TJ 75056, 15 juill. 2026, RG 26/00716

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [V] [T] [F]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Fabrice [Localité 2]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/00716 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB4AC

N° MINUTE : 5

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 15 juillet 2026

DEMANDERESSE
S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDERESSE
Madame [V] [T] [F], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 mai 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 juillet 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 15 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/00716 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB4AC

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 novembre 2017, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (ci-après " RIVP ") a consenti un bail d'habitation à Madame [V] [T] [F] et Monsieur [A] [I] sur des locaux situés au [Adresse 3], à [Localité 3], moyennant à la date de prise d'effet du contrat le paiement d'un loyer mensuel en principal de 689,58 euros et d'une provision sur les charges locatives récupérables de 220 euros.

Madame [V] [T] [F] et Monsieur [A] [I] ont divorcé suivant convention de divorce par consentement mutuel par acte d'avocat conclu le 29 avril 2019 et Madame [V] [T] [F] est restée seule titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 227,46 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [V] [T] [F] le 5 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2026, la RIVP a fait assigner Madame [V] [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de Madame [V] [T] [F] avec toutes conséquences de droit, autoriser la séquestration et le transport des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 2 682,43 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal,
- une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi jusqu'à l'expulsion à défaut de départ volontaire,
- 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 21 janvier 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 13 mai 2026, lors de laquelle la RIVP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 2 518,90 euros arrêté au 11 mai 2026, terme d'avril 2026 inclus. Elle considère que la locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et donne son accord pour l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Madame [V] [T] [F], comparait en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 30 euros, en plus du loyer courant. La locataire sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Madame [V] [T] [F] indique qu'un dossier de FSL a été déposé et est en cours de traitement. Elle indique avoir rencontré des difficultés financières à la suite d'une dette de cantine imprévue qu'elle a dû régler. La locataire précise avoir deux enfants à charge et avoir déjà commencé à ajouter 30 euros lors de ses versements mensuels en plus du loyer courant.

Conformément aux dispositions de l'article 467 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance contradictoire.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2026 par mise à disposition des parties au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande

La RIVP justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu 2 novembre 2017 contient une clause résolutoire (article 11) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié à la locataire le 4 novembre 2025, pour la somme en principal de 2 227,46 euros, hors coût de l'acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré à la locataire.

Or, d'après l'historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n'ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 janvier 2026.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleresse ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du décompte actualisé déposé à l'audience arrêté au 11 mai 2026 que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite, plusieurs virements ayant par ailleurs été effectués en plus du loyer courant. Compte tenu de ces versements, la bailleresse a indiqué ne pas s'opposer aux délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sollicités par Madame [V] [T] [F] à l'audience.

Il résulte par ailleurs du diagnostic social et financier versé aux débats que la dette locative s'est constituée en raison d'un rappel de dettes de cantine qui devaient être payées par l'ex-conjoint de la locataire lorsqu'ils vivaient encore ensemble. Il est en outre précisé que, compte tenu de la situation de la locataire, des aides ont été mobilisées : une demande au Fonds de Solidarité Logement déposée le 23 avril 2026 et une demande d'aides facultatives de la Ville de [Localité 1]. Le montant envisagé concernant la mensualité dans le cas d'un octroi de délais de paiement est de 30 euros.

Compte tenu de la volonté de la locataire de s'acquitter de sa dette et de l'accord des parties, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et la défenderesse sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l'article 1104 du même code.

En application des dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 11 mai 2026, Madame [V] [T] [F] lui devait la somme de 2 518,90 euros, au titre des loyers et charges échus impayés, terme du mois d'avril 2026 inclus.

Madame [V] [T] [F] comparante en personne ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette et ne justifie d'aucun paiement libératoire.

Elle sera en conséquence condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision sur l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [V] [T] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [V] [T] [F], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 novembre 2025, de l'assignation du 20 janvier 2026 et de sa notification à la Préfecture.

En revanche, compte tenu de la situation économique de la défenderesse telle qu'elle ressort du diagnostic social et financier, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions l'article 700 du code de procédure civile. La RIVP sera donc déboutée de cette demande.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,