TJ 87085, 10 juill. 2026, RG 25/00833

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00833 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GQ3U

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC

C/

[Z] [J]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 10 Juillet 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 10 Juin 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 10 Juillet 2026 :

Entre :

Société ODHAC
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Stéphane CHAGNAUD, substitué par Maître David ROUBEAU, avocats au barreau de LIMOGES :

DEMANDEUR

Et :

Madame [Z] [J]
née le 03 Octobre 1981 à [Localité 1] (87)
demeurant [Adresse 2]

COMPARANTE en personne ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 22 Avril 2026, l’affaire a été renvoyée au 10 Juin 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 10 Juillet 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 19 septembre 2024 à effet au 1er octobre 2024, l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 a donné en location à [Z] [J] un logement à usage d'habitation situé Résidence [Etablissement 1] (bâtiment B, logement n°26) - [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial de 342,90 €.

Le 8 août 2025, l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 a fait délivrer à [Z] [J] un commandement de payer la somme de 582,99 € au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 5 novembre 2025, l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 a assigné [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir :
- l'expulsion de [Z] [J] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;
- sa condamnation au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant de l’ancien loyer, le cas échéant réactualisé dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 939,29 € au titre des loyers et charges impayés, terme de septembre 2025 inclus ;
- sa condamnation au paiement de la somme de 350 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l'audience du 10 juin 2026, l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87, représenté par son conseil, réitère ses demandes, précisant que la dette locative actualisée s’élève à 1 409,52 €. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement à la locataire.

[Z] [J], comparante en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, son maintien dans les lieux et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 30 € par mois, en sus du loyer courant. Elle indique avoir bénéficié d’un plan d’apurement conclu avec l’ODHAC entre février et avril 2026. Elle affirme également avoir effectué un virement de 330 € le 6 juin 2026, qui ne figurerait pas dans le dernier décompte actualisé. Elle ajoute que l’attestation d’hébergement à titre gratuit de sa fille n’aurait pas été prise en compte, ce qui aurait pour effet d’augmenter le montant des charges.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la clause résolutoire et l'arriéré de loyers et de charges :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats :
- que le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers ou de justification d’une assurance après un commandement de payer resté infructueux ;
- que le commandement du 8 août 2025 reprend les termes de la clause résolutoire du bail ainsi que ceux des articles 6 et 24 de la loi modifiée du 6 juillet 1989 ;
- que [Z] [J], ainsi que le révèlent les décomptes produits par l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 et non contestés par elle, ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai de six semaines suivant la délivrance de cet acte.

Ainsi, le manquement de la locataire à l'obligation de payer les loyers et charges n'est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Le bénéfice de la clause résolutoire du bail est acquis au bailleur depuis le 20 septembre 2025, soit six semaines après la délivrance du commandement, de sorte que les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Depuis cette date, [Z] [J] est occupante sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel des loyers et des charges jusqu’à la date de son départ.
Afin de mettre fin à ce trouble manifestement illicite, il convient par conséquent d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [Z] [J], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des décomptes versés aux débats que la dette de [Z] [J] s’élève désormais à la somme de 1 226,60 € à titre de loyers, indemnité d’occupation et charges, échéance de mai 2026 incluse, hors frais de procédures d’un montant de 182,92 €.

Ainsi, il y a lieu de condamner [Z] [J] au paiement de cette somme à titre de provision, qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de 582,99 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, [Z] [J] n’a pas justifié à l’audience du paiement du loyer courant par un paiement d’un montant de 330 € le 6 juin 2026, alors que la charge de cette preuve lui incombe. Elle ne justifie pas non plus de ses ressources ni d’une situation professionnelle qui lui permettrait de régler sa dette locative, de sorte qu’elle ne peut pas prétendre au bénéfice des délais de paiement prévus par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Néanmoins, compte de sa situation personnelle et du montant de sa dette locative, il convient, afin de solder cette dette tout en assumant le paiement du loyer courant, d’accorder à la locataire un délai de paiement selon les modalités prévues au dispositif au visa de l’article 1343-5 du code civil, malgré l’opposition du bailleur.

Il convient de préciser que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais ainsi octroyés tant que [Z] [J] respectera les modalités de remboursement de la dette en plus du paiement de l’indemnité d’occupation et des charges courantes.

En revanche, en cas de non-respect du paiement de l’une de ces échéances, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera alors définitivement acquise au bailleur qui pourra immédiatement poursuivre sans délai l’expulsion de [Z] [J] selon les modalités précitées, cette dernière devant payer à l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [Z] [J], succombant au procès, sera tenue aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa notification au préfet.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 les frais qu’il a dû exposer au titre de la présente procédure et [Z] [J] sera donc condamnée à lui payer la somme de 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS