TJ 75056, 15 juill. 2026, RG 26/02091

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [G] [V]
M [U] [V]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Claire BOUSCATEL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/02091 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCGNG

N° MINUTE : 5

JUGEMENT
rendu le 15 juillet 2026

DEMANDEUR
Monsieur [D] [K], demeurant [Adresse 1] [Localité 2]
représenté par Me Claire BOUSCATEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire R146

DÉFENDEURS
Madame [G] [V], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne
Monsieur [U] [V], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 juillet 2026 par Mathilde BAILLAT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 15 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/02091 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCGNG

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu électroniquement du 26 septembre 2024 prenant effet le 27 septembre 2024, Monsieur [J] [K], Monsieur [O] [K] et Monsieur [D] [K], représentés par leur mandataire de gestion immobilière, la S.A.S. [P] [R] - [I] [R] ET COMPAGNIE, a consenti un bail d'habitation à Madame [G] [V] sur des locaux situés au [Adresse 4], RDC, porte droite, bâtiment C, escalier A, à [Localité 3], moyennant à la date de prise d'effet du contrat le paiement d'un loyer mensuel en principal de 1 190 euros et d'une provision sur les charges locatives récupérables de 110 euros.

Par acte de caution solidaire du même jour, Monsieur [U] [V] s'est porté caution solidaire des sommes dues par la locataire au titre du bail précité dans la limite de 46 800 euros.

A la suite d'un acte de partage reçu par Maître [H] [T], notaire à [Localité 4], Monsieur [D] [K] a acquis la pleine propriété du bien donné à bail à Madame [G] [V].

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer la somme en principale de 3 900 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [U] [V] en qualité de caution le 12 août 2025.

Suite au paiement des causes du premier commandement de payer, de nouveaux impayés locatifs sont intervenus. Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un second commandement de payer la somme principale de 2 614,04 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [G] [V] le 27 octobre 2025.

Par actes séparés de commissaire de justice du 22 janvier 2026, Monsieur [D] [K] a fait assigner Madame [G] [V] et Monsieur [U] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion immédiate de Madame [G] [V] avec toutes conséquences de droit, autoriser la séquestration des meubles et obtenir sa condamnation solidaire avec Monsieur [U] [V] au paiement des sommes suivantes :
- 3 926,41 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 décembre 2025, loyer du mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 octobre 2025,
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du mois de janvier 2026 et jusqu'à libération effective des lieux,
- 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les coûts des deux commandements de payer en date du 1er août 2025 et du 23 octobre 2025 (soit 155,95 euros + 150,22 euros) et de la dénonciation de la caution (soit 75,76 euros).

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 30 janvier 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été rappelée et retenue à l'audience du 13 mai 2026, lors de laquelle Monsieur [D] [K], sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 10 685,64 euros arrêté au 7 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus. Il accepte l'octroi de délais de paiement suspensifs jusqu'au 30 septembre 2026 à condition que la dette soit réglée par un seul versement avant le 20 mai 2026. Le bailleur sollicite le paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'au 30 septembre 2026, terme du mois de septembre 2026 inclus. Monsieur [D] [K] demande le bénéfice de son assignation si l'accord n'est pas respecté. Le bailleur sollicite le paiement des frais au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2 000 euros ainsi que les entiers dépens avant le 20 mai 2026.

Madame [G] [V], comparait en personne et conteste le montant de la dette, précisant que le mois d'octobre 2025 a été réglé. La locataire sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu'au 30 septembre 2026 et précise souhaiter quitter les lieux à cette date. Elle expose que sa grand-mère s'est engagée à solder la dette avant le 20 mai 2026 et procéder au paiement de 4 mois de loyers d'avance.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [U] [V] ne comparaît pas et n'est pas représenté.

Conformément à l'article 474 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2026 par mise à disposition des parties au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Dûment autorisé, le conseil de Monsieur [D] [K] a fait parvenir par note en délibéré reçue par RPVA le 13 mai 2026, un décompte actualisé de la dette s'élevant à 10 685,64 euros au 6 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus. Par une seconde note en délibéré parvenue via RPVA le 4 juin 2026, le bailleur expose que l'engagement au paiement de la dette à hauteur 18 520,26 euros avant le 20 mai 2026 n'a pas été respecté par la locataire. Dès lors, Monsieur [D] [K] indique maintenir l'intégralité de ses demandes dans les termes de l'assignation.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [D] [K] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et de l'expulsion

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 26 septembre 2024 contient une clause résolutoire (clause VIII) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, six semaines après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié à la locataire le 23 octobre 2025, pour la somme en principal de 2 614,04 euros, hors coût de l'acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois plus favorable prévu par le commandement de payer délivré à la locataire.

Or, d'après l'historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n'ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 décembre 2025.

Il ressort du décompte produit par note en délibéré que depuis le 5 novembre 2025, aucun règlement n'a été effectué par la locataire en paiement du loyer. Dès lors, la condition de reprise intégrale du paiement du loyer courant n'apparaît pas remplie en l'espèce.

Madame [G] [V] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu'au 30 septembre 2026 s'engageant à régler le solde total de la dette au plus tard le 20 mai 2026 grâce à une aide familiale. Or, il ressort de la note en délibéré adressée par le bailleur que la locataire n'a pas respecté son engagement, aucun versement n'ayant été effectué dans ce délai. Le bailleur a par conséquent indiqué maintenir l'intégralité de ses demandes dans les termes de son assignation.

Madame [G] [V] ne s'est pas manifestée auprès du tribunal pour s'expliquer sur le non-respect des engagements pris à l'audience ni n'apporte aucune explication de nature à envisager son maintien dans les lieux qu'elle a, au demeurant, indiquer quitter au plus tard le 30 septembre 2026.

Dans ces conditions, il convient d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Monsieur [D] [K] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Toutefois, aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, faute d'établir la mauvaise foi de la défenderesse, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Monsieur [D] [K] sera donc débouté de sa demande d'expulsion immédiate, qui s'analyse en demande de suppression du délai précité.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution. Il n'y a pas lieu dès lors à autoriser à ce stade la séquestration des meubles éventuellement laissés dans les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l'article 1104 du même code.

En application des dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Madame [G] [V] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Monsieur [D] [K] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 6 mai 2026, Madame [G] [V] restait lui devoir la somme de 10 685,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés, terme de mai 2026 inclus.

Madame [G] [V] n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne justifie d'aucun paiement libératoire.

Elle sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 octobre 2025 sur la somme de 2 614,04 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Il résulte enfin de l'engagement de caution signé le 26 septembre 2024 que Monsieur [U] [V] s'est porté caution solidaire des locataires au profit du bailleur pour le paiement des loyers, indemnités d'occupation, charges et taxes, réparations locatives, dans la limite de 46 820 euros.

Monsieur [U] [V] sera en conséquence condamné solidairement au paiement de cette somme.

Madame [G] [V] sera par ailleurs condamnée à verser à Monsieur [D] [K] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l'échéance du mois d'avril 2026 et jusqu'à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Au regard de l'engagement de caution susvisé, Monsieur [U] [V] sera condamné solidairement au paiement des indemnités d'occupation.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [V] et Monsieur [U] [V], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des deux commandements de payer du 1er août 2025 et du 23 octobre 2025, de la dénonciation à la caution du 12 août 2025 et de l'assignation du 22 janvier 2026.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l'espèce il y a lieu de condamner in solidum Madame [G] [V] et Monsieur [U] [V] au paiement de la somme de 600 euros en application de ces dispositions.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,