TJ 75056, 9 juill. 2026, RG 26/03593

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me RAISON
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me RAISON

■

Charges de copropriété

N° RG 26/03593 -
N° Portalis 352J-W-B7K-DAFF4

N° MINUTE :

Assignation du :
04 Mars 2026

JUGEMENT
rendu le 09 Juillet 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société R. MICHOU & Cie, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2444

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [A]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Décision du 09 Juillet 2026
Charges de copropriété
N° RG 26/03593 - N° Portalis 352J-W-B7K-DAFF4

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur David CHRIQUI, Juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 09 Juin 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 9 Juillet 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé au [Adresse 4] à PARIS a assigné devant le tribunal judiciaire de PARIS Monsieur [C] [A], propriétaire au sein de cet immeuble des lots numérotés 7 et 8 selon l'état descriptif de division, aux fins de le voir condamner au paiement d'un arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son acte introductif d’instance, le syndicat des copropriétaires précité sollicite notamment du tribunal de :
condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 36.063,40 euros correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété, travaux et frais arrêté avec intérêts à compter de la mise en demeure du 20 juin 2025, lesquels porteront également intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 858 euros au titre des frais de recouvrement de créance,condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts,condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 1.938 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.
Monsieur [A] n'étant pas représenté en cette affaire, le jugement sera réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 25 mars 2026.

L'affaire a été évoquée à l'audience de plaidoiries du 9 juin 2026 pour être mise en délibéré au 9 juillet 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens aux conclusions notifiées par la partie demanderesse à la partie défenderesse ; seule partie représentée à l’instance.

SUR CE,

- Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété
 
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
 
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.
 
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.
 
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date des 8 janvier 2020, 4 mars 2021, 10 novembre 2022, 11 décembre 2023, 4 novembre 2024 et 12 novembre 2025 l'assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l'exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. Ces assemblées générales, au vu des attestations de non-recours établies par le syndic de copropriété alors en exercice, n'ont fait l'objet d'aucun recours.
Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l'ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l'ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement des charges à Monsieur [A]. Il sera précisé que le syndicat des copropriétaires a procédé à la déduction des déclarées au passif des deux procédures de liquidation judiciaire dont a bénéficié Monsieur [A], lesquelles se sont soldées par des procédures de clôtures pour insuffisance d’actifs par jugements du tribunal de grande instance de PARIS le 3 janvier 2013 et du 12 décembre 2019.
Décision du 09 Juillet 2026
Charges de copropriété
N° RG 26/03593 - N° Portalis 352J-W-B7K-DAFF4

Il résulte des décomptes produits, et notamment celui arrêté aux sommes dues à la date du 1er janvier 2026 (1ère échéance trimestrielle de l’année 2026 incluse), et des appels de charges correspondants qui sont également versés à cette date que Monsieur [A] reste débiteur de la somme de 36.063,40 euros.

Il s’ensuit que cette somme de 36.063,40 euros, à laquelle il sera condamné, sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 30.771,12 euros à compter du 20 juin 2025, date de la mise en demeure de payer qui a été adressé à Monsieur [A], et ce, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Le surplus de la somme due sera assorti des intérêts au taux légal à compter du jugement en vertu des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

- Sur les sommes dues au titre des frais en vue du recouvrement

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, pour démontrer l’existence de démarches en vue du recouvrement de sa créance, le syndicat des copropriétaires précité produit la lettre de mise en demeure de payer qui a été adressée par son conseil le 20 juin 2025.
Cette démarche, outre le fait qu’elle doit être comprise dans l’indemnité versée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, est insuffisante pour démontrer l’existence d’autres actes positifs tel qu’il ressort des écritures passées comptablement en ce sens et imputées à Monsieur [A] dans les termes qui ressortent du décompte général produit en date du 10 février 2026.

Il s’ensuit que la demande de condamnation au titre des frais de recouvrement ne saurait prospérer et sera, en conséquence, rejetée.

- Sur la capitalisation des intérêts
Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts sur les sommes dues.

- Sur la demande de dommages-intérêts
 
En application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
 
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

En l’espèce, il relève des pièces produites que Monsieur [A] n’a jamais réglé, depuis plus de 15 ans et de manière régulière, ses charges de copropriété.
Au vu de la fréquence des impayés imputables à Monsieur [A], il est pleinement établi que la récurrence des impayés cause un préjudice matériel au demandeur à l’instance par le fait, notamment, que ces défauts de paiement font peser une charge financière supplémentaire sur les autres copropriétaires ; au surplus, la succession d’impayés lesquels ont été effacés par l’effet des liquidations judiciaires successives dont a bénéficié Monsieur [A], aux termes des jugements précités, permet de caractériser la mauvaise foi du défendeur à l’instance qui poursuite sur une telle durée des impayés d’un montant important, compte tenu notamment de la taille de la copropriété en cause.
En conséquence, il apparaît raisonnable, au vu de ces éléments, de condamner Monsieur [A] à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice matériel de ce dernier.
- Sur les demandes annexes ou accessoires
Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [A] sera condamné aux dépens.
En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [A] sera condamné à payer la somme de 1.938 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.
Décision du 09 Juillet 2026
Charges de copropriété
N° RG 26/03593 - N° Portalis 352J-W-B7K-DAFF4

PAR CES MOTIFS