TJ 87085, 10 juill. 2026, RG 25/00690

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00690 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GPFW

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. NOALIS

C/

[D] [X]
[S] [X]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 10 Juillet 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 10 Juin 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 10 Juillet 2026 :

Entre :

S.A. NOALIS
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [P] [T], munie d’un pouvoir régulier ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [D] [X]
né le 15 Juillet 1982 à [Localité 1] (MAYOTTE)
demeurant [Adresse 2]

Madame [S] [Y] épouse [X]
née le 02 Mai 1996 à [Localité 2] (MADAGASCAR)
demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Emilie ROUX, substituée par Maître Cassandre BERSOULT, avocats au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEURS

A l'appel de la cause à l'audience du 25 Février 2026, l’affaire a été renvoyée au 10 Juin 2026, date à laquelle le demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et les défendeurs en ses observations.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 10 Juillet 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 17 octobre 2022, la société NOALIS (SA) a donné en location à [D] [X] et [S] [Y] épouse [X] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 298,87 €.

Le 4 juillet 2025, la société NOALIS (SA) a fait délivrer à [D] [X] et [S] [Y] épouse [X] un commandement de payer la somme de 2 848,47 € au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 11 septembre 2025, la société NOALIS (SA) a assigné [D] [X] et [S] [Y] épouse [X] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir :
- l'expulsion de [D] [X] et [S] [Y] épouse [X] ainsi que de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;
- leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant de l’ancien loyer, le cas échéant réactualisé dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 3 391,75 € au titre des loyers et charges impayés, terme de août 2025 inclus ;
- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 350 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l'audience du 10 juin 2026, la société NOALIS (SA), représentée par [P] [T] munie d’un pouvoir, précise que la dette locative actualisée s’élève à 2 098,38 €. Elle indique que le loyer résiduel s’élève à la somme de 183,99 €. Elle confirme son accord quant à l’octroi de délais de paiement aux locataires à hauteur de 50 € par mois en sus du loyer courant selon le plan d’apurement arrêté entre les parties et respecté par les locataires.
Concernant la demande reconventionnelle des locataires relative aux troubles du voisinage, elle fait valoir qu’il y a une absence de preuve.

[D] [X] et [S] [Y] épouse [X], représentés par leur conseil, se sont référés à leurs conclusions aux termes desquelles ils demandent au juge des contentieux de la protection de :
- Homologuer le plan d'apurement signé entre M. et Mme [X], locataires, et la société NOALIS (SA), bailleur, le 09 Septembre 2025 ;
- Suspendre les effets de la clause résolutoire, et dire que celle-ci sera réputée n'avoir jamais produit effet si les échéances relatives au plan d'apurement sont intégralement respectées ;
- Ordonner à la société NOALIS (SA), en sa qualité de bailleur, d'user de l'ensemble des moyens juridiques dont elle dispose afin de faire cesser le trouble anormal de voisinage subi par les consorts [X] du fait des agissements de son locataire, M. [V] ;
- Assortir cette obligation d'une astreinte de 50 € par jour de retard, courant à compter de la signification du jugement à intervenir ;
- Condamner la société NOALIS (SA) à verser aux consorts [X] la somme de 500 € à titre de provision à valoir sur leur préjudice moral ;

- Débouter la société NOALIS (SA) de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires ;
- Dire que la société NOALIS (SA) sera condamnée à verser la somme de 1 200 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la société NOALIS (SA) aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la clause résolutoire et l'arriéré de loyers et de charges :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats :
- que le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers ou de justification d’une assurance après un commandement de payer resté infructueux ;
- que le commandement du 4 juillet 2025 reprend les termes de la clause résolutoire du bail ainsi que ceux des articles 6 et 24 de la loi modifiée du 6 juillet 1989 ;
- que [D] [X] et [S] [Y] épouse [X], ainsi que le révèlent les décomptes produits par la société NOALIS (SA) et non contestés par eux, ne se sont pas acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Ainsi, le manquement des locataires à l'obligation de payer les loyers et charges n'est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Le bénéfice de la clause résolutoire du bail est acquis au bailleur depuis le 5 septembre 2025, soit deux mois après la délivrance du commandement, de sorte que les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Depuis cette date, [D] [X] et [S] [Y] épouse [X] sont occupants sans droit ni titre du logement et redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel des loyers et des charges jusqu’à la date de leur départ.

Afin de mettre fin à ce trouble manifestement illicite, il convient par conséquent d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [D] [X] et [S] [Y] épouse [X], de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des décomptes versés aux débats que la dette de [D] [X] et [S] [Y] épouse [X] s’élève désormais à la somme de 2 098,38 € à titre de loyers, indemnité d’occupation et charges, échéance de mai 2026 incluse.

Ainsi, il y a lieu de condamner [D] [X] et [S] [Y] épouse [X] au paiement de cette somme à titre de provision, qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que les parties ont conclu un plan d’apurement, lequel a été respecté par les locataires, ceux ci ayant repris le paiement du loyer courant et versant en outre une somme mensuelle de 50 € destinée à réduire la dette locative. La société NOALIS (SA) a, de plus, donné son accord à la poursuite de ce plan. Ainsi, il convient, afin de solder cette dette tout en assumant le paiement du loyer courant, d’accorder aux locataires un délai de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de préciser que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais ainsi octroyés tant que [D] [X] et [S] [Y] épouse [X] respecteront les modalités de remboursement de la dette en plus du paiement de l’indemnité d’occupation et des charges courantes.

En revanche, en cas de non-respect du paiement de l’une de ces échéances, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera alors définitivement acquise au bailleur qui pourra immédiatement poursuivre sans délai l’expulsion de [D] [X] et [S] [Y] épouse [X] selon les modalités précitées, ces derniers devant payer à la société NOALIS (SA) une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande reconventionnelle relative au trouble de voisinage :

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, [D] [X] et [S] [Y] épouse [X] ne démontrent pas la réalité du trouble du voisinage dont ils se plaignent. A l’appui de leurs demandes, ils joignent uniquement un dépôt de plainte du 26 janvier 2026, mais ils ne justifient pas avoir alerté le bailleur de ces troubles, ni les avoir fait constater par d’autres voisins ou un commissaire de justice.

Dès lors, en l’absence de dommage imminent et la démonstration de l’existence manifeste d’un trouble grave et persistant du voisinage, et tandis que ce différend avec le bailleur fait l’objet d’une contestation sérieuse, [D] [X] et [S] [Y] épouse [X] sont mal fondées à agir en référé, de sorte qu’ils seront déboutés de leurs demandes à ce titre ainsi que de leurs demandes subséquentes d’astreinte et d’indemnité.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [D] [X] et [S] [Y] épouse [X], succombant au procès, seront tenus aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa notification au préfet.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de la société NOALIS (SA) les frais qu’elle a dû exposer au titre de la présente procédure et [D] [X] et [S] [Y] épouse [X] seront donc condamnés à lui payer la somme de 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS