TJ 87085, 10 juill. 2026, RG 25/00804

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00804 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GQQP

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

[H] [A]

C/

[P] [X]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 10 Juillet 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 10 Juin 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 10 Juillet 2026 :

Entre :

Monsieur [H] [A]
né le 24 Janvier 1966 à [Localité 1] (87)
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Marie-Christine DUGENY-TRUFFIT, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [P] [X]
demeurant [Adresse 2]

COMPARANTE en personne ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 03 Décembre 2025, l’affaire a été renvoyée aux 22 Avril 2026 et 10 Juin 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 10 Juillet 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 18 mai 2011, [H] [A] a donné en location à [P] [X] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel initial de 200,12 €.

Le 14 mars 2025, [H] [A] a fait délivrer à [P] [X] un commandement de payer la somme de 2.619,44 € au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 juillet 2025, [H] [A] a assigné [P] [X] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir :
- l'expulsion de [P] [X] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est ;
- la suppression du délai de deux mois accordé pour quitter les lieux à compter du commandement de quitter les lieux en raison de la mauvaise foi de la locataire ;
- sa condamnation au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant de l’ancien loyer, le cas échéant réactualisé dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 3.114,75 € au titre des loyers et charges impayés, terme de juin 2025 inclus ;
- sa condamnation au paiement de la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l'audience du 10 juin 2026, [H] [A], représenté par son conseil, a déposé les pièces constituant son dossier et il s’est référé à ses conclusions écrites aux termes desquelles il demande au juge des contentieux de la protection de :
- Constater que le bailleur a effectué les régularisations annuelles de charges,
- Constater que les avis d’échéances distinguent les versements au titre des loyers et des charges,
- Constater que le bailleur a tenu à disposition de Madame [X], les justificatifs des charges pendant six mois après l’envoi de la régularisation des charges annuelles,
- Constater que le bailleur a respecté ses obligations en application de l’article 23 de la loi de 1989 et du décret du 26 août 1987,
- Constater Le jeu de la clause résolutoire du bail, et dire que le bail se trouve résilié de plein droit à la date du 14 mai 2025, par application des termes du bail et par application des articles 24 et 25 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 29 juillet 1998 pour défaut de paiement des charges,
- Condamner Madame [X] à payer une indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la résiliation du bail, égale au montant des loyers et charges antérieurement exigibles, soit 296,60 €, depuis le 14 mai 2025, et ce, jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou l’expulsion,
- Dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties,
- Condamner Madame [X] à payer à Monsieur [A], la somme en principal de 3 107,31 €, représentant les charges et indemnités d’occupation courus jusqu’à ce jour, avec les intérêts de droit à compter de la date de résiliation
- Voir ordonner l’expulsion de Madame [X], et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 3] Publique,
- Ordonner la libération des lieux par la défenderesse et la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie,
- Dire et juger que Madame [X] est occupante sans droit ni titre, et qu’elle sera tenue ainsi que tous les occupants de son chef, de quitter les lieux immédiatement, et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,
- Juger que si Madame [X] n’a pas quitté les lieux, elle sera condamnée à payer une astreinte qui ne saurait être inférieure à 100 € par jour de retard à quitter les lieux, et ce, jusqu’au jour de la complète libération des lieux et remise des clefs,
- Condamner Madame [X] sur le fondement de l’article 700 du C.P.C. à payer à Monsieur [A] une indemnité de 1 000 €,
- Condamner Madame [X] en tous les frais et dépens, qui comprendront notamment les frais de commandements de payer.

[P] [X], comparante en personne, a déposé les pièces constituant son dossier et elle s’est référée à ses conclusions écrites aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de débouter [H] [A] de toutes ses demandes et de le condamner à faire installer, dans une pièce accessible pour elle, un compteur individuel d’eau chaude et un compteur individuel de chauffage, dans un délai d’un mois et sous astreinte de 1.000 € par semaine de retard.
Elle conteste l’intégralité de la dette, faisant valoir qu’elle est toujours parfaitement à jour du paiement des loyers, qu’elle a payé les charges locatives pendant dix années et qu’elle n’a pas été destinataire des relevés de charges de 2020 à 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la note en délibéré :

L’article 445 du code de procédure civile dispose qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, aucune note en délibéré n’a été autorisée par le président, de sorte qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de la note et des pièces jointes transmises par [P] [X] le 12 juin 2025 après la clôture des débats à l’audience du 10 juin 2026.

Sur la demande principale en paiement des charges :

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat.

En l’espèce, il est constant que [P] [X] n’a pas de retard de paiement des loyers et qu’un litige l’oppose au bailleur concernant le paiement, la régularisation et la justification des charges locatives.

Toutefois, le demandeur ne justifie pas de l’urgence de ce litige qui se heurte manifestement à une contestation sérieuse.

En effet, le bailleur se limite à produire des tableaux de régularisation annuelle de charges sans produire aucun justificatif des charges récupérables qu’il a effectivement payées, ni aucun indice de consommation, ni aucune clé de répartition entre locataires, ni aucune facture.

Ces tableaux, qui sont des débuts de preuves qu’il se constitue à lui-même, peuvent se révéler suffisants à l’appui d’un appel de charges, en l’absence de contestation. Néanmoins, en présence d’une contestation sérieuse du locataire, il appartient au bailleur de prouver devant le juge la réalité des charges dont il demande le paiement et il appartient ensuite au locataire de prouver les paiements qui le libèrent de ses obligations.

Les trois derniers tableaux de régularisations de charges produits par le bailleur pour les années 2023 à 2025 font même apparaître un solde créditeur en faveur de la locataire, puisqu’il en ressort que les provisions sur charges d’un montant de 65 € apparaissent comme ayant été versées par la locataire de janvier 2023 à décembre 2025.

Or, il semblerait par ailleurs que ces provisions sur charges des années 2023 à 2025 ne sont pas réglées par la locataire, constituant justement le cœur du litige.

Ainsi, ni l’urgence ni l’évidence ne justifie de statuer en référé sur cette contestation sérieuse, d’autant plus qu’il manque de nombreux éléments de preuve au dossier.

Par conséquent, il convient de débouter [H] [A] de ses demandes devant le juge des référés.

En revanche, le litige ne semble pas insurmontable et il convient d’inviter les parties à avoir recours aux services d’un médiateur ou d’un conciliateur qui pourra utilement les aider à régler ce litige qui semble résulter pour l’essentiel d’un problème de communication entre les parties, ainsi qu’avec l’agence de gestion locative.

Sur la demande reconventionnelle d’installation de compteurs individuels sous astreinte :

En l’espèce, le défendeur ne justifie pas non plus de l’urgence de statuer en référé sur sa demande qui ne repose, en outre, sur aucune obligation légale pour le bailleur.

Par conséquent, il convient également de la débouter de sa demande.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [H] [A], succombant au principal, sera tenu aux dépens de l'instance et il n’y a donc pas lieu de faire droit à sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS