TJ 75056, 15 juill. 2026, RG 25/10039

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [O] [F]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Emilie ASSOUS

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10039 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBGYM

N° MINUTE : 3

JUGEMENT
rendu le 15 juillet 2026

DEMANDERESSE
S.A. SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS, représentée par son mandataire LA SAS BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE , dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0866

DÉFENDEUR
Monsieur [O] [F], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 juillet 2026 par Mathilde BAILLAT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 15 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/10039 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBGYM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 février 2001, la société AZUR ASSURANCES aux droits de laquelle vient la S.A. SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS, a consenti un bail d'habitation à Monsieur [O] [F] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5 395,08 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [O] [F], le 21 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2025, la S.A. SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS représentée par sa mandataire, la S.A.S. BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE, a fait assigner Monsieur [O] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [F] et de tous occupants de son chef, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux seuls frais, risques et périls du défendeur en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 7 243,10 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés, échéance de septembre 2025 incluse, sauf à parfaire, jusqu'à libération des lieux, avec intérêts au taux de base bancaire en vigueur au jour de l'arriéré, majoré de 4 points calculé au jour de l'exigibilité contractuelle au jour du règlement effectif,
- une indemnité d'occupation journalière égale aux derniers loyers, charges et accessoires quotidiens, augmentés d'un intérêt de retard, applicables jusqu'à la libération effective de l'appartement et de la cave matérialisée par la restitution des lieux vides et la remise des clés,
- la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,
- 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 21 octobre 2025 mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée à l'audience du 29 janvier 2026 lors de laquelle elle a été renvoyée aux fins de vérification du montant de la dette et de son exigibilité au regard des contestations émises par Monsieur [O] [F], comparant à l'audience.

L'affaire a été retenue à l'audience du 13 mai 2026, lors de laquelle la S.A. SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS , représentée par sa mandataire, la S.A.S. BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT France, représentée par son conseil, indique que la dette a été entièrement soldée par le défendeur avant l'audience mais maintient cependant ses demandes dans les termes de son assignation, exposant que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois et que la clause résolutoire est acquise. Elle soutient que les règlements doivent être effectués aux termes convenus ce qui n'a pas été respecté. Elle estime que le locataire a manqué de diligences concernant la falsification des chèques litigieux.

Monsieur [O] [F] comparaît en personne et explique avoir contesté les sommes réclamées dans le commandement dès sa délivrance. Il prétend que deux chèques ont été émis et débités sur son compte sans qu'ils ne soient portés au crédit de son compte locataire. Il explique avoir sollicité la copie de ses chèques auprès de sa banque et avoir constaté que ceux-ci avaient été falsifiés. Il indique avoir immédiatement formé opposition contre ces chèques et déposé plainte. Il précise que son établissement bancaire lui a remboursé la somme totale de 3 696,04 euros à ce titre, outre une indemnisation de 1817,59 euros, qu'il a immédiatement versées à son bailleur. Il considère que son bailleur a fait preuve d'inertie en ne répondant pas à ses sollicitations et estime ne pas être responsable des retards de règlement de ses loyers pendant cette période. Il sollicite par conséquent que le bailleur soit débouté de l'intégralité de ses demandes.

Conformément à l'article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

À l'issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 15 juillet 2026 où elle a été mise à disposition des parties au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Par note en délibéré autorisée, le conseil de la S.A. SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS a fait parvenir par note en délibéré du 13 mai 2026 un décompte actualisé attestant du solde de la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité

La S.A. SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS représentée par sa mandataire, la S.A.S. BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE, justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 15 février 2001 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié au locataire le 13 mai 2025, pour la somme en principal de 5 395,08 euros, hors coût de l'acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu par le commandement de payer délivré au locataire.

Or, d'après l'historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n'ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, malgré les règlements effectués, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 juillet 2025.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d'une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délais de paiement mais ne saurait, sans priver le locataire des droits qu'il tient de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en le plaçant dans une situation moins favorable que s'il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail. L'on ne saurait en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu'au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à la seule fin de lui permettre d'obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l'existence du contrat.

En l'espèce, la S.A. SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS représentée par sa mandataire, la S.A.S. BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE, indique à l'audience que Monsieur [O] [F] a réglé la totalité de sa dette locative, ce qui ressort par ailleurs du décompte actualisé produit par note en délibéré le 13 mai 2026 dont il résulte un solde créditeur de 118,55 euros à cette date.

Le paiement intégral à la fois de l'arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu'à la date de l'audience, établit que le locataire était en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et il ne saurait lui être reproché, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, et à pénaliser encore davantage inutilement le bailleur, de ne pas s'être abstenu d'apurer la totalité de la dette et de l'avoir réglée avant que la présente juridiction n'accorde les délais de paiement et ne suspende les effets de la clause résolutoire.

Il ressort par ailleurs des éléments versés aux débats par le défendeur que celui-ci justifie avoir émis deux chèques à l'ordre de sa bailleresse correspondant aux échéances de loyers et charges appelées pour les mois de janvier et février 2025, pour des montants respectifs de 1817,59 euros et 1832,81 euros, qui ont été débités de son compte bancaire mais non crédités sur son compte locataire. Il justifie que ces chèques ont été falsifiés et qu'ils lui ont été ensuite remboursés par son établissement bancaire. Or il résulte du décompte produit que ces chèques ont été à l'origine de la naissance de la dette locative. Il s'ensuit que le locataire justifie de sa bonne foi, le non-respect du paiement à la bonne date de ses échéances de loyers et charges résultant de circonstances indépendantes de sa volonté.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater que le principe des délais de paiement était justifié et que, faute de dette actuelle, les délais de paiement qui auraient pu être accordés ont déjà été respectés. En conséquence, il sera constaté que la clause résolutoire est ainsi réputée n'avoir jamais joué et la S.A. SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS représentée par sa mandataire, la S.A.S. BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE, sera déboutée de l'ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, dès lors que le défendeur n'avait pas réglé sa dette locative dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, l'instance s'est avérée nécessaire pour le contraindre à exécuter complètement ses obligations contractuelles. Monsieur [O] [F] succombe ainsi bien à l'instance. Il sera en conséquence condamné aux dépens.

En revanche, compte tenu des situations respectives des parties et des circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,