TJ 75056, 9 juill. 2026, RG 26/00750

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me CHEVALIER
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me CHEVALIER

■

Charges de copropriété

N° RG 26/00750 -
N° Portalis 352J-W-B7K-DBPOX

N° MINUTE :

Assignation du :
02 Janvier 2026

JUGEMENT
rendu le 09 Juillet 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] représenté par son syndic, le Cabinet OXIA (FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 1]), SAS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Estelle CHEVALIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2480

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [E]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Madame [K] [M]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Monsieur [J] [M]
[Adresse 5]
[Localité 5]

Non représentés
Décision du 09 Juillet 2026
Charges de copropriété
N° RG 26/00750 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBPOX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Hélène SAPEDE, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 12 Mai 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 09 Juillet 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [K] [M] et MM. [Z] [E] et [J] [M] sont propriétaires du lot de copropriété n°44 d'un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 6].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée des 25 octobre 2024 et 3 janvier 2025, remise à Mme [K] [M] le 28 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure Mme [K] [M] et MM. [Z] [E] et [J] [M] de payer la somme de 10.697,82 euros au titre des charges de copropriété.

Par actes des 2, 5 et 7janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] à Paris 3ème à Paris a fait assigner Mme [K] [M] et MM. [Z] [E] et [J] [M] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 4 février 2026.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1231-6 du code civil, il demande au tribunal de :

- condamner in solidum Mme [K] [M] et MM. [Z] [E] et [J] [M] au paiement de la somme de 12.769,45 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2025 et à compter de l’assignation concernant les charges échues postérieurement aux mises en demeure précitées;
- condamner in solidum Mme [K] [M] et MM. [Z] [E] et [J] [M] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner Mme [K] [M] et MM. [Z] [E] et [J] [M] au paiement des entiers dépens ;
- condamner Mme [K] [M] et MM. [Z] [E] et [J] [M] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- dire n'y avoir lieu d'écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Respectivement citées avec procès-verbal de recherches infructueuses s’agissant de Mme [K] [M] et en l’étude du commissaire de justice instrumentaire s’agissant de MM. [Z] [E] et [J] [M], ces derniers n’ont pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 4 février 2026, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 12 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 9 juillet 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur les demandes principales en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale et d’un relevé des publicités auprès du service de la publicité foncière que Mme [K] [M] et MM. [Z] [E] et [J] [M] sont propriétaires des lots n°44 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 6] à [Localité 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 17 mars 2022 et 2 octobre 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs pour les 2ème et 3ème trimestres 2024 ainsi que pour l’année 2025 ;
- un décompte de créance actualisé au 3 novembre 2025, pour la période du 1er juillet 2025 au 1er octobre 2025 avec mention d’une reprise de solde au 29 juillet 2025.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [K] [M] et MM. [Z] [E] et [J] [M], déduction faite du solde antérieur au 1er janvier 2023, d’un montant de 7.953,77 euros dont il n’est pas justifié, est débiteur de 4.815,68 euros.

Mme [K] [M] et MM. [Z] [E] et [J] [M] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 3 novembre 2025.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
Décision du 09 Juillet 2026
Charges de copropriété
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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Mme [K] [M] et MM. [Z] [E] et [J] [M] de leurs obligations.

À l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et les copropriétaires, il apparaît que Mme [K] [M] et MM. [Z] [E] et [J] [M] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès 2023.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier des défendeurs. Par ailleurs, la durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner Mme [K] [M] et MM. [Z] [E] et [J] [M] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur la condamnation in solidum

Il n’y a pas lieu à condamnation in solidum, s’agissant d’une modalité d’exécution à l’égard des coauteurs d’un même dommage.

Cette demande sera rejetée.

- Sur les intérêts

L'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Le syndicat des copropriétaires produit l'accusé de réception du courrier remis aux copropriétaires le 28 octobre 2024 et 7 janvier 2025. En application de l'article 1231-6 du code civil et de l'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date, soit à compter du 8 janvier 2025.
Décision du 09 Juillet 2026
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- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [K] [M] et MM. [Z] [E] et [J] [M], parties perdant le procès, sera condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Mme [K] [M] et MM. [Z] [E] et [J] [M] seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS,