TJ 75056, 16 juill. 2026, RG 25/03705

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
à Me HITTINGER ROUX (P0497)
Me PINEAU BRAUDEL (C0260)

■

18° chambre
2ème section

N° RG 25/03705
N° Portalis 352J-W-B7J-C7KRJ

N° MINUTE : 3

Assignation du :
21 Mars 2025

JUGEMENT
rendu le 16 Juillet 2026
DEMANDERESSE

S.A.S. MJH FOOD MONTPARNASSE (RCS de [Localité 2] n°913 707 147)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0497

DÉFENDERESSE

Société UNIBAIL-RODAMCO-[X] [D] (RCS de [Localité 1] n°682 024 096)
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0260

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 16 Juillet 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 25/03705 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7KRJ

Elisette ALVES, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 06 mai 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 juillet 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 02 septembre 2021, la société UNIBAIL RODAMCO [X] [D] (ci-après société UNIBAIL) a donné à bail commercial à la société LENA TAL, les locaux K2, TK2 et R3 situés dans le centre commercial « [Adresse 3] » sis [Adresse 4] à [Localité 5], pour une durée de dix années à compter de la date de livraison, afin qu’elle y exploite à titre principal une activité de « fabrication et vente à emporter ou à consommer sur place de produits alimentaires sucrés, salés, de glaces, de boissons et de petite restauration » et, à titre accessoire, la « vente de bière », moyennant un loyer binaire composé d’un loyer de base fixé initialement à la somme de 44.000 euros en principal et d’un loyer variable additionnel fixé à 7% du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur dans les locaux loués, outre un loyer annuel fixé à la somme de 4.200 euros en principal au titre du local R3 à usage de réserve.

La société UNIBAIL a consenti à la locataire une franchise totale du loyer de base pendant les deux premiers mois à compter de la prise d’effet du bail, puis une réduction du loyer de base de 35% au cours des douze mois suivants, et enfin une réduction du loyer de base de 20 % au cours des douze mois suivants.

Suivant avenant sous seing privé du 20 mai 2022, la société MJH FOOD MONTPARNASSE (ci-après société MJH) s’est substituée à la société LENA TAL, laquelle est demeurée garante solidaire du respect des termes du bail par la cessionnaire à l’égard de la bailleresse.

Les locaux ont été mis à disposition de la société MJH le 25 mai 2022.

Reprochant à la société MJH de ne pas avoir procédé au règlement du loyer et des accessoires dus, trimestriellement et d’avance, à compter de son entrée dans les lieux, ni au versement du dépôt de garantie fixé à somme de 14.460 euros, malgré différentes mises en demeure, la société UNIBAIL l’a fait assigner, ainsi que la société LENA TAL devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris par actes des 13 et 18 décembre 2023 afin essentiellement de les voir condamner solidairement au paiement d’une somme provisionnelle au titre de l’arriéré locatif.

Par ordonnance de référé du 23 octobre 2024, rectifiée le 20 décembre 2024, la société MJH et la société LENA TAL, dont la demande de délais de grâce a été rejetée, ont été solidairement condamnées à payer à la société UNIBAIL une somme provisionnelle de 116.428,23 euros à valoir sur les loyers et charges impayés au 29 mai 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, ainsi qu’une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par arrêt en date du 19 septembre 2025, la cour d’appel de [Localité 1], saisie par la société MJH et la société LENA TAL d’un recours contre cette décision du juge des référés, a actualisé les condamnations prononcées à leur encontre à (1) la somme provisionnelle de 197.192,36 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités arrêtés au 17 mars 2025, (2) la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d'appel.

Alors que l’instance était pendante devant la cour d’appel, la société UNIBAIL a fait signifier à la société MJH un commandement de payer la somme de 197.192,36 euros arrêtée au 1er janvier 2025 outre le coût de l’acte, visant la clause résolutoire stipulée au bail, le 21 février 2025.

La société MJH a consécutivement fait assigner la société UNIBAIL devant le tribunal judiciaire de Paris le 21 mars 2025 en contestation dudit commandement délivré, selon elle, de mauvaise foi et pour obtenir le paiement d’une créance infondée.

Parallèlement, la société UNIBAIL a fait assigner la société MJH et la société LENA TAL devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris par acte des 03 et 09 avril 2025 aux fins de voir constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire en l’absence de paiement des causes du commandement dans le délai d’un mois, avec les conséquences y attachées en termes d’expulsion des lieux loués et de condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation jusqu’à leur libération, ainsi que de se voir autorisée à conserver le montant du dépôt de garantie.

Par ordonnance en date du 17 juillet 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a notamment constaté l’acquisition des effets de la clause résolutoire stipulée au bail et la résolution de plein droit du bail au 21 mars 2025, rejeté la demande de délais suspensifs formée reconventionnellement par la société MJH, ordonné son expulsion et condamné la société MJH et la société LENA TAL solidairement au paiement provisionnel de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération des lieux, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, taxes et accessoires, outre la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, disant n’y avoir lieu à référé pour le surplus.

Aux termes de son assignation, la société MJH demande au tribunal, de :

CONVOQUER la société MJH FOOD MONTPARNASSE et la société UNIBAIL-RODAMCO-[X] [D] à une audience de règlement amiable afin de permettre aux parties de rechercher une solution transactionnelle à ce litige,

A défaut, DESIGNER tel médiateur qu’il plaira au tribunal de nommer, aux mêmes fins que celles exposées au paragraphe précédent,

A titre subsidiaire,

JUGER que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 21 février 2025 à la société MJH FOOD MONTPARNASSE n’a pas pu produire aucun effet, ayant été délivré de mauvaise foi et pour une dette infondée,

A titre infiniment subsidiaire,

ACCORDER à la société MJH FOOD MONTPARNASSE un délai de 24 mois pour le règlement de toutes sommes qui pourraient être allouées à la société UNIBAIL-RODAMCO-[X], au besoin rétroactivement, et ce à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours de la signification par acte extrajudiciaire du jugement à intervenir,

JUGER que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l’échéancier de paiement,

JUGER qu’en conséquence la clause résolutoire ne jouera pas dans le cas où la société MJH FOOD MONTPARNASSE s’acquitte effectivement du solde des sommes dans les conditions fixées par le jugement à intervenir,

En tout état de cause,

CONDAMNER la société UNIBAIL-RODAMCO-[X] à payer à la société MJH FOOD MONTPARNASSE la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la société UNIBAIL-RODAMCO-[X] en tous les dépens, dont distraction au profit de la SCP HB & ASSOCIES, représenté par Maître Gilles HITTINGER-ROUX, Avocat au barreau de Paris, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2025, la société UNIBAIL demande au tribunal, de :

DIRE la société UNIBAIL-RODAMCO-[X] recevable et bien fondée en ses Demandes,

DEBOUTER la société MJH FOOD MONTPARNASSE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel,

CONSTATER au fond l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société UNIBAIL-RODAMCO-[X] et PRONONCER en conséquence la résiliation de plein droit du bail à effet du 22 mars 2025,

PRONONCER subsidiairement la résiliation judiciaire du bail pour manquements délibérés et réitérés du locataire à ses obligations locatives,

Et en toutes hypothèses,

ORDONNER au fond l’expulsion de la société MJH FOOD MONTPARNASSE et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la [Localité 6] Publique en cas de besoin, et d'un serrurier en cas de besoin et sous astreinte de cinq cents (500) euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai d'un mois commençant à courir le jour de la signification du jugement à intervenir,

DIRE que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNER la société MJH FOOD MONTPARNASSE à payer à la société UNIBAIL-RODAMCO-[X] [D] les sommes suivantes, suivant décompte au 4 septembre 2025,
et sous réserve de l’actualisation de la dette locative :
- Loyers et charges en principal ...................................................................236 573,83 €
- Remboursement de la franchise et réductions consenties..........................46 482,11 €
- Indemnité forfaitaire de 10 % ...................................................................28 305,59 €
- Paiement du dépôt de garantie .................................................................15 394,23 €
- Indemnisation des frais de relocation........................................................41 792,66 €
- Intérêts de retard contractuels........................................à parfaire au jour du paiement
TOTAL DES SOMMES DUES à parfaire .................................................368 548,42 €,

CONDAMNER la société MJH FOOD MONTPARNASSE à payer à la société UNIBAIL-RODAMCO-[X] [D] des intérêts de retard au taux contractuel correspondant au taux légal majoré de cinq pour cent,

ORDONNER la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière, dans les termes de l’article 1343-2 du Code civil et ce, conformément aux stipulations contractuelles de l’article 8 du Titre II du bail,

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la société MJH FOOD MONTPARNASSE au montant du dernier loyer annuel, majoré de 50 %, outre TVA et charges, impôts, taxes et, plus généralement tous accessoires du loyer dus par le Preneur au titre du Bail, à compter du 22 mars 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

CONDAMNER la société MJH FOOD MONTPARNASSE au paiement de ladite indemnité d’occupation contractuelle,

CONDAMNER la société MJH FOOD MONTPARNASSE à payer le dépôt de garantie pour un montant de 15 394,23 € entre les mains de la société UNIBAIL-RODAMCO-[X] [D],

JUGER que le dépôt de garantie sera définitivement acquis à la société UNIBAIL-RODAMCO-[X] [D], conformément aux stipulations contractuelles,

RAPPELER le caractère exécutoire de droit du jugement à intervenir,

CONDAMNER la société MJH FOOD MONTPARNASSE à payer à la société UNIBAIL-RODAMCO-[X] la somme de 6 000,00 € par application des stipulations contractuelles et, très subsidiairement, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la société MJH FOOD MONTPARNASSE, aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 03 novembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 06 mai 2026.

Postérieurement à la clôture de la procédure, la société UNIBAIL a notifié des conclusions actualisant sa créance le 27 avril 2026, dans les termes du dispositif suivant :

DIRE la société UNIBAIL-RODAMCO-[X] recevable et bien fondée en ses demandes,

DEBOUTER la société MJH FOOD MONTPARNASSE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel,

CONSTATER au fond l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société UNIBAIL-RODAMCO-[X] et PRONONCER en conséquence la résiliation de plein droit du bail à effet du 22 mars 2025,

PRONONCER subsidiairement la résiliation judiciaire du bail pour manquements délibérés et réitérés du locataire à ses obligations locatives ;

Et en toutes hypothèses,

ORDONNER au fond l’expulsion de la société MJH FOOD MONTPARNASSE et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la [Localité 6] Publique en cas de besoin, et d’un serrurier en cas de besoin et sous astreinte de cinq cent (500) euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois commençant à courir le jour de la signification du jugement à intervenir,

DIRE que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNER la société MJH FOOD MONTARNASSE à payer à la société UNIBAIL-RODAMCO-[X] [D] les sommes suivantes, suivant décompte au 15 avril 2026, et sous réserve de l’actualisation de la dette locative :
- Loyers et charges en principal 213 163,81 €
- Remboursement de la franchise et rédactions consenties 46 482,11 €
- Indemnité forfaitaire de 10% 21 316,38 €
- Paiement du dépôt de garantie 15 394,23 €
- Indemnisation des frais de relocation 41 792,66 €
- Intérêts de retard contractuels à parfaire au jour du paiement
TOTAL DES SOMMES DUES à parfaire 338 149,19 €

CONDAMNER la société MJH FOOD MONTPARNASSE à payer à la société UNIBAIL-RODAMCO-[X] [D] des intérêts de retard au taux contractuel correspondant au taux légal majoré de cinq pour cent,

ORDONNER la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière, dans les termes de l’article 1343-2 du Code civil et ce, conformément aux stipulations contractuelles de l’article 8 du Titre II du bail,

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la société MJH FOOD MONTPARNASSE au montant du dernier loyer annuel, majoré de 50 %, outre TVA et charges, impôts, taxes et, plus généralement tous accessoires du loyer dus par le Preneur au titre du Bail, à compter du 22 mars 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux ; et CONDAMNER la société MJH FOOD MONTPARNASSE au paiement de ladite indemnité d’occupation contractuelle,

CONDAMNER la société MJH FOOD MONTPARNASSE à payer le dépôt de garantie pour un montant de 15 394,23 € entre les mains de la société UNIBAIL-RODAMCO-[X] [D],

JUGER que le dépôt de garantie sera définitivement acquis à la société UNIBAIL-RODAMCO-[X] [D], conformément aux stipulations contractuelles,

RAPPELER le caractère exécutoire de droit du jugement à intervenir,

CONDAMNER la société MJH FOOD MONTPARNASSE à payer à la société UNIBAIL-RODAMCO-[X] la somme de 6 000,00 € par application des stipulations contractuelles et, très subsidiairement, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la société MJH FOOD MONTPARNASSE, aux entiers dépens.

*

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

MOTIFS

I - Sur la recevabilité des conclusions actualisant les demandes de la société UNIBAIL

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.

En l’espèce, la clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 03 novembre 2025.

Au vu du décompte actualisé communiqué, il apparaît que de nouvelles sommes sont venues à échéance postérieurement à l’ordonnance de clôture.

Il convient en conséquence de tenir compte des conclusions d’actualisation de sa créance notifiées le 27 avril 2026 par la société UNIBAIL.

II – Sur la demande de convocation à une audience de règlement amiable ou de désignation d’un médiateur

A titre principal, la société MJH demande au tribunal de convoquer les parties à une audience de règlement amiable afin de leur permettre de rechercher une solution transactionnelle à ce litige, et à défaut, de désigner, aux mêmes fins, un médiateur judiciaire. A l’appui de cette prétention, la société MJH fait valoir que la société UNIBAIL n’a pas justifié des sommes invoquées dans son commandement, privant ce dernier de fondement et justifiant, selon elle, de rechercher une solution transactionnelle au litige.

La société UNIBAIL lui oppose qu’elle a déjà été condamnée en référé ce qui établit le bien fondée du commandement. Elle ajoute que, depuis, les impayés ont continué d’augmenter.

Sur ce :

En application de l’article 21 du code de procédure civile il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté à l'affaire. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l'amiable tout ou partie du litige

Selon les articles 1532 et suivant dudit code, le juge saisi du litige ou chargé de l'instruction de l'affaire peut, à la demande de l'une des parties ou d'office après avoir recueilli leur avis, décider qu'elles seront convoquées à une audience de règlement amiable tenue par un juge qui ne siège pas dans la formation de jugement, qui a pour finalité la résolution amiable du différend entre les parties, par la confrontation équilibrée de leurs points de vue, l'évaluation de leurs besoins, positions et intérêts respectifs, ainsi que la compréhension des principes juridiques applicables au litige.
Cette décision est une mesure d'administration judiciaire qui ne dessaisit pas le juge.

L’article 1533 du même code précise quant à lui que le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation.

Enfin, suivant l’article 1534 du même code, à moins qu'il n'en soit disposé autrement, le juge saisi du litige peut, même en référé, après avoir recueilli l'accord des parties, désigner un conciliateur de justice ou ordonner une médiation.

En l’espèce, il convient de relever la société MJH a précédemment formé les mêmes demandes d’organisation d’une audience de règlement amiable et, à défaut, de désignation d’un médiateur devant le juge des référés qui n’a pas estimé opportun d’y faire droit en raison de l’importance des sommes réclamées par la société UNIBAIL, d’une part, et de la quasi absence de tout paiement de la société MJH depuis son entrée dans les lieux en date du 22 mai 2022, d’autre part.

Le fait que le juge des référés n’ait pas fait droit à ses demandes ne rend pas pertinent le recours à une audience de règlement amiable, ni à la désignation d’un médiateur en vue de la recherche d’une solution amiable au litige opposant les parties. En effet, une telle mesure ne peut être ordonnée pour pallier l’échec d’une partie à motiver le bien-fondé de ses droits. Elle doit être justifiée par une possibilité d’entente sur l’issue du litige, non démontrée par la locataire qui n’établit pas avoir formulé la moindre proposition amiable auprès de la bailleresse.

Par conséquent, les demandes tendant à l’organisation d’une audience de règlement amiable, ou à la désignation d’un médiateur, formées par la société MJH, seront rejetées.

III - Sur la demande tendant à priver d’effets le commandement de payer visant la clause résolutoire

A titre subsidiaire, la société MJH sollicite que le commandement visant la clause résolutoire du 21 février 2025 soit privé d’effet en raison de la mauvaise foi de la bailleresse dans sa mise en œuvre de ladite clause. Elle affirme en effet qu’il vise à obtenir le paiement d’une somme de 197.192,36 euros, « constituée des loyers, acomptes charges, taxe des locaux commerciaux, ou autres indemnités forfaitaires, sans aucun justificatif » de sorte la créance n’est pas fondée.

La société UNIBAIL rétorque que l’ensemble des sommes visées au commandement sont justifiées en exécution des différentes stipulations du bail librement acceptées par les parties. Elle ajoute que les factures émises en application du bail ont été dûment transmises à la demanderesse. Elle souligne aussi que le juge des référés a déjà condamné la société MJH considérant que sa créance était établie avec l’évidence requise en référé, suivant ordonnance en date du 23 octobre 2024.

Sur ce :

L’article L145-41 du code de commerce dispose quant à lui que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
La sanction consistant en l’acquisition de la clause résolutoire étant automatique à l’expiration du délai d’un mois, le juge doit s’assurer que le commandement informe clairement le locataire du manquement qui lui est reproché et que ce manquement est en relation avec une stipulation expresse du bail sanctionnée par la clause.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit être suffisamment précis pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien-fondé et qu’il soit en mesure d’y remédier efficacement dans le délai imparti.

Il est en outre constant qu’un commandement de payer qui porterait sur une somme partiellement erronée ou supérieure au montant réellement dû reste valable à concurrence de la créance exigible, l’inexactitude du décompte ne pouvant avoir d’incidence que sur les effets du commandement et non sur sa régularité.

Les juges apprécient souverainement si le commandement est suffisamment explicite, s’agissant d’une question de fait. Il n’est pas requis que les justificatifs de la créance réclamée soient joints au commandement de payer.

Par ailleurs, selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutes de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Il est de principe que le bailleur qui met en œuvre la clause résolutoire doit respecter dans cette mise en œuvre le devoir de bonne foi, sous peine d’en voir les effets paralysés.

Le juge est tenu de rechercher, quand cela lui est demandé, si la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi.

Cependant, la bonne foi est toujours présumée et le bailleur est par principe légitime à se prévaloir d’une infraction au bail dès lors qu’il agit sans déloyauté.

La preuve de la mauvaise foi incombe au preneur qui l’invoque. La déloyauté ainsi alléguée s’apprécie au jour où le commandement a été délivré et l’appréciation de la mauvaise foi par le juge est souveraine.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, le commandement délivré à la société MJH le 21 février 2015 contient un décompte correspondant au relevé de compte locatif, détaillant les sommes réclamées. Chaque appel mentionné dans le décompte fait l’objet d’un libellé distinct permettant de déterminer la nature des sommes facturées, à savoir appel de loyer et charges, appel de taxe foncière, appel pour indemnités forfaitaires contractuelles etc.

Il en résulte que le décompte des sommes dues figurant au commandement de payer visant la clause résolutoire était suffisamment précis pour permettre à la société MJH d’en apprécier la teneur, mais aussi de vérifier et discuter le montant des sommes réclamées à hauteur de 197.192,36 euros.

Le défaut de fourniture de justificatifs à l’appui dudit décompte n'affecte pas la validité du commandement de payer en tant que telle, ni ne permet de caractériser une mise en œuvre de mauvaise foi de la clause résolutoire prévue au bail de la part de la bailleresse. En effet, la question des justificatifs est uniquement relative au quantum de la dette et doit donc être appréciée dans le cadre de la fixation des sommes réclamées en justice.

La société MJH échoue dès lors à démontrer la mauvaise foi alléguée de la société UNIBAIL dans la mise en œuvre de la clause résolutoire, d’autant qu’avant la délivrance de ce commandement la bailleresse lui avait adressé différentes mises en demeure et saisi le juge des référés à son encontre.

Par conséquent, la société MJH sera déboutée de sa demande tendant à voir déclarer sans effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 21 février 2025.

IV- Sur la demande de constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences

Reconventionnellement, la société UNIBAIL poursuit la constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire contenue au bail, qui a été rappelée au commandement de payer signifié le 21 février 2025, dès lors que les causes dudit commandement n’ont pas été acquittées dans le délai d’un mois à compter de sa délivrance. Elle requiert que soit consécutivement ordonnée l’expulsion de la société MJH et de tout occupant de son chef des locaux, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du présent jugement. Elle sollicite le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des locaux qu’elle demande de fixer au montant du dernier loyer annuel majoré de 50%, outre TVA et charges, impôts, taxes, et plus généralement tous accessoires du loyer dus par le preneur en exécution du bail.
Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs. Elle expose que la demanderesse n’est pas un débiteur de bonne foi, dès lors que sa dette n’a fait que s’aggraver en dépit de sa condamnation en référé et qu’elle a multiplié les procédures de manière dilatoire. Elle ajoute que la société MJH ne justifie pas de sa situation financière et ne produit aucun bilan comptable ni prévisionnel certifié par un expert-comptable.

La société MJH résiste à cette prétention en sollicitant, au visa des articles L145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail et que lui soit octroyé un délai de vingt-quatre mois pour régler les sommes dont elle serait redevable, n’étant pas « en mesure de régler comptant la somme réclamée ».

Sur ce :

Aux termes de l’article 484 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d'une partie, l'autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n'est pas saisi du principal le pouvoir d'ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 488 du même code précise que l'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée.

Par ailleurs, l’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le 1er alinéa de l'article 1343-5 du code civil permet au tribunal, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Selon l’article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il n’est pas contesté que la société MJH n’a pas acquitté les causes du commandement dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer signifié le 21 février 2025. L’ordonnance de référé n’ayant pas autorité de la chose jugée au principal, la bailleresse est dès lors fondée à solliciter du tribunal qu’il constate le caractère automatique du jeu de la clause résolutoire rappelée audit commandement, à effet du 21 mars 2025 à minuit.

La société MJH étant ainsi devenue occupante sans droit ni titre des lieux loués à compter du 22 mars 2025, il convient, à défaut de départ volontaire dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son fait des lieux donnés à bail, dans les conditions fixées au dispositif du présent jugement.

Il n’apparaît pas nécessaire à ce stade d’assortir d’une astreinte l’expulsion ordonnée.

Il est en outre de droit que celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

La défenderesse sollicite à ce titre de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due au montant du dernier loyer annuel majoré de 50%, outre TVA et charges, impôts, taxes et, plus généralement tous accessoires du loyer dus par le preneur au titre du bail qui stipule que « de la prise d’effet de la résiliation jusqu’à la reprise des lieux par le Bailleur, le Preneur sera débiteur de plein droit, prorata temporis, d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du dernier loyer annuel exigible majoré de 50%, auquel s’ajoutera la TVA ainsi que les charges, impôts, taxes et plus généralement tous les accessoires du loyer dus par le Preneur au titre du Bail. »

La société UNIBAIL considère que l’application de la majoration contractuelle est d’autant plus justifiée qu’elle est nécessaire pour contraindre la société MJH a exécuter spontanément la décision à intervenir, ce d’autant plus que son expulsion a déjà été ordonnée par le juge des référés sans que la société MJH ne quitte les lieux.

La société MJH, qui n’a pas conclu en réplique, ne répond pas sur ce point.

La bailleresse ne produit aucun élément relatif au préjudice induit par l’immobilisation des locaux, ni à la valeur locative de ceux-ci, excluant que la majoration de 50% du loyer invoquée soit retenue.

Par conséquent, l'occupation des locaux par la société MJH, devenue occupant sans droit ni titre à compter du 22 mars 2025, causant nécessairement un préjudice à la bailleresse dont le bien demeure immobilisé, elle sera condamnée à lui verser, jusqu’à la libération effective des locaux caractérisée par la remise des clés, à une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer indexé augmenté des charges et impôts qui aurait été dû si bail ne s’était pas trouvé résilié de plein droit.

Sur les délais suspensifs

Alors qu’il lui incombe de démontrer le bien-fondé de sa demande de délais, la société MJH ne produit aucun élément justifiant de sa situation financière et patrimoniale, et du fait qu’elle serait effectivement en mesure de payer les sommes dues si des délais de grâce lui étaient accordés pour ce faire.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de vingt-quatre mois de délais de règlement et de celle subséquente de suspension des effets de la clause résolutoire durant lesdits délais.

V- Sur la demande de condamnation de la société MJH au paiement de la somme de 213.163,81 euros

La société UNIBAIL sollicite que la société MJH soit condamnée à lui verser une somme de 213.163,81 euros au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers et/ou indemnité d’occupation, charges et accessoires. La société UNIBAIL se prévaut des stipulations contractuelles et soutient que les sommes réclamées sont justifiées au vu tant de l’ordonnance de référé en date du 23 octobre 2024 ayant fait droit à sa demande de condamnation provisionnelle, ainsi que du décompte locatif actualisé arrêté au 15 avril 2026.

La société MJH n’a pas conclu en réponse à la demande reconventionnelle en paiement formée par la société UNIBAIL.

Sur ce :

Aux termes de l’article 484 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d'une partie, l'autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n'est pas saisi du principal le pouvoir d'ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 488 du même code précise que l'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée.

L'article 1728 2° du code civil précise le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1353 dudit code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon les articles 1103 et 1104 du même code, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient au bailleur qui sollicite le paiement de loyers, charges et accessoires de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées.

Il doit notamment fournir un décompte reprenant tous les loyers, charges ou autres sommes dues, impayés et les règlements effectués par le locataire, ainsi que les justificatifs (factures, appels de charges de la copropriété, avis d'imposition) des sommes réclamées contestées, afin que le juge puisse vérifier le calcul de la somme réclamée et en apprécier la pertinence.

En l’espèce, à l’appui de sa demande de paiement, la société UNIBAIL produit, outre le bail liant les parties, un relevé de compte locatif arrêté au 15 avril 2026.

Le bail liant les parties stipule notamment :

« Facturation des charges » (art.6.4-T.II) : « Le Bailleur ou l’Organe établira un budget prévisionnel annuel comprenant toutes les charges à répartir entre les exploitants. Le Preneur devra verser à compter de la date de prise d’effet du Bail, dès réception de la facture puis le 1er de chaque trimestre civil et d’avance, sa quote-part de provision pour charges, impôts et taxes, correspondant au quart de ces budgets annuels et le solde de la régularisation annuelle dans les dix jours de l’appel de fonds.
Les acomptes trimestriels de charges seront appelés sur la base des budgets prévisionnels établis en début et en cours d’année et les comptes seront arrêtés une fois l’an et répartis entre les exploitants du Centre en faisant apparaître les montants hors taxes et la TVA que le Preneur pourra récupérer, après paiement intégral des sommes appelés. Si la régularisation annuelle fait apparaître un solde en faveur du Preneur, il sera imputé sur l’acompte trimestriel suivant. »

