TJ 75056, 9 juill. 2026, RG 25/09761

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me LLAVADOR
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me LLAVADOR

■

Charges de copropriété

N° RG 25/09761 -
N° Portalis 352J-W-B7J-DAFN3

N° MINUTE :

Assignation du :
20 Août 2025

JUGEMENT
rendu le 09 Juillet 2026
DEMANDEUR
Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic, la société O’REAL, société par actions simplifiée, agissants poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Benoît LLAVADOR de la SELEURL LLAVADOR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1193

DÉFENDERESSE

La S.C.I. SILL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 3]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 09 Juillet 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/09761 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAFN3

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur David CHRIQUI, Juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 09 Juin 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 09 Juillet 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé aux [Adresse 4] à PARIS a assigné la SCI SILL, propriétaire au sein de cet immeuble des lots référencés n°7, 15, 18, 24, 26 et 29 selon l'état descriptif de division, devant le tribunal judiciaire de PARIS, et ce, afin de voir cette société condamnée au paiement d'un arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble précité, ci-après le syndicat des copropriétaires, sollicite, au visa des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, notamment du tribunal de :
condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de18.294,43 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 20 juin 2024 et dire que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2025 ;condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts,condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 2.400 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.
La SCI SILL n'étant pas représentée en cette affaire, le jugement sera réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 25 mars 2026.

L'affaire a été évoquée à l'audience de plaidoiries du 9 juin 2026 pour être mise en délibéré au 9 juillet 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à l’assignation délivrée par la partie demanderesse ; seule partie représentée à l’instance.

SUR CE,

- Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
 
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.
 
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.
 
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date du 7 juin 2024, l'assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l'exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. A toutes fins utiles, il sera relevé qu’il n’apparaît pas, au vu des pièces produites et des écritures de la partie demanderesse, que cette assemblée ait fait l’objet d’un recours.
Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l'ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l'ensemble de la période pour laquelle il est sollicité le paiement des charges à la société SILL.

Il convient de relever qu'outre l'ensemble de ces appels de fonds, lesquels sont repris dans leur intégralité par un décompte général, -lequel a été établi le 6 mai 2026 -, que la société SILL reste redevable à la date du 20 juin 2025 au titre des seules charges d'un arriéré de charges de copropriété d'un montant de 17.526,43 euros au titre de l’arriéré de charges dû pour la période arrêtée au 20 juin 2025.

En effet, le surplus des sommes demandées au titre de l’arriéré de charges de copropriété correspond à des frais de recouvrement ou de mise en demeure, lesquels par nature, ne peuvent être considérés comme des charges de copropriété.

La somme due au titre de l’arriéré de charges de copropriété, telle que présentement fixée, sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2025, date de la mise en demeure de payer la somme alors de 19.856,43 euros, au syndicat des copropriétaires et ce en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les sommes dues au titre des frais

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des frais suivants :
- 48 euros au titre des frais de mise en demeure, lesquels ont été imputés comptablement le 5 décembre 2024,
- 48 euros au titre des frais de mise en demeure, lesquels ont été imputés comptablement le 26 février 2025,
- 300 euros au titre des frais de constitution de dossier, lesquels ont été imputés comptablement le 10 avril 2025,
- 300 euros au titre des frais de mise en demeure par avocat, lesquels ont été imputés comptablement le 2 mai 2025,
- 72 euros au titre des frais nécessaires pour l’assignation, lesquels ont été imputés comptablement le 9 juin 2025.

Outre le fait qu’une seule mise en demeure restée infructueuse permet de démontrer la récalcitrance d’un débiteur à une obligation de paiement, il sera également relevé que les frais de mise en demeure par avocat doivent être considérés des frais irrépétibles ou encore que les frais nécessaires pour la délivrance d’une assignation, lesquels relèvent des dépens et non des frais de recouvrement nécessaires.

Dans ces conditions, au vu du contrat de syndic tel que produit et de l’équité, la société SCI SILL sera condamnée à payer la somme de 48 euros au syndicat des copropriétés demandeur en application des dispositions précitées.

Pour les mêmes motifs que ceux précédemment développés, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2025.

- Sur la demande de dommages-intérêts
 
En application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
 
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre en rien la mauvaise foi de la partie défenderesse, le seul défaut de paiement ne permettant pas de la caractériser. Il n’est produit aucune pièce permettant de caractériser un préjudice distinct de celui issu du simple retard de paiement.
En conséquence, la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

- Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société SILL sera condamnée aux dépens.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la société SILL sera condamnée à payer la somme de 2.400 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.
 
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Condamne la société SCI SILL à payer au syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] à PARIS au titre des charges de copropriété la somme de 17.526,43 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû pour la période arrêtée au 20 juin 2025 ;

Dit que cette somme de 17.256,43 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2025, date de la mise en demeure de payer ;

Condamne la société SCI SILL à payer au syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] à PARIS la somme de 48 euros au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Dit que cette somme de 48 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2025, date de la mise en demeure de payer ;

Déboute le syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] à [Localité 1] du surplus de ses demandes ;

Condamne la société SCI SILL à payer au syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] à PARIS la somme de 2.400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société SCI SILL aux dépens ;

Rappelle que le jugement est assorti de droit de l’exécution à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Juillet 2026.

La Greffière Le Président