TJ 75056, 9 juill. 2026, RG 25/07196

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me LECLERCQ DEZAMIS
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me LECLERCQ DEZAMIS

■

Charges de copropriété

N° RG 25/07196 -
N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZNZ

N° MINUTE :

Assignation du :
10 Juin 2025

JUGEMENT
rendu le 09 Juillet 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic, la Société SJLB, SASU, elle-même prise en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représenté par Maître Laurence LECLERCQ DEZAMIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0551

DÉFENDEURS

Madame [K] [G]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Monsieur [R] [G]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Décision du 09 Juillet 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/07196 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZNZ

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Hélène SAPEDE, Vice-Présidente, statuant en juge unique,assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 12 Mai 2026 enue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 09 Juillet 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [K] [G] et M. [R] [G] sont propriétaires des lots de copropriété n°13 et 21 d'un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 2].

Par actes du 10 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à Paris 19ème à Paris a fait assigner Mme [K] [G] et M. [R] [G] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 4 février 2026.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

- condamner Mme [K] [G] et M. [R] [G] au paiement de la somme de 40.011,83 euros, au titre des charges de copropriété échues du 3ème trimestre 2021 au 30 mai 2025;
- condamner Mme [K] [G] et M. [R] [G] au paiement de la somme de 99,20 euros, au titre des frais de recouvrement;
- condamner Mme [K] [G] et M. [R] [G] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner Mme [K] [G] et M. [R] [G] au paiement des entiers dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [K] [G] et M. [R] [G] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- dire n'y avoir lieu d'écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Respectivement cités en l’étude du commissaire de justice instrumentaire et à domicile, Mme [K] [G] et M. [R] [G] n’ont pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 4 février 2026, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 12 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 9 juillet 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [K] [G] et M. [R] [G] sont propriétaires des lots n°13 et 21 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 2] à [Localité 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 6 janvier 2021, 6 janvier 2022, 20 décembre 2023 et 12 mai 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;
- un décompte de créance actualisé au 30 mai 2025.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [K] [G] et M. [R] [G] est débiteur de 40.011,83 euros.

Mme [K] [G] et M. [R] [G] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 30 mai 2025.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 99,20 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

S’il se prévaut, à ce titre de deux mises en demeure, adressées les 25 novembre 2023 et 8 avril 2025, seule cette dernière a été adressée aux défendeurs par lettres recommandées avec accusé de réception.

En conséquence, Mme [K] [G] et M. [R] [G] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 49,60 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance par le syndicat des copropriétaires.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Mme [K] [G] et M. [R] [G] de leurs obligations.

À l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et les copropriétaires, il apparaît que Mme [K] [G] et M. [R] [G] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès 2021.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier des défendeurs. Par ailleurs, la durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner Mme [K] [G] et M. [R] [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 - Sur les demandes accessoires

-Sur la solidarité

En l’absence de disposition légale ou de la justification d'une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires des lots, qui ne se présume point, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Il n’y a pas lieu à condamnation in solidum non plus, s’agissant d’une modalité d’exécution à l’égard des coauteurs d’un même dommage.

La demande de condamnation solidaire des défendeurs sera donc rejetée.

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [K] [G] et M. [R] [G], parties perdant le procès, sera condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Mme [K] [G] et M. [R] [G] seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,