer des 1er et 2 février 2024, le commandement du 24 juillet 2024 et le commandement de payer du 28 janvier 2025 compte tenu de son montant erroné ;
- juger qu'il lui soit octroyé un échéancier de 24 mois pour le paiement des sommes qu'elle serait condamnée à régler au bailleur ;
A titre subsidiaire,
Si le tribunal devait la condamner à régler tout ou partie des sommes réclamées par le bailleur au titre du commandement de payer et constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- juger en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire du bail visée dans les commandements pendant le cours desdits délais ;
En toutes hypothèses,
- débouter les consorts [U] de toutes leurs demandes ;
- condamner in solidum les consorts [U] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum les consorts [U] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS Open Flats énonce:

- que le bailleur a facturé depuis le 1er juillet 2023 la somme de 69 015,76 € (17253,94 X4) calculée selon l'évolution de l'ILC prévue au bail et n'a dès lors pas tenu compte du plafonnement de 3,5 % de l'ILC auquel elle est éligible en qualité de PME ; qu'en tenant compte du plafonnement le loyer aurait dû être facturé à la somme de 66 951,58 euros [64 687 € (loyer au 1er juillet 2022) augmenté de 3,5 %] ;
- que du fait du non-respect du mécanisme de plafonnement, le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré est erroné ; que cela emporte sa nullité;
- que la clause résolutoire du bail ne vise pas expressément le non-paiement des pénalités ;
- que s'agissant de sa demande de délais de paiement, elle a dû faire face dernièrement à des difficultés financières notamment dues aux conséquences de la pandémie du Covid 19 ; qu'au cours des années 2020, 2021 et 2022, elle a dû faire face à des pertes importantes en raison des dettes historiques liées à la pandémie ; qu'elle a retravaillé son organisation interne sur le courant de l'année 2024 et le début de l'année 2025 afin de parvenir à rationnaliser ses charges de fonctionnement et son parc d'appartements mis à la disposition de sa clientèle et sera en mesure d'apurer la dette dans un délai de 24 mois.

Par conclusions notifiées le 13 novembre 2025, les consorts [U] demandent au tribunal judiciaire de Paris de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties à la date du 27 mars, subsidiairement au 17 mai, subsidiairement au 24 août 2024, subsidiairement au 28 février 2025 ;

Subsidiairement,
- prononcer la résiliation judiciaire du bail au visa notamment des articles 1728 et 1741 du code civil ;
En conséquence,
- ordonner l'expulsion de la SAS Open Flats ainsi que de tout occupant de son chef des locaux qu'elle occupe [Adresse 3], au rez-de-chaussée avec l'assistance de la [Localité 5] publique si besoin est ;
- ordonner la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dans tel garde-meubles qu'il plaira au tribunal de fixer, et ce aux frais, risques et périls des « défenderesses » [sic];
- condamner la SAS Open Flats à leur payer la somme de 163 895,45 euros correspondant aux loyers et accessoires impayés, terme du quatrième trimestre 2025 compris ;
- condamner la SAS Open Flats à leur payer une indemnité d'occupation égale au double du loyer contractuel charges et taxes en sus, conformément à la clause 35.3 du bail et ce, jusqu'à la restitution des lieux et la remise des clefs au bailleur ;
- condamner la SAS Open Flats à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SAS Open Flats aux entiers dépens qui comprendront le coût des quatre commandements de payer qui seront recouvrés par la SELARL Agesilas Mylonakis, avocat au barreau de Paris dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- dire n'y avoir lieu d'exclure l'exécution provisoire du jugement.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [U] énoncent :
- que des commandements de payer ont été délivrés les 2 février 2024 (traité par le juge des référé) et 2 avril 2024 ; que les loyers et charges visés au commandement de payer du 2 avril 2024 sont demeurés impayés (T2 2024) ; que par la suite les loyers courants sont demeurés impayés (T3 2024, T4 2024, T1 2025, T2 2025) ; qu'un troisième commandement de payer a été signifié le 28 janvier 2025 ; que dans ces conditions il est demandé au tribunal de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 2 mars 2024, subsidiairement au 17 mai 2024, subsidiairement au 24 août 2024, subsidiairement au 28 février 2025 et d'ordonner l'expulsion de la locataire ;
- que la contestation relative au plafonnement indiciaire n'est plus d'actualité puisque le compte a été rectifié, comme il résulte de la lettre officielle du 29 février 2025 ;
- que les impayés justifient subsidiairement la résiliation judiciaire ;
- que s'agissant des délais de paiement, seuls des états financiers, attestés par un expert-comptable, peuvent justifier d'une situation particulière ;
- que la pénalité contractuelle de 10% a vocation à s'appliquer.

Conformément à l'article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 4 décembre 2025.
L'audience de plaidoirie s'est tenue le 13 avril 2026.
La décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'en application de l'article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il est constant qu'un commandement de payer délivré pour des sommes supérieures à ce que doit le preneur n'est pas nul, mais produit ses effets pour les sommes réellement dues.

En l'espèce, l'article 35.1 du bail litigieux stipule : « Il est expressément prévu qu'en cas de non-exécution par le Preneur de l'un quelconque des termes du loyer convenu et ce même partiellement, ou de ses accessoires, le Bailleur aura la faculté résilier le présent [Etablissement 1]. Le Bailleur devra avoir préalablement mis le Preneur en demeure de régulariser sa situation, soit sous forme d'un commandement de payer, soit sous forme d'une sommation de faire ou de respecter les stipulations du présent Bail, signifié par acte extrajudiciaire, contenant déclaration par le Bailleur de son intention d'user du bénéfice du présent Article 34.

Si un mois après le commandement de payer ou la sommation de faire, le Preneur n'a pas entièrement régularisé sa situation, le Bail sera résilié automatiquement et de plein droit, si bon semble au Bailleur.[…]. »

Par acte extrajudiciaire du 2 février 2024, les consorts [U] ont fait signifier à la SAS Open Flats un commandement de payer visant la clause résolutoire ayant pour cause la somme de 19 950,28 euros au titre d'une dette locative, 1 995,02 euros au titre de la clause pénale et 213,67 euros au titre du coût de l'acte.

Le preneur conteste une partie des sommes énumérées dans ledit acte du fait du non-respect du mécanisme de plafonnement, pour autant un commandement de payer délivré pour des sommes supérieures à ce que doit le preneur n'est pas nul, mais produit ses effets pour les sommes réellement dues.

Il s'en évince que la demande de nullité dudit commandement de ce chef doit être rejetée. Pour ce même motif, les demandes de nullité portant sur les autres commandements critiqués sur ce seul moyen jugé inopérant seront également rejetées.

Il est relevé que le preneur ne justifie nullement avoir réglé les causes du commandement de payer pour la partie non contestée. En conséquence, il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 mars 2024 à 24:00.

Sur la demande de délai de paiement

Selon l'article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, s'il ressort des états comptables et fiscaux relatifs aux années 2023 et 2024 des résultats déficitaires justifiant les difficultés d'impayés dans la période contemporaine au commandement du 2 février 2024, la SAS Open Flats ne fournit aucun élément justifiant de sa situation en 2025, au besoin par l'attestation d'un expert-comptable si l'exercice comptable n'était pas encore clos, étant relevé que la clôture de l'instruction a été prononcée le 4 décembre 2025. Le tribunal n’est donc pas à même d’évaluer sa situation financière actuelle relativement à sa capacité à pouvoir honorer la dette locative, outre le paiement des loyers courants.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SAS Open Flats de sa demande de délais de paiement.

La SAS Open Flats sans droit ni titre à compter du 2 mars 2024 à 24:00 doit être expulsée selon les modalités édictées dans le dispositif du présent jugement.

Sur l'indemnité d'occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation.

Il est constant que l'indemnité d'occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l'occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.

L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

En l'espèce, le bail stipule dans son article 35.3 que : « A défaut par le Preneur d'évacuer les Locaux loués, il sera redevable au Bailleur, de plein droit, et sans aucun préavis, d'une indemnité d'occupation forfaitaire fixée d'ores et déjà, pour chaque jour de retard, à deux fois le Loyer en cours au jour de la résiliation du Bail, calculée prorata temporis à compter de la date à laquelle le Preneur aurait dû libérer les Locaux loués jusqu'au jour de sa libération effective de tout mobilier ».

Cette clause pénale, au demeurant manifestement excessive, ne saurait trouver application que lorsque le délai du preneur expulsé pour quitter les lieux est expiré. Tel n'est pas le cas en l'état, il y a donc lieu de l'écarter.

L'indemnité d'occupation sera donc fixée à la valeur du loyer courant, soit à la somme mensuelle de 5.835,11 euros, calculée comme suit (T3 2025/3 = 17.505,33 €/3 = 5.835,11 €), outre les charges et les taxes.

Sur les demandes en paiement d'arriéré de loyers et de charges

Selon les articles 1103 et 1728 du code civil dans leur rédaction applicable au présent contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, les consorts [U] produisent un décompte faisant apparaître un solde en leur faveur de 163 895,45 euros au 17 octobre 2025.

Il ressort de la lettre officielle du 29 février 2024 que les consorts [U] ont rectifié les loyers dus au 28 février 2024 pour tenir compte du bouclier indiciaire, ainsi que l'avait sollicité la SAS Open Flats. Le décompte actualisé arrêté au 17 octobre 2025 n'est nullement utilement critiqué par la SAS Open Flats.

Il s'ensuit qu'il y a lieu de condamner la SAS Open Flats à payer aux consorts [U] la somme de 163 895,45 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation arrêtés au 17 octobre 2025.

Il y a lieu de condamner en outre la SAS Open Flats à payer aux consorts [U] la somme de 2.917,56 euros prorata temporis au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 17 au 31 octobre 2025 outre les charges et taxes prorata temporis, puis la somme de 5.835,11 euros par mois, outre les charges et les taxes, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu'à libération effective des locaux matérialisée par la remise des clefs.

Sur les autres demandes

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la SAS Open Flats ayant succombé dans ses demandes sera condamnée aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL Agesilas Mylonakis, avocat au barreau de Paris dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

L'article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties.

En application de ce texte, la SAS Open Flats sera condamnée à payer aux consorts [U] la somme de 3.500 euros.

PAR CES MOTIFS