TJ 75056, 15 juill. 2026, RG 25/07103

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Fanny VIAL

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Julien COULET

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07103 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAQZW

N° MINUTE : 1

JUGEMENT
rendu le 15 juillet 2026

DEMANDEUR
Monsieur [K] [N], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Julien COULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0178

DÉFENDERESSE
Madame [B] [U] [F], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Fanny VIAL de la SELEURL VIAL AVOCATE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C1724

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 juillet 2026 par Mathilde BAILLAT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 15 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/07103 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAQZW

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 2 mai 2017 prenant effet le même jour, Monsieur [K] [N] a consenti un bail d'habitation à Madame [B] [U] [F] portant sur un studio meublé situé au [Adresse 3], 8ème étage, logement n°12, à [Localité 2], moyennant à la date de prise d'effet du contrat le paiement d'un loyer mensuel de 600 euros, charges comprises.

Par acte de caution solidaire du même jour, Monsieur [C] [P] s'est porté caution solidaire des sommes dues par la locataire au titre du bail précité.

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer la somme en principale de 3 050 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [C] [P] en qualité de caution, le 24 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025, Monsieur [K] [N] a fait délivrer à Madame [B] [U] [F] un congé pour vendre à effet au 1er mai 2025.

Puis, par acte de commissaire de justice du 6 mai 2025, Monsieur [K] [N] a fait délivrer à Madame [B] [U] [F] une sommation de délaisser les lieux sans délai.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2025, Monsieur [K] [N] a fait assigner Madame [B] [U] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour demander, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

-déclarer Monsieur [K] [N] recevable et bien fondé en ses demandes,
-débouter Madame [B] [U] [F] de l'ensemble de ses demandes,

A titre principal,
-constater la résiliation de plein droit du bail par l'acquisition des effets de la clause résolutoire,
-constater que Madame [B] [U] [F] est occupante sans droit ni titre des lieux loués,
-ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec toutes conséquences de droit et la séquestration et le transport de tout objet mobilier laissé sur place aux frais de la partie expulsée, ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter d'un délai de deux mois suivant la dénonciation du commandement de quitter les lieux,
-condamner solidairement Madame [B] [U] [F] et Monsieur [C] [P] à lui payer, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer :
* la somme de 4 270 euros au titre de l'arriéré locatif,
* la somme de 153,38 euros au titre du coût du commandement de payer ,
*la somme de 427 euros au titre des pénalités de retard,
-juger que le dépôt de garantie d'un montant de 1 060 euros versé à la signature du bail restera acquis au bailleur au titre de la clause pénale,
-condamner Madame [B] [U] [F] à lui payer une indemnité d'occupation égale au double du loyer, soit la somme de 1 140 euros par mois à compter du 21 mars 2025,

Subsidiairement,
-valider le congé délivré le 28 février 2025,
-constater que Madame [B] [U] [F] est occupante sans droit ni titre des lieux loués depuis le 1er mai 2025,
-ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec toutes conséquences de droit et la séquestration et le transport de tout objet mobilier laissé sur place aux frais de la partie expulsée, ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter d'un délai de deux mois suivant la dénonciation du commandement de quitter les lieux,
-condamner Madame [B] [U] [F] à lui payer la somme de 5 490 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2025 pour la somme de 3 050 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
-juger que le dépôt de garantie d'un montant de 1 060 euros versé à la signature du bail restera acquis au bailleur au titre de la clause pénale,
-condamner Madame [B] [U] [F] à lui payer une indemnité d'occupation égale au double du louer, soit la somme de 1 140 euros à compter du 1er mai 2025,

En tout état de cause,
-condamner Madame [B] [U] [F] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner Madame [B] [U] [F] aux entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 23 juillet 2025, mais Madame [B] [U] [F] ne s'est pas présentée au rendez-vous proposé aux fins d'établissement de la fiche diagnostic en vue de l'audience.

Après deux renvois à la demande des parties lors des audiences du 3 septembre 2025 et du 17 novembre 2025, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 28 janvier 2026 lors de laquelle Monsieur [K] [N] a sollicité le bénéfice de ses conclusions en réponse, aux termes desquelles il maintient l'intégralité de ses demandes initiales, sauf à actualiser le montant de sa créance au titre de l'arriéré locatif à la somme de 10 370 euros arrêté au 30 janvier 2026.

Monsieur [K] [N] expose que la locataire est en situation d'impayés depuis le mois d'août 2024. Il conteste dès lors toute mauvaise foi de sa part dans la mise en œuvre de la clause résolutoire. Il estime que la vétusté du logement alléguée par la défenderesse n'est pas démontrée, que les photographies produites ne sont pas recevables et ne sont corroborées par aucun autre élément. Il prétend que la locataire n'a pas respecté les consignes permettant de se prémunir contre les problèmes d'humidité et qu'à les supposer établis, ils lui sont imputables. Il indique qu'en tout état de cause, la défenderesse ne s'est jamais plainte de tels problèmes et qu'elle n'en a jamais alerté son bailleur avant la présente instance. Il fait valoir par ailleurs que la locataire a introduit des chats dans le logement, ce alors que les animaux sont interdits par le bail. Il prétend qu'il y avait bien un lit dans le logement lors de l'entrée dans les lieux mais que la locataire l'a cassé et qu'il a donc été convenu entre les parties qu'elle en rachète un et que le prix payé serait déduit du montant du loyer. Il indique que la surface du logement mentionnée dans le bail est indicative et que la défenderesse confond la surface habitable et la surface en m2 Carrez. Il conclut à la mauvaise foi de la locataire qui a toujours su que le propriétaire souhaitait vendre son bien puisqu'elle a elle-même envisagé de l'acquérir. Il argue de l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle portant sur la diminution du loyer en l'absence de saisine du bailleur préalable à la saisine du juge et précise que la locataire n'a jamais contesté le montant du loyer depuis la conclusion du bail. Il s'oppose à l'octroi de tous délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire dès lors que la locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant et qu'elle n'apparaît pas en capacité de régler sa dette locative.

Madame [B] [U] [F], comparante en personne assistée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions en réplique visées par le greffe et soutenues oralement, aux termes desquelles elle demande de :

-la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

A titre principal,
-la condamner à payer à Monsieur [K] [N] la somme de 4 270 euros au titre de l'arriéré locatif,
-débouter Monsieur [K] [N] de ses demandes tendant à la résiliation du bail,
-fixer le montant du loyer à 359,89 euros,
-fixer le montant de la clause pénale en sanction du non-paiement des loyers à 1 euro,
-fixer le montant de la clause pénale permettant l'acquisition du dépôt de garantie à 1 euro,
-débouter Monsieur [K] [N] de ses demandes concernant les conséquences du congé pour vente,
-condamner Monsieur [K] [N] à lui payer la somme de 4800 euros en réparation du préjudice subi,
-condamner Monsieur [K] [N] à lui payer la somme de 1000 euros en réparation du préjudice subi,
-condamner Monsieur [K] [N] à lui payer la somme de 6489,72 euros en restitution des paiement indus,
-ordonner la compensation,

A titre subsidiaire,
-débouter Monsieur [K] [N] de ses demandes tendant à l'expulsion de Madame [B] [U] [F],
-lui accorder un délai de trois ans pour procéder au remboursement des sommes dues,

A titre infiniment subsidiaire,
-prononcer l'expulsion de Madame [B] [U] [F],
-débouter Monsieur [K] [N] de sa demande d'astreinte,
-juger que la clause pénale sanctionnant l'occupation illégale est manifestement excessive,
-condamner Madame [B] [U] [F] à payer à Monsieur [K] [N] la somme de 100 euros par mois à compter du 1er mai 2025,

En tout état de cause,
-juger que les frais irrépétibles seront à la charge des parties,
-condamner chaque partie aux dépens.

Madame [B] [U] [F] indique avoir rencontré des difficultés pour régler son loyer en raison d'un arrêt maladie. Elle précise être en attente du versement d'indemnités journalières. Elle soutient que le contrat ne précise pas que les animaux sont interdits. Elle prétend que le bailleur s'est introduit à plusieurs reprises dans le logement sans l'avoir prévenue au préalable et sans son autorisation. Elle soutient avoir aéré le logement.

Le conseil de la défenderesse ajoute que le bailleur n'est pas de bonne foi et qu'il a essayé d'intimider sa locataire pour la contraindre à partir, lui rendant des visites inopinées. Elle soutient que la surface du logement mentionnée au contrat ne correspond pas à la surface réelle, de sorte que le loyer fixé contractuellement ne respecte pas les règles d'encadrement des loyers auxquelles le bail est désormais soumis, compte tenu des renouvellements successivement opérés depuis sa conclusion. Elle indique que le studio n'est pas correctement isolé ce qui a créé des problèmes d'humidité. Elle conteste la présence d'un lit dans le logement loué meublé et soutient en avoir informé son propriétaire, expliquant que face à son inertie, elle a dû en récupérer un dans la rue. Elle estime que la défenderesse n'est redevable d'aucun arriéré locatif après compensation avec les demandes de restitution des loyers trop-perçus et d'indemnisation de ses préjudices. Elle soutient que le propriétaire n'a pas une réelle intention de vendre son logement et qu'il souhaite se débarrasser de sa locataire. Elle sollicite le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 avril 2026.

A cette date, la réouverture des débats a été ordonnée à l'audience du 13 mai 2026 afin de régulariser le dépôt des conclusions du bailleur, celui-ci n'ayant pas fait viser par le greffe ses conclusions en réponse lors de l'audience du 28 janvier 2026 à laquelle l'affaire a été plaidée.

A l'audience du 13 mai 2026, le conseil de Monsieur [K] [N] a régulièrement fait viser ses conclusions en réponse, soutenues oralement à l'audience du 28 janvier 2026 et indiqué les maintenir. Madame [B] [U] [F], représentée par son conseil, s'en est rapportée aux conclusions visées et soutenues oralement lors de l'audience du 28 janvier 2026.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure ci-vile.

Conformément à l'article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

Les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 15 juillet 2026 par mise à disposition des parties au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel telles que par exemple celles visant à voir " juger "ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur l'admission au bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire

L'article 20 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique prévoit que dans les cas d'urgence, sous réserve de l'application des règles relatives aux commissions ou désignations d'office, l'admission provisoire à l'aide juridictionnelle peut être prononcée soit par le président du bureau ou de la section compétente du bureau d'aide juridictionnelle, soit par la juridiction compétente ou son président.

L'admission provisoire à l'aide juridictionnelle peut également être accordée lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l'intéressé, notamment en cas d'exécution forcée emportant expulsion.

En l'espèce, s'agissant d'une demande d'expulsion et au regard des faibles ressources déclarées par Madame [B] [U] [F], il convient de constater que l'aide juridictionnelle provisoire lui a été accordée à l'audience de plaidoirie du 28 janvier 2026 et que Maître [J] [I] a été désignée à ce titre. Il sera cependant constaté que l'aide juridictionnelle totale a été accordée à Madame [B] [U] [F] par décision du bureau d'aide juridictionnelle du tribunal judiciaire de Paris n°C-75056-2025-020047, le 15 octobre 2025, et que Maître [J] [I] a été désignée à cet effet.

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [K] [N] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties le 2 mai 2017 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, un mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié à la locataire le 20 janvier 2025, pour la somme en principal de 3 050 euros, hors coût de l'acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois plus favorable prévu par le commandement de payer délivré à la locataire.

Si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 20 janvier 2025, le décompte produit par le bailleur ne permet pas d'établir que la somme de 3 050 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

En effet, le seul décompte produit aux débats et visé dans le bordereau des pièces communiquées annexé aux conclusions visées à l'audience du 13 mai 2026 (pièce n°9 " décompte à jour ") ne fait mention que des règlements effectués par la locataire entre le mois de juillet 2024 et le mois de décembre 2024 pour un montant total de 3 050 euros correspondant aux causes du commandement de payer. Il sera observé que ce décompte, au-delà du fait qu'il démontre que les causes visées par le commandement n'étaient plus dues, ne fait état que des versements et ne comporte aucune opération ni au débit ni au crédit du compte de la locataire pour l'année 2025, ce alors que le commandement de payer a été délivré le 20 janvier 2025.

Or, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Monsieur [K] [N] n'établit pas que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées avant le 21 mars 2025. Il sera donc débouté de sa demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire.

Dès lors, les demandes reconventionnelles de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formées par Madame [B] [U] [F] deviennent sans objet.

Sur la validation du congé pour vente

En application des dispositions de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au bail meublé, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.

Il appartient au locataire qui conteste la validité du congé et qui invoque le caractère frauduleux du congé d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, le bail consenti à Madame [B] [U] [F] a été conclu le 2 mai 2017 pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction pour la même période, pour expirer le 1er mai 2025. Le bail porte sur un logement meublé.

Le congé pour vente du bailleur délivré le 28 janvier 2025 par commissaire de justice a donc été régulièrement délivré plus de trois mois avant l'échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, et mentionne le texte applicable aux locations meublées.

Madame [B] [U] [F] conteste la réalité de l'intention de vendre de Monsieur [K] [N], prétendant que ce dernier souhaite uniquement la voir quitter les lieux et pouvoir procéder plus rapidement à son expulsion.

Il ressort cependant du courrier électronique adressé par Monsieur [K] [N] à Madame [B] [U] [F] le 4 mars 2024 que celui-ci l'a informée à cette date avoir mis en vente l'appartement et lui indiquant que des visites du bien allaient être réalisées.

En réponse, Madame [B] [U] [F] à Monsieur [K] [N] lui adressait le 5 mars 2024, soit 9 mois avant la délivrance du congé litigieux, un courrier électronique dont il ressort que celle-ci était bien informée de l'intention de son bailleur de vendre le bien et qu'elle était " très intéressée par l'achat de cet appartement " indiquant même solliciter des conseils concernant les démarches à suivre pour cet achat. Elle précisait en outre dans ce courrier : " concernant les visites, je suis tout à fait d'accord de donner grâce de mon temps deux heures par jour pour ces visites ".

La défenderesse ne peut dès lors valablement soutenir que l'intention de vendre de son bailleur n'était pas sérieuse et que le congé n'a été délivré qu'aux fins d'obtenir son départ des lieux.

Dans ces conditions, Monsieur [K] [N] démontre le caractère sérieux du congé pour vendre délivré le 28 janvier 2025 dans les formes et délais légaux.

Le congé étant régulier tant sur la forme que sur le fond, le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé le 1er mai 2025 à minuit.

Madame [B] [U] [F], qui s'est maintenue dans les lieux postérieurement à la date d'effet du congé, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du studio meublé situé au [Adresse 4], à [Localité 2] depuis le 2 mai 2025 et il convient en conséquence d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Il n'y a dès lors pas lieu à ce stade, d'autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux.

Sur la demande d'astreinte

Aux termes de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [B] [U] [F] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une as-treinte. Par ailleurs, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Monsieur [K] [N] sera donc débouté de cette demande.
Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation
Lorsque l'occupant sans droit ni titre d'un local s'y maintient, il peut être condamné à la demande du propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation.

Cette indemnité trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se main-tient sans droit dans les lieux. Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature : compensatoire et in-demnitaire. Elle peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.
En l'espèce, il est constant que Madame [B] [U] [F] s'est maintenue dans les lieux au-delà du 1er mai 2025, date d'effet du congé, et qu'il s'y maintient toujours.
L'indemnité d'occupation est donc due à compter du 2 mai 2025, date du premier jour d'occupation sans droit ni titre du logement, et jusqu'à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.
S'agissant de son montant, le contrat de bail contient une clause en vertu de laquelle " en cas de résiliation du présent contrat de location du fait du LOCATAIRE en application de l'une des clauses résolutoires ci-dessus, ou en cas de non-respect des délais de préavis énoncés ci-dessus […] une indemnité conventionnelle d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien sera en outre due jusqu'à libération complète des lieux et restitution des clés ".
Cette clause s'analyse en une clause pénale, régie par l'article 1231-5 du code civil, en vertu duquel " lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ".
En l'espèce, Monsieur [K] [N] ne justifie d'aucun préjudice distinct de la seule occupation des locaux, dont la valeur correspond à celle du loyer conventionnellement con-venu.
En conséquence, l'indemnité d'occupation doit être fixée conformément au prix du loyer contractuel, soit 600 euros par mois, charges comprises.

Le demandeur sera donc débouté de sa demande de majoration du montant de l'indemnité d'occupation.

Madame [B] [U] [F] sera en conséquence condamnée à payer à Monsieur [K] [N] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 600 euros par mois, charges comprises, à compter du 2 mai 2025 et jusqu'à libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l'article 1104 du même code.

En application des dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, Monsieur [K] [N] sollicite la condamnation de Madame [B] [U] [F] à lui payer la somme de 5490 euros au titre de l'arriéré locatif, sans préciser la période visée ni le dernier terme de loyer inclus. Il produit au soutien de ses prétentions un unique décompte visé en pièce n°9 du bordereau annexé à ses dernières conclusions intitulé " décompte à jour ". Or il ressort de cette pièce que seuls sont mentionnés les paiements effectués par Madame [B] [U] [F] entre le mois de juillet 2024 et le mois de décembre 2024 pour un montant total de 3050 euros. Au titre de l'année 2025, aucune opération n'est mentionnée, ni au débit ni au crédit.

Le demandeur échoue dès lors à justifier du montant demandé faute de produire un décompte suffisamment précis faisant état d'un historique de compte détaillé mentionnant l'ensemble des sommes appelées et l'ensemble des sommes versées ainsi que les dates des appels de loyers et des versements.

Toutefois, Madame [B] [U] [F] reconnaît dans ses dernières écritures devoir la somme de 4 270 euros au titre de l'arriéré locatif et demande dans le dispositif de ses conclusions à être condamnée au paiement de cette somme, nonobstant sa demande de compensation avec les sommes dont elle estime être créditrice à l'encontre de Monsieur [K] [N].

La défenderesse, qui ne conteste pas être redevable a minima de la somme de 4 270 euros au titre des loyers impayés, sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie au titre de la clause pénale

En application de l'article 4 i de la loi du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble est réputée non écrite.

En l'espèce, les stipulations du paragraphe intitulé "clause résolutoire et clause pénale" figurant au contrat de location liant les parties prévoyant que " en cas de résiliation du présent contrat de location du fait du LOCATAIRE en application de l'une des clauses résolutoires ci-dessus, ou en cas de non-respect des délais de préavis énoncés ci-dessus, le dépôt de garantie prévu aux présentes demeurera acquis au BAILLEUR de plein droit, à titre de clause pénale en réparation du préjudice subi ", doit, en application des dispositions susvisées, être réputées non écrites.

En conséquence, Monsieur [K] [N] sera débouté de sa demande de conservation du dépôt de garantie au titre de la clause pénale.

Sur la demande de délais de paiement

Il ressort des développements qui précèdent que le bail liant les parties n'est pas résilié de plein droit par acquisition des effets de la clause résolutoire, mais a pris fin par effet du congé pour vente, de sorte que la demande de délais de paiement formée par la défenderesse ne peut être fondée sur l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 mais sur les dispositions du droit commun.

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l'espèce, Madame [B] [U] [F] ne produit aucun justificatif de sa situation se contentant d'affirmer qu'elle sera en mesure de régler sa dette locative lorsque sa situation boursière sera décantée et qu'elle pourra bénéficier d'une aide financière au logement dans le cadre de sa scolarité.

Force est cependant de constater qu'elle ne produit aucun justificatif au soutien de ses affirmations.

Dans ces conditions, elle ne démontre pas être en mesure de s'acquitter de sa dette dans le délai légal de 24 mois, tout en s'acquittant du règlement de l'indemnité d'occupation courante.

En conséquence, Madame [B] [U] [F] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les autres demandes reconventionnelles de Madame [B] [U] [F]

Sur la demande de diminution du loyer

En application de l'article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, " Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. […] "

La Cour de cassation juge de manière constante que le délai de quatre mois est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur, de sorte que l'action en diminution de loyer formée sans qu'une demande préalable ait été présentée par le locataire au bailleur est irrecevable.

En l'espèce, Madame [B] [U] [F] forme sa demande de diminution de loyer pour la première fois dans le cadre de la présente instance et ne justifie d'aucune demande préalable de diminution de loyer auprès de son bailleur ni d'aucune tentative de solution amiable préalablement à la saisine du juge.

Elle est donc par conséquent irrecevable à agir en diminution du loyer. Sa demande sera donc déclarée irrecevable.

Sur la demande relative à l'encadrement des loyers

L'article 140-I de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi " [Localité 3] " a réintroduit à titre expérimental le dispositif d'encadrement des loyers. Pour chaque territoire délimité par décret où s'applique le dispositif le représentant de l'État dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique. Le point III indique que le dispositif de l'encadrement des loyers s'applique lors de la conclusion du contrat et le point VI de cet article prévoit que lors du renouvellement du contrat une action en diminution ou réévaluation de loyer peut être engagée. L'article 1 du décret n°2019-315 du 12 avril 2019 dispose que ce dispositif est mis en place sur l'intégralité du territoire de la ville de [Localité 1].

L'arrêté n°2019-05 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la Ville de [Localité 1] dispose que le dispositif est applicable à compter du 1er juillet 2019.

L'hypothèse de la tacite reconduction n'est pas envisagée par l'article 140 précité de sorte que le dispositif de l'encadrement des loyers n'est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi et qui ont été tacitement reconduits.

En l'espèce, il est constant que le bail n'a jamais été renouvelé mais s'est toujours tacitement reconduit. Le dispositif d'encadrement des loyers n'est en conséquence pas applicable au contrat de location conclu le 2 mai 2017.

Madame [B] [U] [F] sera en conséquence déboutée de sa demande de restitution des loyers trop-perçus.

Sur la demande d'indemnisation du préjudice de jouissance

Madame [B] [U] [F] allègue des problèmes d'humidité excessive dans le logement constitutifs d'un trouble de jouissance imputable à son bailleur. Elle sollicite la somme de 4 800 euros à titre de dommages et intérêts à ce titre représentant 100 euros par mois pour la période du 2 août 2020 au 2 août 2024.

Monsieur [K] [N] dénie tout manquement à ses obligations contractuelles faisant valoir d'une part que la locataire ne démontre pas le trouble de jouissance dont elle se prévaut et d'autre part, qu'à les supposer exister, les problèmes d'humidité allégués résultent d'un manquement de la locataire qui n'a pas correctement aéré le logement, ce alors que cette préconisation était expressément mentionnée dans le bail. Il ajoute que la locataire ne s'est jamais plainte auprès de son bailleur de ces désordres.

Aux termes des dispositions de l'article 1719 du Code civil, " le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. (…) ".

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que " le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ".

L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise les critères de décence. Ainsi " le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements […] ".

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il incombe à celui qui demande réparation d'un dommage de prouver les faits nécessaires au soutien de ses prétentions et de fournir les justificatifs propres à établir le préjudice subi et à chiffrer l'indemnisation.

Il appartient au preneur qui invoque un manquement du bailleur, d'en rapporter la preuve. Il lui revient également d'établir le lien de causalité que ce manquement présente avec le préjudice dont il demande réparation.

En l'espèce, Madame [B] [U] [F] se contente de fournir 4 photographies ni datées ni circonstanciées qui n'ont, par conséquent, aucune valeur probante. Elle ne produit ni constat de commissaire de justice, ni courriers adressés à son bailleur faisant état de problèmes d'humidité et sollicitant son intervention pour y remédier, ni aucun autre élément de nature à établir l'existence des désordres qu'elle allègue. Elle ne démontre dès lors pas que l'humidité dont elle se plaint serait en lien avec une faute du bailleur.

Dans ces conditions, elle ne peut qu'être déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de l'absence de literie

Madame [B] [U] [F] soutient avoir subi un préjudice résultant de l'absence de lit dans le logement lors de son entrée dans les lieux. Elle prétend avoir été contrainte de procéder elle-même à l'achat d'un canapé-lit à deux reprises, en 2022 et en 2024, ce alors que la fourniture du meuble incombait au bailleur d'un logement loué meublé. Elle sollicite la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts à ce titre.

Monsieur [K] [N] conteste ces allégations, faisant valoir qu'un canapé-lit était bien présent dans le logement lors de la prise à bail en 2017, ce qui ressort expressément de l'état des lieux d'entrée. Il indique que le canapé-lit a été détérioré par la locataire nécessitant son remplacement à ses frais en principe mais qu'il a néanmoins consenti à ce que le coût d'achat soit déduit du montant du loyer.

En vertu de l'article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé, " Le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ; […] ".

En l'espèce, il ressort de l'état des lieux produit aux débats par le demandeur que le logement comprenait bien à la date de prise d'effet du contrat un canapé clic clac avec matelas et que cet état des lieux a été signé par la locataire avec la mention " certifié exact " écrite de sa main.

La défenderesse n'est dès lors pas fondée à soutenir que le logement meublé ne comportait aucun élément de literie au jour de l'entrée dans les lieux, le 2 mai 2017.

Si Madame [B] [U] [F] soutient avoir été contrainte de récupérer un canapé en bas de chez elle sur le trottoir et d'acheter deux nouveaux canapés en 2022 et 2024, force est de constater qu'elle ne justifie ni de l'achat d'un nouveau canapé ni de la date à laquelle elle a récupéré ledit canapé ni encore que le remplacement du canapé existant déjà dans les lieux résulte d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles.

Elle ne démontre en tout état de cause aucunement le quantum de la somme réclamée.

Dès lors, elle ne peut qu'être déboutée de sa demande indemnitaire à ce titre.

Il sera observé que la demande de compensation formée par Madame [B] [U] [F] devient sans objet en l'absence de toute condamnation en paiement de Monsieur [K] [N].

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [U] [F], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l'espèce il y a lieu de condamner Madame [B] [U] [F] au paiement de la somme de 900 euros en application de ces dispositions.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,