TJ 75056, 9 juill. 2026, RG 25/07925

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me CHERKI
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me CHERKI

■

Charges de copropriété

N° RG 25/07925 -
N° Portalis 352J-W-B7J-DAFU4

N° MINUTE :

Assignation du :
27 Juin 2025

JUGEMENT
rendu le 09 Juillet 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet SAFAR SAS, lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Corinne CHERKI de l’AARPI C3C, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0138

DÉFENDEUR

La S.A.S. BNB [Localité 1] INVESTMENTS
[Adresse 3]
[Localité 2]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur David CHRIQUI, Juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, Greffière,
Décision du 09 Juillet 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/07925 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAFU4

DÉBATS

À l’audience du 09 Juin 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 09 Juillet 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé aux [Adresse 4] à PARIS a assigné la SAS BNB [Localité 1] INVESTMENTS, propriétaire au sein de cet immeuble du lot référence n°43 selon l'état descriptif de division, devant le tribunal judiciaire de PARIS, et ce, afin de voir cette société condamnée au paiement d'un arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble précité, ci-après le syndicat des copropriétaires, sollicite, au visa des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, notamment du tribunal de :
condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 16.458,35 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er avril 2025 (inclus), outre la somme de 324 euros au titre des frais ;condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts,condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens,assortir les sommes dues des intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024,ordonner la capitalisation des intérêts.
La société défenderesse n'étant pas représentée en cette affaire, le jugement sera réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 25 mars 2026.

L'affaire a été évoquée à l'audience de plaidoiries du 9 juin 2026 pour être mise en délibéré au 9 juillet 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à l’assignation délivrée par la partie demanderesse ; seule partie représentée à l’instance.

SUR CE,

- Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
 
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.
 
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.
 
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date du 28 juin 2023, 19 juin 2024, 24 juin 2025, les assemblées générales des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité ont procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l'exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. A toutes fins utiles, il sera relevé qu’il n’apparaît pas, au vu des pièces produites et des écritures de la partie demanderesse, que ces assemblées aient fait l’objet d’un recours.
Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l'ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l'ensemble de la période pour laquelle il est sollicité le paiement des charges à la société SAS BNB [Localité 1] INVESTMENTS.

Il convient de relever qu'outre l'ensemble de ces appels de fonds, lesquels sont repris dans leur intégralité par un décompte général que la société SAS BNB [Localité 1] INVESTMENTS reste redevable à la date du 1er avril 2025 au titre des seules charges d'un arriéré de charges de copropriété d'un montant de 16.458,34 euros au titre de l’arriéré de charges dû pour la période arrêtée à cette date.

La somme due au titre de l’arriéré de charges de copropriété, telle que présentement fixée, sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024 sur la somme de 15.616,90 euros et sur le surplus à compter du jugement, et ce, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.
Décision du 09 Juillet 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/07925 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAFU4

Sur les sommes dues au titre des frais

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de divers frais et produit à ce titre les factures qu’il a dressées à cet effet. Or, le seul fait d’éditer une facture ne signifie pas que les démarches y afférentes ont été réalisées, en sorte qu’au vu des pièces produites, la réalité des démarches entreprises telles que facturées pour les périodes visées n’est pas avérée.
La demande de condamnation au titre des frais de recouvrement tels que visés aux termes des dispositions précitées sera rejetée.

- Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions prévues par l’article précité.

Décision du 09 Juillet 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/07925 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAFU4

- Sur la demande de dommages-intérêts

En application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
 
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre en rien la mauvaise foi de la partie défenderesse, le seul défaut de paiement ne permettant pas de la caractériser. Il n’est produit aucune pièce permettant de caractériser un préjudice distinct de celui issu du simple retard de paiement.

En conséquence, la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

- Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société SAS BNB [Localité 1] INVESTMENTS sera condamnée aux dépens.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la société SAS BNB [Localité 1] INVESTMENTS sera condamnée à payer la somme de 2.500 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.
 
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Condamne la société SAS BNB [Localité 1] INVESTMENTS à payer au syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] à [Localité 1] au titre des charges de copropriété la somme de 16.458,34 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû pour la période arrêtée au 1er avril 2025 ;

Dit que cette somme de 16.458,34 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024 sur la somme de 15.616,90 euros et sur le surplus à compter du jugement ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;
Décision du 09 Juillet 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/07925 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAFU4

Déboute le syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] à [Localité 1] du surplus de ses demandes ;

Condamne la société SAS BNB [Localité 1] INVESTMENTS à payer au syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] à [Localité 1] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société SAS BNB [Localité 1] INVESTMENTS aux dépens;

Rappelle que le jugement est assorti de droit de l’exécution à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Juillet 2026.

La Greffière Le Président