TJ 75056, 15 juill. 2026, RG 25/09701

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Elodie VERHOEVEN

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09701 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBETT

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 15 juillet 2026

DEMANDERESSE
E.P.I.C [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDERESSE
Madame [E] [U], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne assistée de Me Elodie VERHOEVEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0174 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202526855 du 25/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 mai 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 juillet 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 15 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/09701 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBETT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 juillet 2019, l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH a consenti un bail d'habitation à Madame [E] [U] sur des locaux situés au [Adresse 3], rez-de-chaussée, porte n°85, à [Localité 2], moyennant à la date de prise d'effet du contrat, le paiement d'un loyer mensuel en principal de 282,99 euros, hors provisions sur les charges locatives récupérables.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 103,70 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [E] [U] le 31 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2025, l'E.P.I.C. PARIS HABITAT - OPH a fait assigner Madame [E] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de Madame [E] [U] et de tous occupants de son chef et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- les loyers et charges dus jusqu'à la date de résiliation et à compter du 29 mai 2025 et jusqu'à reprise effective des lieux, une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles,
- 4 838,91 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées à cet acte et à compter de l'assignation pour le surplus,
- 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 8 juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L'affaire a été appelée à l'audience du 28 novembre 2025 lors de laquelle elle a été renvoyée à la demande du conseil de la défenderesse récemment désigné au titre de l'aide juridictionnelle. A l'audience du 6 février 2026, l'affaire a fait l'objet d'un second renvoi à la demande du conseil du demandeur afin de permettre aux parties de se mettre en état.

L'affaire a été retenue à l'audience du 13 mai 2026, lors de laquelle l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles il demande de :
- déclarer irrecevable, en tous cas mal fondée Madame [E] [U],
- la débouter de l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 4 juillet 2019,
- subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame [E] [U],
- ordonner en conséquence son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef,
- condamner Madame [E] [U] à lui payer les sommes suivantes :
o les loyers et charges dus jusqu'à la date de résiliation et à compter du 29 mai 2025 et jusqu'à reprise effective des lieux, une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations si le bail s'était poursuivi, majoré selon les dispositions contractuelles et à défaut de 25%, augmenté des charges légalement exigibles,
o 6 224,66 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées à cet acte et à compter de la présente pour le surplus,
o 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer

Le bailleur actualise oralement sa créance à l'audience à la somme de 6 710,48 euros suivant décompte arrêté au 13 mai 2026, terme d'avril 2026 inclus, et s'oppose à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et à l'octroi des délais de paiement sollicités par la locataire, faisant valoir qu'elle n'est pas en situation de faire face au paiement du loyer et des charges courants et d'apurer sa dette locative dans le délai légal de 36 mois.

Il estime en outre que les troubles de jouissance allégués par la défenderesse ne sont pas établis et que la seule existence de problèmes d'humidité n'est pas suffisante pour caractériser un manquement du bailleur à son obligation de garantir une jouissance paisible des lieux. Il soutient à cet égard que les problèmes d'humidité évoqués par la défenderesse résultent d'un défaut de ventilation du logement par la locataire et à un abandon du logement pendant plusieurs mois. Il considère qu'il n'y a pas lieu à ordonner la remise en état des lieux dès lors que les désordres dont se plaint la défenderesse sont imputable à un manquement de cette dernière à son obligation d'entretien courant des lieux.

Madame [E] [U], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions visées par le greffe et soutenues oralement par lesquelles elle demande de :
- lui accorder les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative,
- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés,
- constater l'existence d'un trouble manifestement illicite résultant de l'humidité excessive affectant le logement,
- condamner le bailleur à lui payer une indemnité provisionnelle pour trouble de jouissance de 1 267,80 euros,
- ordonner au bailleur de procéder à ses frais à l'ensemble des travaux nécessaires pour remédier durablement aux problèmes d'humidité affectant le logement,
- ordonner que cette obligation soit exécutée dans un délai de 30 jours à compter de la décision à intervenir,
- assortir cette obligation d'une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai.

La locataire expose qu'elle est âgée de 65 ans, qu'elle est à la retraite et qu'elle perçoit une pension de retraite lui permettant de faire face au paiement de ses loyers et charges. Elle explique avoir rencontré des difficultés ponctuelles en raison de la suspension du versement des APL mais qu'elle a procédé aux démarches nécessaires pour rétablir le versement, de sorte qu'une régularisation devrait intervenir. Elle fait valoir une reprise du paiement intégral du loyer et des charges courants depuis le mois de janvier 2026.

Elle soutient par ailleurs que le bailleur a manqué à son obligation de lui garantir une jouissance paisible des lieux loués et que le logement est indécent et préjudiciable à sa santé en raison d'une humidité excessive. Elle prétend en avoir alerté son bailleur dès l'année 2024 par des courriers recommandés avec accusés de réception ainsi que des photographies mais que celui-ci n'a pas remédié aux désordres. Elle sollicite ainsi la réparation de son préjudice de jouissance qu'elle chiffre à 1 267,80 euros représentant 25% du montant du loyer sur la période courant du mois d'octobre 2024 jusqu'à la date de l'audience, soit 16 mois. Elle demande la compensation de cette somme avec le montant de sa dette locative.

Elle sollicite enfin la réalisation de travaux aux frais du bailleur afin de remédier durablement au problème d'humidité affectant le logement, consistant en la recherche des causes de celle-ci, la suppression des infiltrations ou défaut d'aération et la remise en état de surfaces dégradées, le tout sous astreinte.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures auxquelles elles ont déclaré se référer à l'audience du 13 mai 2026, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 467 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance contradictoire.

À l'issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 15 juillet 2026 par mise à disposition des parties au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Dûment autorisé, le conseil du bailleur a fait parvenir un décompte actualisé au 13 mai 2026 par note en délibéré reçue par RPVA le 2 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande

L'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 4 juillet 2019 contient une clause résolutoire (article 16².2) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié aux locataires le 28 mars 2025, pour la somme en principal de 3 103,70 euros, hors coût de l'acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, d'après l'historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, aucun règlement n'ayant été effectué par la locataire, de sorte que le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 mai 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du décompte produit par note en délibéré par le bailleur arrêté au 13 mai 2026, que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite depuis le mois de janvier 2026, ce qui n'est pas contesté. Le bailleur a cependant indiqué s'opposer aux délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sollicités par Madame [E] [U], faisant valoir l'incapacité financière de la locataire à faire face aux loyers et charges courants et à l'apurement de sa dette.

Il ressort des justificatifs produits en défense que Madame [E] [U] perçoit 1 034,28 euros de pension de retraite et que l'APL est suspendue depuis le mois de novembre 2024. Il ressort cependant du décompte actualisé au 13 mai 2026, que cette dernière règle régulièrement les échéances de loyers et charges appelées depuis le mois de janvier 2026, sans incident, ce qui devrait permettre le rétablissement de l'APL ainsi que la régularisation dont s'est prévalue la locataire à l'audience. Il en résulte, au vu de l'ensemble de ces éléments, qu'elle apparaît en situation de faire face au paiement des loyers et charges courants et d'y ajouter une mensualité supplémentaire en apurement de sa dette locative.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande de Madame [E] [U] et de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et la défenderesse sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l'article 1104 du même code.

En application des dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 13 mai 2026, Madame [E] [U] lui devait la somme de 6 375,81 euros, terme du mois d'avril 2026 inclus, soustraction faite des frais de contentieux, recouvrables au titre des dépens de l'instance, et des frais facturés au décompte sous l'intitulé " divers " qui ne sont pas justifiés.

Madame [E] [U] comparante à l'audience, ne conteste pas le montant de la dette et ne justifie d'aucun paiement libératoire.

Elle sera en conséquence condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision sur les loyers et charges impayés à la date du 13 mai 2026, terme d'avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 mars 2025 sur la somme de 3 103,70 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [E] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les demandes reconventionnelles

Il résulte de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, auquel le bail liant les parties est soumis, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leur consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement, pour assurer la sécurité physique et la santé des locataires, doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail.

En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Madame [E] [U] sollicite une indemnisation provisionnelle de 1267,80 euros en réparation du trouble de jouissance qu'elle prétend subir en raison d'une humidité excessive dans son logement ainsi que la réalisation de travaux par le bailleur et à ses frais afin de remédier durablement aux problèmes d'humidité affectant le logement.

S'il n'est pas de la compétence du juge des référés de trancher sur la responsabilité civile ou contractuelle d'une partie, il peut allouer une provision à valoir sur une indemnisation dans le cas d'un préjudice certain et non contestable.

En l'espèce, et comme le soulève l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH, Madame [E] [U] peine à démontrer le caractère certain et non contestable de son préjudice.

Il sera en effet relevé que les quelques photographies produites ne sont ni datées, ni circonstanciées de sorte qu'elles ne sont pas de nature à établir les désordres allégués par la locataire. Elle produit en outre un unique courrier daté du 30 octobre 2024, dépourvu de preuve d'envoi au bailleur, sollicitant un changement de logement en raison d'une insalubrité dans toutes les pièces en raison d'une humidité excessive dans le logement ainsi que de l'environnement sonore de celui-ci. Ces éléments apparaissent très insuffisants à faire la preuve du trouble de jouissance allégué et le manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Madame [E] [U] sera en conséquence déboutée de sa demande en paiement d'une indemnisation provisionnelle à ce titre et, par voie de conséquence, de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte, qui n'est étayée par aucun élément objectif du dossier.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [E] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 aout 2024.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH sera donc débouté de cette demande.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,