TJ 75056, 15 juill. 2026, RG 26/05337

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] C.C.C.
délivrées le :
à Me BILLARD-SEROR (B1157)
Me GUILLAUME (P0441)

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18° chambre
3ème section

N° RG 26/05337

N° Portalis 352J-W-B7K-DCTT5

N° MINUTE : 1

Assignation du :
14 Avril 2026

JUGEMENT
rendu le 15 Juillet 2026
DEMANDERESSE

S.A.R.L. K-MART (RCS de Paris 492 408 638)
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Brigitte BILLARD-SEROR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1157

DÉFENDERESSES

S.A.S. PREIM EUROS 2 (RCS de Paris 814 416 913)
[Adresse 2]
[Localité 2]

S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER (RCS de Paris 348 210 097)
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentées par Maître Samuel GUILLAUME de la S.C.P. BLATTER SEYNAEVE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0441

Décision du 15 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 26/05337 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCTT5

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 20 Mai 2026 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Juillet 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

Sous la rédaction de [I] [N]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 29 mai 2009, la S.C.I. UNION DE GESTION IMMOBILIERE CIVILE, aux droits de laquelle viennent la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2, a donné à bail commercial à la S.A.R.L. K-MART des locaux à usage de surfaces de vente au rez-de-chaussée de 278 m² et trois emplacements de stationnement au sous-sol dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1], pour une durée de douze ans du 1er juin 2009 au 31 mai 2021, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 145.000 euros hors taxes et charges avec indexation annuelle sur l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE, et avec une franchise de loyer d'une durée de sept mois à compter de la date de prise d'effet du bail.

La destination des locaux a été définie contractuellement par les parties de la façon suivante : « (...)
- épicerie fine, boucherie japonaise, vente de plats à déguster boissons chaudes ou froides, alcoolisées ou non,
- vente de plats à emporter ou à déguster sur place froids, ou à réchauffés sur place,
- cuisine par autocuiseur ou tout autre moyen ne nécessitant pas de dispositif d'extraction sauf à ce que l'installation de ce dernier soit pris en charge et réalisé dans le respect des dispositions de l'article 10.5 du bail,
à l'exclusion de toute autre activité, les activités autorisées devant s'entendre restrictivement. »

A la suite d'un incendie survenu dans les locaux loués en avril 2011, la S.C.I. UNION DE GESTION IMMOBILIERE CIVILE et la S.A.R.L. K-MART se sont rapprochées et ont, par acte sous signature privée en date du 16 mai 2011, notamment convenu que les bailleresses récupèrent à compter du 16 mai 2011 une surface d'environ 7 m² aux fins de réaliser des travaux dans les parties communes, que les locaux exploités par la S.A.R.L. K-MART sont désormais d'une superficie d'environ 271 m² au rez-de-chaussée, que la S.A.R.L. K-MART peut effectuer des travaux limitativement énumérés en annexe à sa charge et sous sa seule responsabilité. Il est également stipulé que « dans le cadre des travaux d'aménagement réalisés par le PRENEUR, suivant descriptif ci-annexé, le BAILLEUR informe le PRENEUR que dans l'hypothèse où ce dernier souhaiterait exercer les activités de vente de plats à déguster sur place, vente de plats à emporter ou à réchauffer sur place, cuisine par autocuiseur, celles-ci nécessitant un aménagement des LOCAUX et un dispositif d'extraction privatif au local, indépendant du reste de l'immeuble, le PRENEUR devra en informer au préalable le BAILLEUR, et lui soumettre pour accord un dossier de travaux conformément aux dispositions de l'article 10.5 du bail en date du 29 mai 2009.
Après examen, et en cas d'accord du BAILLEUR sur ce projet d'aménagement, le BAILLEUR autorisera le PRENEUR à adjoindre à son activité celles citées ci-dessus. »

Par acte sous signature privée en date du 24 août 2015, la S.C.I. UNION DE GESTION IMMOBILIERE CIVILE a donné à bail commercial à la S.A.R.L. K-MART, en extension des locaux déjà loués en vertu du contrat de bail susvisé, des locaux complémentaires d'une superficie d'environ 166,45 m² situés au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1], avec effet à compter de l'achèvement des travaux consenti pour la durée résiduelle du bail, soit au plus tard le 1er octobre 2015 sauf cas de force majeure ou cause légitime de retard ayant fait obstacle à la poursuite des travaux, moyennant le paiement d'un loyer annuel complémentaire de 30.571 euros hors taxes et hors charges, soit un loyer total annuel en principal de 175.000 euros, indexé annuellement dans les conditions prévues au contrat de bail.

Par acte d'huissier de justice signifié le 15 janvier 2021, la S.A.R.L. K-MART a sollicité de la S.A.S. PREIM EUROS 2 le renouvellement du contrat de bail, pour une durée de neuf ans avec effet au 1er juin 2021 et moyennant le paiement d'un loyer annuel de 208.310,44 euros hors taxes et hors charges, aux clauses et conditions du bail expiré sous réserve de l'absence de leur caractère réputé non écrit ou de leur conformité aux lois et règlements en vigueur.

Par acte d'huissier de justice signifié le 15 mars 2021, la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2 ont accepté le principe du renouvellement du bail à effet au 1er juin 2021 mais moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 245.000 euros, considérant que les parties se sont accordées pour considérer que la valeur locative de marché est supérieure au dernier loyer indexé conformément au contrat de bail.

Par acte d'huissier de justice signifié le 30 mars 2021, la S.A.R.L. K-MART a considéré que cet acte annule et remplace celui signifié le 15 janvier 2021 à raison d'une erreur matérielle sur le montant du loyer visé. Elle a donc formulé à la S.A.S. PREIM EUROS 2 une demande de renouvellement du contrat de bail, pour une durée de neuf ans avec effet au 1er juin 2021 et moyennant le paiement d'un loyer annuel de 188.064,12 euros hors taxes et hors charges, aux clauses et conditions du bail expiré sous réserve de l'absence de leur caractère réputé non écrit ou de leur conformité aux lois et règlements en vigueur.

Par acte d'huissier de justice signifié le 16 avril 2021, la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2 ont considéré que la demande de renouvellement formulée le 30 mars 2021 n'était pas conforme à la jurisprudence, que seule la demande en renouvellement du 15 janvier 2021, à laquelle elles ont consenti, est valable, et ont rappelé qu'elles souhaitaient voir porter le loyer à la somme annuelle de 245.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juin 2021. Elles ont également sollicité de la S.A.R.L. K-MART la communication de ses comptes certifiés pour les locaux donnés à bail sur les trois derniers exercices (2018, 2019 et 2020), dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent acte.

Saisi par requête de la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2, le tribunal judiciaire de Paris a, par ordonnance sur requête en date du 22 juillet 2021, notamment commis Maître [D] [P], huissier de justice avec mission de :
* constater au regard de la destination stipulée aux termes du bail commercial du 29 mai 2009 :
• l'exercice de l'activité d'épicerie ou de supermarché dans les locaux loués, et, à défaut, recenser les types de marchandises qui s'y trouvent,
• la vente de produits de première nécessité dans les lieux loués,
• la vente de produits surgelés dans les lieux loués,
• la vente de produits non alimentaires dans les lieux loués,
• l'activité de poissonnerie dans les lieux loués,
* recenser les produits proposés à la vente et trouvés sur place,
* plus généralement établir tout cliché photographique et entendre tous sachants.

L'ordonnance sur requête susvisée a été signifiée à la S.A.R.L. K-MART le 25 novembre 2021.

Maître [D] [P] a dressé un procès-verbal de constat en date du 25 novembre 2021 dans les locaux situés au [Adresse 1], [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] et exploités par la S.A.R.L. K-MART.

Par acte d'huissier de justice signifié le 13 janvier 2022, la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2 ont fait délivrer à la S.A.R.L. K-MART une sommation visant la clause résolutoire de respecter les clauses et conditions du bail du 29 mai 2009 et notamment sa clause 2 « Destination » en cessant dans les lieux loués :
- l'exercice de toute activité d'épicerie et de supermarché, non conforme à celle d'épicerie fine,
- toute activité de vente de produits en grande quantité ou en gros,
- toute vente de produits non alimentaires,
- toute vente de produits surgelés, en supprimant les congélateurs,
- toute activité de boucherie ne correspondant pas à celle de « boucherie japonaise »,
- toute activité de poissonnerie et de vente de fruits de mer.

C'est dans ce contexte que par acte d'huissier de justice signifié le 2 mars 2022, la S.A.R.L. K-MART a assigné la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2 devant le tribunal judiciaire de Paris en opposition à sommation de faire visant la clause résolutoire et aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes de 46.802,66 euros au titre des taxes foncières, 4.616,63 euros au titre du solde de charges de l'année 2016 et 1.442,59 euros au titre des taxes sur les bureaux, et de se faire autoriser à réaliser les travaux résultant d'un dossier transmis le 22 octobre 2021.

Par jugement en date du 18 février 2026, le tribunal judiciaire de Paris a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire, insérée au bail commercial du 29 mai 2009 liant d'une part la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2 et d'autre part la S.A.R.L. K-MART portant sur le local situé [Adresse 1], [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1], à la date du 13 février 2022 à 24h00,
- accordé à la S.A.R.L. K-MART un délai de 12 mois à compter de la signification de la présente décision pour régulariser sa situation au regard de l'interdiction d'exercice de toute activité d'épicerie et de supermarché, non conforme à celle d'épicerie fine, toute activité de vente de produits en grande quantité ou en gros et toute vente de produits surgelés qui ne correspondrait pas à l'activité autorisée de "vente de plats à déguster" et de "vente de plats à emporter ou à déguster sur place froids, ou à réchauffés sur place",
- suspendu en conséquence les effets de la clause résolutoire,
- dit que si les obligations du bail sont respectées pendant le délai ci-dessus fixé, cette clause de résiliation sera réputée n'avoir jamais joué à la date du 13 février 2022 à 24h00,
- dit qu'en cas de violation de l'obligation de ne pas faire susmentionnée dans ce délai, et deux mois après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse :
* la clause résolutoire reprendra son plein effet à la date du 13 février 2022 à 24h00,
* faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de la S.A.R.L. K-MART et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 1], [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1], avec le concours de la force publique si nécessaire,
* le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
* la S.A.R.L. K-MART sera condamnée à compter du 14 février 2022 et jusqu'à la complète libération des lieux, à payer à la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2 une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, cette indemnité étant révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial,
- débouté la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2 de leurs demandes de majoration de l'indemnité d'occupation, de clause pénale prévue à l'article 18.5 du bail commercial et de conservation du montant du dépôt de garantie et des loyers payés d'avance à titre de dommages et intérêts,
- condamné solidairement la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2 à verser à la S.A.R.L. K-MART la somme de 60.845 euros au titre des taxes foncières versées indûment sur la période s'étendant de 2016 à 2023,
- condamné solidairement la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2 à verser à la S.A.R.L. K-MART la somme de 2.416,74 euros au titre de la taxe sur les bureaux indûment mise à la charge de celle-ci sur la période s'étendant de 2017 à 2024,
- déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2 tirée de la prescription de la demande de la S.A.R.L. K-MART au titre du solde de charges pour l'année 2016,
- débouté la S.A.R.L. K-MART de sa demande de condamnation au titre du solde de charges pour l'année 2016,
- débouté la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2 ainsi que la S.A.R.L. K-MART de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- partagé les dépens de l'instance à hauteur de 50% à la charge de la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2 et de 50 % à la charge de la S.A.R.L. K-MART, à l'exclusion du commandement de payer 13 janvier 2022 qui restera à la charge de la S.A.R.L. K-MART,
- autorisé la S.C.P. BLATTER, SEYNAEVE ET ASSOCIES, représentée par Maître Samuel GUILLAUME, avocat au barreau de Paris à recouvrer les dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- rejeté toute demande plus ample ou contraire,
- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par requête aux fins d'interprétation déposée le 1er avril 2026, la S.A.R.L. K-MART a sollicité au visa de l'article 461 du code de procédure civile de :
"- Faire droit à la présente requête et la dire bien fondée ;
- Constater l'ambiguïté du jugement du 18 février 2026 quant à :
o La distinction épicerie fine / épicerie-supermarché ;
o La qualification des produits surgelés ;
o Les critères de la vente "en grande quantité ou en gros".
- Interpréter ledit jugement en précisant les catégories d'activités et produits autorisés/interdits au regard du bail commercial ;
- Dire que cette interprétation n'affecte pas les droits et obligations fixés par le jugement du18 février 2026;
- Réserver les dépens."

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2026, la S.A.R.L. K-MART demande au tribunal, au visa de l'article 461 du code de procédure civile, de :
"- Faire droit à la présente requête et la dire bien fondée ;
- Constater l'ambiguïté du jugement du 18 février 2026 quant à :
o La distinction épicerie fine / épicerie-supermarché ;
o La qualification des produits surgelés ;
o Les critères de la vente "en grande quantité ou en gros".
- Interpréter ledit jugement en précisant les catégories d'activités et produits autorisés/interdits au regard du bail commercial ;
- Dire que cette interprétation n'affecte pas les droits et obligations fixés par le jugement du 18 février 2026 ;
- Débouter les sociétés PREIM EUROS 2 et UFIFRANCE IMMOBILIER de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions contraires ;
- Condamner solidairement les sociétés PREIM EUROS 2 et UFIFRANCE IMMOBILIER à régler à la Société KMART la somme 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Réserver les dépens."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 13 mai 2026, la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2 demandent au tribunal, aux visas des articles 461, 699 et 700 du code de procédure civile,
"- débouter la société K-MART de l'ensemble de ses demandes fins, moyens et
prétentions,
En conséquence,
- juger qu'il n'y a pas lieu d'avoir à constater l'ambigüité du jugement du 18 février 2026 quant à la distinction « épicerie-fine / épicerie-supermarché »,
- juger qu'il n'y a pas lieu d'avoir à constater l'ambigüité du jugement du 18 février 2026 quant à la « qualification des produits surgelés »,
- juger qu'il n'y a pas lieu d'avoir à constater l'ambigüité du jugement du 18 février 2026 quant aux critères de la vente « en grande quantité ou en gros »,
- juger qu'il n'y a pas lieu d'avoir à interpréter le jugement du 18 février 2026 en précisant les catégories d'activités et produits autorisés ou interdits au regard du Bail,
En toute hypothèse,
- juger qu'il n'y a pas lieu à interpréter les termes du jugement rendu le 18 février 2026, - condamner la société K-MART au paiement de la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner la société K-MART au paiement des entiers dépens."

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 20 mai 2026, et la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

Aux termes de l'article 461 du Code de procédure civile, il appartient à tout juge d'interpréter sa décision si elle n'est pas frappée d'appel.

Aucune condition supplémentaire n'est prévue par ce texte en cas d'appel contre la décision soumise à interprétation.

En l'espèce, il est constant que le jugement du 18 février 2026, dont l'interprétation est sollicitée, a été frappé d'appel par déclaration d'appel en date du 3 avril 2026 enregistrée le 22 avril 2026.

Par suite, en application des dispositions précitées et de l'effet dévolutif de l'appel, la requête en interprétation formée, même antérieurement à la déclaration d'appel, devant le tribunal de céans doit être déclarée irrecevable.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, dès lors que l'appel est postérieur au dépôt de la requête, l'équité commande de mettre à la charge de chacune des parties la part des dépens qu'elle a exposée.

L'équité et la situation financière des parties commandent de débouter la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2 de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS