TJ 75056, 16 juill. 2026, RG 24/02981

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
C. exécutoires
délivrées le:

■

18° chambre
1ère section

N° RG 24/02981
N° Portalis 352J-W-B7H-C3UYO

N° MINUTE : 5

contradictoire

Assignation du :
10 Janvier 2024

JUGEMENT
rendu le 16 Juillet 2026
DEMANDERESSES

Madame [C] [R] [L] [Q]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [W] [X]
[Adresse 2]
[Localité 3]

S.A.R.L. [Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Tous représentés par Me Anthony BEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2584,

DÉFENDERESSE

S.C.I. DADA
[Adresse 5]
[Localité 5]

représentée par Me Grégory CHERQUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0400,

Décision du 16 Juillet 2026
18° chambre 1ère section
N° RG 24/02981 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UYO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

DÉBATS

A l’audience du 13 Avril 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 juillet 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

Par acte sous seing privé du 31 mars 2023, la SCI DADA a donné à bail commercial à Mme [C] [Q] et Mme [W] [X], d’un local sis [Adresse 6] à Paris dans le 18ème arrondissement, pour une durée de neuf ans, à compter du 1er avril 2023 avec échéance au 31 mars 2032, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 2.440 euros hors taxes et hors charges.

La destination est la suivante : restauration avec cuisson sur place et à emporter sans extraction à l'exclusion de toute autre même temporairement.

Le 6 avril 2023, Mme [Q] a souscrit un contrat EDF pour le local pris à bail.

Par courrier électronique du 5 mai 2023, Mme [Q] a sollicité la société Enedis pour lui communiquer l'état de sa demande de prestation relativement à cette souscription.

Par courrier électronique du 12 mai 2023, la société Enedis a informé Mme [Q] de l'impossibilité d'alimenter le compteur en électricité sans la présentation du Consuel.

Le 22 mai 2023, Mme [C] [Q] et Mme [W] [X] ont créé la SARL [Adresse 3] en qualité d'associées, laquelle a établi son siège social dans les lieux pris à bail par Mme [C] [Q] et Mme [W] [X] en leur qualité propre.

Par actes extrajudiciaires du 28 novembre, 11 décembre et 12 décembre 2023, la SCI DADA a fait respectivement délivré à la SARL [Adresse 3], à Mme [W] [X] et Mme [C] [Q], un commandement de payer visant la clause résolutoire ayant pour cause la somme de 17.430 euros au titre d'une dette locative, la somme de 200,69 euros au titre des frais d'exécution de l'étude et la somme de 75,74 euros au titre du coût de l'acte.

Par exploit de commissaire de justice du 31 mars 2023, Mme [C] [Q] et Mme [W] [X] ont fait assigner la SCI DADA, devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir ordonner à la SCI DADA d'effectuer des travaux de mise en conformité des locaux et d'être autorisées à séquestrer les sommes dues.

Par exploit de commissaire de justice du 10 janvier 2024, la SARL [Adresse 3], Mme [C] [Q] et Mme [W] [X] ont fait assigner la SCI DADA devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles d'opposition à un commandement de payer visant la clause résolutoire et de voir ordonner à la SCI DADA d'effectuer les travaux de mise en conformité et d'adaptation des locaux et d'autoriser la mise sous séquestre des sommes dues.

Par ordonnance de référé du 31 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a débouté les parties de leurs demandes, en ce inclus, la demande reconventionnelle de la SCI DADA tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire. Appel a été interjeté de ladite ordonnance.

Par actes extrajudiciaires du 29 juillet et 31 juillet 2024, la SCI DADA a fait respectivement délivré à la SARL [Adresse 3] d'une part, et à Mme [W] [X] et Mme [C] [Q], d'autre part, un commandement de payer visant la clause résolutoire ayant pour cause la somme de 20.916 euros au titre d'une dette locative, la somme de 218,67 euros au titre du coût de l'acte.

Dans un arrêt du 12 juin 2025, la cour d'appel de Paris a réformé l'ordonnance de référé susmentionnée et a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail litigieux.

Par conclusions notifiées le 27 novembre 2025, la SARL [Adresse 3], Mme [C] [Q] et Mme [W] [X] demandent au tribunal judiciaire de Paris de :
À titre principal,
- constater l'exception d'inexécution de l'obligation de paiement des loyers qui leur incombait, eu égard au manquement de la SCI DADA à son obligation de mise à disposition d'un local permettant une jouissance paisible ;
- constater les manquements contractuels de la SCI DADA à son obligation de mise à disposition d'un local permettant une jouissance paisible et de délivrance conforme du bien ;
En conséquence :
- déclarer nuls et inopposables à leur égard les commandements de payer du 12 juillet 2023, 28 novembre 2023, 11 et 12 décembre 2023 ;
- suspendre l'acquisition de la clause résolutoire prononcée par la cour d'appel de Paris, statuant en référé, le 12 juin 2025 ;
- rejeter et débouter la SCI DADA de ses demandes visant à constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 31 mars 2023 portant sur le local sis [Adresse 6] à Paris (75018) ;
- débouter la SCI DADA de ses demandes visant à prononcer la résiliation du bail du 31 mars 2023 portant sur le local sis [Adresse 6] à Paris (75018), à leurs torts exclusifs ;
- condamner la SCI DADA à leur verser la somme de 20.000 euros en réparation de leur préjudice financier subi du fait de ses manquements contractuels ;
À titre subsidiaire,
- leur accorder des délais de paiement des sommes réclamées par la SCI DADA en 24 mensualités, à compter du mois suivant la signification du jugement ;
En tout état de cause,

- condamner la SCI DADA à leur payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI DADA aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, la SARL [Adresse 3], Mme [C] [Q] et Mme [W] [X] énoncent :
- qu'à défaut de fourniture en électricité, le local commercial n'a pu servir à l'activité à laquelle il était destiné ; que l'obtention d'un Consuel permettant au local d'être raccordé au réseau Enedis n'existait pas lors de la signature du bail; que dès lors, les preneurs n'ont pu avoir la jouissance du local pour lequel le bail avait été consenti ; que l'attestation de conformité n'a été délivrée à la bailleresse que le 4 octobre 2023 et c'est à compter de cette date que les formalités de raccordement au réseau ont pu être poursuivies et finalisées ; que la carence du bailleur est la seule cause du retard dans le démarrage de l'activité envisagée ; que dès lors l'exception d'inexécution tendant à suspendre l'obligation de règlement des loyers est fondée ;
- que faute de manquement de leur part, il n'y a pas lieu de mettre en œuvre l'acquisition de la clause résolutoire ni de prononcer la résolution judiciaire du bail, à leurs torts exclusifs ;
- que les manquements du bailleur ont causé une importante perte de chiffre d'affaires et des graves pertes financières du fait de l'absence de jouissance paisible du local et de l'impossibilité d'exercer l'activité ; que dès lors, il convient de leur allouer la somme de 20.000 euros à titre d'indemnisation ;
- que subsidiairement, le fait d'avoir été privées de la possibilité d'exercer leur activité en raison des défauts de conformité justifie l'octroi d'un délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conclusions notifiées le 12 novembre 2025, la SCI DADA demande au tribunal judiciaire de Paris de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 31 mars 2023 portant sur les locaux sis [Adresse 7] ;
A titre subsidiaire,
- prononcer la résiliation du bail commercial du 31 mars 2023 portant sur les locaux sis [Adresse 7], aux torts exclusifs des demanderesses ;
En tout état de cause,
- ordonner l'expulsion immédiate de la SARL [Adresse 3], Mme [C] [Q] et Mme [W] [X] ainsi que de celle de tous occupants de leur chef des lieux loués sis [Adresse 7], avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, si besoin est ;
- condamner, sous le bénéfice de la solidarité, la SARL [Adresse 3], Mme [C] [Q] et Mme [W] [X] à lui payer la somme de 44.299 euros représentant l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 4ème trimestre 2025 inclus, sauf à parfaire au jour de l'audience ;
- condamner, sous le bénéfice de la solidarité, la SARL [Adresse 3], Mme [C] [Q] et Mme [W] [X] à lui payer une indemnité d'occupation trimestrielle égale à l'ancien loyer majorée de 50 %, charges et taxes en sus, et ce à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et à défaut, à compter du jugement à intervenir jusqu'à complète libération des lieux ;
- condamner, sous le bénéfice de la solidarité, la SARL [Adresse 3], Mme [C] [Q] et Mme [W] [X] à lui payer la somme de 1.990,73 euros en remboursement des frais qu'elle a engagés au titre du Consuel et de l'électricien ayant effectué la vérification de l'installation électrique ;
- condamner, sous le bénéfice de la solidarité, la SARL [Adresse 3], Mme [C] [Q] et Mme [W] [X] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner, sous le bénéfice de la solidarité, la SARL [Adresse 3], Mme [C] [Q] et Mme [W] [X] à lui payer aux entiers dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer du 12 juillet 2023, celui des 28 novembre, 11 décembre et 12 décembre 2023 et enfin ceux des 29 et 30 juillet et 1er août 2024, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- rappeler l'exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SCI DADA énonce :
- qu'aux termes de l'article 9 du bail, il revenait aux locataires de faire le nécessaire pour obtenir l'attestation de conformité du Consuel ; que c'est l'inaction des locataires qui a empêché d'obtenir l'attestation de conformité nécessaire ; qu'elle a fait intervenir son propre électricien habilité et réglé les frais du Consuel pour débloquer la situation, alors qu'il ne lui revenait pas d'engager de tels frais, ce qui justifie sa demande de remboursement ; que dès lors, la demande de dommages et intérêts est dénuée de tout fondement ;
- que reconventionnellement, s'agissant de l'acquisition de la clause résolutoire, il n'a pas été déféré aux commandements de payer visant la clause résolutoire du bail signifiés à toutes les demanderesses ; que depuis l'obtention du Consuel, les locataires, sans le moindre motif légitime, ne règlent pas régulièrement leurs loyers ; que subsidiairement, cela justifie la résiliation judiciaire du bail ;
- que s'agissant des demandes en paiement, les demanderesses sont solidairement redevables de l'arriéré locatif dont elle justifie par un décompte, soit la somme de 44.299 euros ; qu'en outre, elles sont redevables d'une indemnité d'occupation à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et à défaut, à compter du jugement ;
- qu'elle a opté pour la TVA, comme il résulte de l'article 5 du bail commercial litigieux, de sorte que la TVA est bien due par les locataires qui critiquent le décompte sur ce point ;
- que s'agissant des délais, les locataires ont bénéficié, de fait, de larges délais.

Conformément à l'article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 4 décembre 2025.

L'audience de plaidoirie s'est tenue le 13 avril 2026.

La décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'en application de l'article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur l'exception d'inexécution

Il résulte du 1° de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée.

Tenu d'une obligation de délivrance, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, en l'état de servir à l'usage auquel elle est destinée. Les stipulations du bail peuvent mettre à la charge du preneur les travaux de mise en conformité nécessaires au cours du bail si elles ne vident pas de sa substance l'obligation de délivrance.

Selon l'article ancien D. 342-19 du code de l'énergie dans sa version applicable aux faits d'espèce :
I. - Doit faire l'objet, préalablement à sa mise sous tension par un distributeur d'électricité, d'une attestation de conformité aux prescriptions de sécurité imposées par les règlements en vigueur pour le type d'installation considérée :
1° Toute nouvelle installation électrique à caractère définitif raccordée au réseau public de distribution d'électricité ;
2° Toute installation de production d'électricité d'une puissance inférieure à 250 kilovoltampères raccordée au réseau public de distribution d'électricité et requérant une modification de l'installation intérieure d'électricité ;
3° Toute installation électrique entièrement rénovée alimentée sous une tension inférieure à 50 kilovolts, dès lors qu'il y a eu mise hors tension de l'installation par le distributeur à la demande de son client afin de permettre de procéder à cette rénovation.
II. - L'attestation établie et visée dans les conditions précisées à la présente sous-section doit être remise au distributeur par l'utilisateur :
1° Au plus tard à la date de demande de mise en service du raccordement dans le cas d'une installation nouvelle ;
2° Préalablement à la remise sous tension lorsqu'il y a eu rénovation totale d'une installation électrique avec mise hors tension de l'installation par le distributeur.
Elle n'est pas exigible lorsque le raccordement de l'installation n'a qu'un caractère provisoire ou lorsque la mise sous tension n'est demandée que pour une période limitée, en vue de procéder aux essais de l'installation.
III. - Les installations électriques non entièrement rénovées ou dont la rénovation n'a pas donné lieu à mise hors tension par un distributeur d'électricité peuvent faire l'objet d'une attestation de conformité sur la demande du maître d'ouvrage. Lorsque la rénovation n'a été que partielle, l'attestation mentionne les circuits électriques de l'installation au sens de la norme NF C 15-100 dont elle atteste la conformité. Lorsque certains circuits n'ont été que partiellement rénovés, l'attestation précise les parties de ces circuits qu'elle ne couvre pas. L'attestation précise également que les circuits ou les parties de circuits rénovés sont compatibles, du point de vue de la sécurité, avec les parties non rénovées.

Cette attestation de conformité est visée dans les mêmes conditions que pour les attestations obligatoires mentionnées aux I et II du présent article. Elle est conservée par le maître d'ouvrage.

Il résulte de l'article 4 du décret n°72-1120 du 14 décembre 1972 (modifié) relatif au contrôle et à l'attestation de la conformité des installations électriques intérieures aux règlements et normes de sécurité en vigueur que le visa des attestations de conformité est confié à des organismes de droit privé à but non lucratif, soumis, en vue de l'exercice de la mission qui doit leur être confiée en exécution dudit décret, à l'agrément donné par le ministre chargé de l'électricité, en fonction des garanties qu'ils offrent à l'administration. Les frais exposés par les organismes précités dans l'exercice de cette même mission leur sont remboursés par l'auteur de l'attestation de conformité dans les limites d'un barème arrêté par le ministre chargé de l'électricité.

Aux termes de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est admis que le juge autorise le preneur à suspendre le paiement des loyers lorsqu'il est privé, par la faute du bailleur, de la jouissance de la chose conformément à sa destination.

En l'espèce, le raccordement au réseau électrique ne peut être mis à la charge des preneurs qu'en vertu d'une clause expresse figurant au bail, visant précisément le type d'intervention considéré.

En l'espèce, l'article 9 du bail stipule : « Le PRENEUR, connaissant parfaitement les équipements de locaux objets des présentes pour les avoir visités, déclare faire son affaire personnelle de toutes démarche en vue d'obtenir le branchement desdits équipements et installations de toutes natures nécessaires à l'exercice de son activité et renonce en conséquence à invoquer la responsabilité du BAILLEUR en cas de retard dans ces branchements ou raccordements pour quelque cause que ce soit. Le PRENEUR assumera la charge des taxes et redevances relatives à tous branchements et aux abonnements ».

Par cette clause non dépourvue de clarté, les parties ont entendu transférer aux locataires le raccordement au réseau électrique des locaux objets du bail en vue de permettre le branchement des « équipements et installations de toutes natures nécessaires à l'exercice de leur activité ».

En tant que nouvelle installation électrique à caractère définitif, le raccordement au réseau électrique devait suivre les prescriptions de la réglementation en matière d’énergie.

Ce transfert ne vidait pas l'obligation de délivrance du bailleur de sa substance, dès lors que les locaux mis à disposition étaient, au regard de leur configuration matérielle raccordables, et ne nécessitaient pas de travaux complémentaires d'une complexité particulière ou à un coût prohibitif. Au cas présent, pour ledit raccordement, seul le recours à un électricien agréé était requis pour obtenir l’attestation du Consuel, conformément à la réglementation en matière d'énergie susmentionnée, et le coût de ladite intervention n’était pas prohibitif, la délivrance de l’attestation du Consuel étant quant à elle soumise à un barème.

C'est donc vainement que les locataires invoquent l'exception d'inexécution en se fondant sur la carence initiale du bailleur dans le raccordement des locaux au réseau électrique, alors qu'une telle obligation leur incombait contractuellement et que le transfert de ladite obligation ne vidait pas de sa substance l’obligation de délivrance du bailleur.

Il s'en évince que l'exception d'inexécution invoquée à ce titre ne peut être admise, la demande formée en ce sens sera dès lors rejetée.

Pour les mêmes motifs que ceux précédemment exposés, les demanderesses seront déboutées de leurs demandes en dommages-intérêts fondées sur l'atteinte à l'obligation de jouissance paisible et de délivrance, en raison du défaut de raccordement initial. En effet, comme précédemment indiqué, cette obligation leur incombait aux termes du bail, de sorte que le défaut de raccordement initial résultait de leur propre manquement. En l’absence de faute du bailleur, la demande de dommages-intérêts est infondée.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l'article L.145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.
La clause résolutoire insérée dans le bail est d'interprétation stricte.

En outre, pour être valable, le commandement visant la clause résolutoire doit être précis et permettre au locataire de savoir exactement ce que le bailleur attend.

En revanche, un commandement de payer délivré pour des sommes supérieures à ce que doit le preneur n'est pas nul, mais produit ses effets pour les sommes réellement dues.

En l'espèce, l'article XXIII intitulée « clause résolutoire » stipule : « Il est expressément convenu qu'à défaut de dépôt de garantie, ou de toutes sommes quelconques dues en vertu du bail et de ses accessoires (charges et impôts récupérables par le BAILLEUR, travaux incombant au PRENEUR etc.) comme en cas d'inexécution de l'une des clauses ou conditions du présent contrat ou de toutes obligations imposées par la loi ou règlement (horaires d'ouverture pouvant être imposées par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d'assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers sans que cette liste soit limitative etc.), celui-ci sera résilié de plein droit, un mois après une sommation d'exécuter ou commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au PRENEUR ou à son représentant légal, (administrateur judiciaire s'il en existe un à ce moment-là) de régulariser sa situation […]».

Par actes extrajudiciaires du 28 novembre, 11 décembre et 12 décembre 2023, la SCI DADA a fait respectivement délivré à la SARL [Adresse 3], à Mme [W] [X] et Mme [C] [Q], un commandement de payer visant la clause résolutoire ayant pour cause la somme de 17.430 euros au titre d'une dette locative, la somme de 200,69 euros au titre des frais d'exécution de l'étude et la somme de 75,74 euros au titre du coût de l'acte.

Le commandement de payer du 28 novembre 2023 visant la clause résolutoire qui a été signifié à la SARL [Adresse 3] doit être déclaré sans effet, en ce que ladite société n'est pas partie au bail, mais simplement occupante des lieux.

S'agissant des commandements du 11 et 12 décembre 2023, Mme [W] [X] et Mme [C] [Q] n'invoquent au soutien de leur demande de nullité que l'exception d'inexécution qui n'a pas été admise, et un grief tiré d'un décompte inexact qui n'emporte aucune conséquence sur la validité desdits commandements, dès lors qu'ils sont censés produire leurs effets pour les sommes réellement dues.

Mme [W] [X] et Mme [C] [Q] n'ayant pas rapporté la preuve d'avoir éteint les causes des commandements précités dans le délai d'un mois, a minima à hauteur des sommes non contestées, il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 11 janvier 2024 à 24h00.

La solidarité étant présumée en matière commerciale, principe qui s’applique aux cotitulaires d’un bail commercial, le commandement du 11 décembre 2023 signifié à Mme [W] [X] emporte tous les effets de la clause résolutoire sur le bail qui lie également Mme [C] [Q], sans qu'il soit besoin d'examiner le commandement qui a été personnellement signifié à cette dernière.

Sur la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l'article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 et 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, la SARL [Adresse 3] n'ayant pas qualité à agir pour solliciter une demande de délais de paiements et de suspension des effets de la clause résolutoire, elle sera déclarée irrecevable.

Si Mme [W] [X] et Mme [C] [Q] ont pu se méprendre sur l'obligation de raccordement qui leur incombait au démarrage du bail et penser de bonne foi que l'exception d'inexécution pouvait être accueillie pour les impayés contractés pendant la période de difficultés de raccordement au réseau électrique, aucun motif ne justifie les impayés pour la période courant à compter du 4 octobre 2023, date de l'attestation de conformité visé par le Consuel.

En conséquence, Mme [W] [X] et Mme [C] [Q] seront déboutées de leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il s'ensuit que Mme [W] [X], Mme [C] [Q] sans droit, ni titre, à compter du 11 janvier 2024 à 24h00 et la SARL [Adresse 3] occupante de leur chef, doivent être expulsées selon les modalités spécifiées au dispositif du présent jugement.

Sur les demandes en paiement du bailleur

Sur l'indemnité d'occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

En l'espèce, l'article XXII intitulée « clause résolutoire » stipule également : « Si le PRENEUR refusait d'évacuer les lieux, après résiliation, […] Le Preneur serait en outre débiteur d'une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, charges et taxes comprises majoré de 50% […].».

Il résulte de la lettre de cette clause pénale, au demeurant manifestement excessive, que la condition de sa mise en œuvre n'est pas réunie en l'absence de démonstration d'un refus d'évacuer les lieux en cas d’expulsion.

En conséquence, il y a lieu de fixer souverainement l'indemnité d'occupation dont sont redevables Mme [W] [X], Mme [C] [Q] et la SARL [Adresse 3] à compter du 11 janvier 2024 à 24h00, au montant du dernier loyer en vigueur, charges et taxes en sus.

Sur l'arriéré locatif

Il résulte de l'article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au preneur d'établir qu'il s'est libéré du paiement du loyer et des accessoires contractuellement dus entre les mains de son bailleur.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte présentant un solde en sa faveur de 43.363 euros arrêté au 9 avril 2025. Mme [W] [X], Mme [C] [Q] et la SARL [Adresse 3] n'invoquent aucun moyen utile pour critiquer le décompte, étant relevé que le bailleur justifie de son assujettissement à la TVA par une attestation de régularité fiscale en date du 16 janvier 2025.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Mme [W] [X] et Mme [C] [Q] à payer au bailleur la somme de 17.430 euros arrêtée au 11 janvier 2024, date de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.

Il y a lieu de condamner par ailleurs in solidum Mme [W] [X], Mme [C] [Q] et la SARL [Adresse 3] à payer au bailleur le surplus de l'arriéré locatif figurant au décompte susmentionné, soit la somme de 25.933 euros au titre de l'indemnité d'occupation arrêtée au 9 avril 2025.

Il y a lieu en outre de condamner in solidum Mme [W] [X], Mme [C] [Q] et la SARL [Adresse 3] à payer au bailleur, à compter du 10 avril 2025 une indemnité d'occupation correspondant au montant du dernier loyer en vigueur, charges et taxes en sus et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs.

Sur la demande de remboursement des frais d'installation électrique

Aux termes de l'article 1301-2 du code civil, celui dont l'affaire a été utilement gérée doit remplir les engagements contractés dans son intérêt par le gérant. Il rembourse au gérant les dépenses faites dans son intérêt et l'indemnise des dommages qu'il a subis en raison de sa gestion. Les sommes avancées par le gérant portent intérêt du jour du paiement.

En l'espèce, il n'est pas contesté que la SCI DADA a pris en charge les frais d'installation électrique alors que le bail avait transféré cette obligations aux locataires. Afin d'obtenir l'attestation de conformité, le bailleur justifie avoir acquitté la somme de 1.600 euros hors taxes, auprès de la société Keprineo, électricien agréé, et la somme de 58,94 euros hors taxes auprès du Consuel. La SCI DADA étant assujettie à la TVA, dès lors récupérables, elles ne sauraient obtenir à titre indemnitaire les sommes toutes taxes comprises.

Il y a donc lieu de condamner in solidum Mme [W] [X], Mme [C] [Q] et la SARL [Adresse 3] à payer à la SCI DADA la somme de 1.658,94 euros au titre du remboursement des frais d'installation électrique. Les intérêts n'ayant pas été sollicités au titre de cette gestion d'affaire, il n'y a pas lieu d'ordonner le remboursement avec les intérêts au taux légal à compter du paiement, le tribunal étant tenu par le principe du dispositif.

Sur les autres demandes

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Mme [W] [X], Mme [C] [Q] et la SARL [Adresse 3] aux entiers dépens ayant succombé dans leurs demandes seront condamnées in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer du 11 décembre et 12 décembre 2023, commandements utiles à la procédure.

Il n'y a pas lieu de rembourser le coût du surplus des commandements de payer, étant observé au demeurant que la SARL [Adresse 3] n'est pas liée au bail et n'avait pas à faire l'objet de commandements de payer.

L'article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties.

En application de ce texte, Mme [W] [X], Mme [C] [Q] et la SARL [Adresse 3] seront condamnées in solidum à payer à la SCI DADA la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1.

PAR CES MOTIFS