« Charges » (art.6.2-T.II) : « Les impôts et taxes en ce compris les frais y attachés, étant expressément convenu que le Preneur devra rembourser au Bailleur ou à son Mandataire toutes nouvelles contributions, taxes, augmentations d’impôts légalement mises à la charge directe ou indirecte des bailleurs, et à titre d’exemple, sans que cette liste soit limitative, la taxe foncière, les taxes additionnelles à la taxe foncière, les taxes, redevances et impôts liés à l’usage du Local ou de l’immeuble ou à un service dont le Preneur bénéficie directement ou indirectement, la taxe sur le balayage, la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères, la taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux, (…) »

Les termes clairs et précis de ces clauses, exclusifs d’interprétation, constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.

Le tribunal relève que la bailleresse ne communique ni les factures afférentes aux loyers et charges appelés, ni les justificatifs de taxes foncières, de taxes sur les bureaux et de régularisations de charges.

Il convient néanmoins de tenir compte de ce que la société MJH n’a pas conclu en réplique aux demandes reconventionnelles formées à son encontre par la société UNIBAIL pour contester les postes ou quantum des sommes réclamées.

Dès lors, la créance de la défenderesse sera examinée sur la base du relevé de compte actualisé au 15 avril 2026 produit et non contesté.

A cet égard, l’analyse du décompte produit révèle que figure parmi les sommes comptabilisées au débit figurent les appels suivants :

-01/06/23 : « Notre appel PENALITES Q2 2023 INDEMNITE FORFAITAIRE : 1270,34 »
-10/12/23 : « Notre appel PENALITES Q4 2023 INDEMNITE FORFAITAIRE : 1519,66 »
-01/03/24 : « Notre appel INDEM. FORFAITAIRE 10% : 1563,82 »
-26/06/24 : « Notre appel Indemnité Forfaitaire 2T : 1685,44 »
-20/12/24 : « Notre appel INDEMN. FORFAITAIRE 10% [Immatriculation 1] : 1995,62 »
-10/07/2025 : « Pénalités [Immatriculation 2] : 2.040,53 »
-20/10/2025 : « Fact. Pénalités [Immatriculation 3] : 2089,63 ».

Ces sommes correspondent à l’application de la clause du bail 26.2.1 « Indemnités forfaitaires » aux termes de laquelle : « A défaut de paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu du Bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance, et du seul fait de l’envoi par le Bailleur d’une lettre consécutive à cette défaillance, restée infructueuse huit (8) jours après sa première présentation, comme en tout hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10% à titre d’indemnité forfaitaire. »

Or, outre la somme de 213.163,81 euros dont elle réclame le paiement au titre de l’arriéré locatif issu de son décompte locatif, la société UNIBAIL sollicite également la condamnation de la société MJH à lui payer une somme de 21.316,38 € d’indemnité forfaitaire de 10%.

Il convient donc de déduire de la somme de 213.163,81 euros réclamée, les appels comptabilisés au titre de l’indemnité forfaitaire de 10% pour un montant total de 12.165,04 euros qui font l’objet d’une demande distincte.

Par conséquent, la société MJH sera condamnée à payer à la société UNIBAIL la somme de 200.998,77 euros (213.163,81 – 12.165,04 euros), au titre de l’arriéré de redevances, charges et accessoires arrêtés au 15 avril 2026.

VI- Sur la demande de condamnation de la société MJH au remboursement des franchises et réduction de loyers

La société UNIBAIL sollicite de voir condamner la société MJH à lui payer une somme de 46.482,11 euros correspondant au remboursement des franchises et réduction de loyers lui ayant été accordées en début de bail. Elle fonde sa demande sur l’article 11.1 T1 du bail.

La société MJH n’a pas conclu en réponse à cette demande reconventionnelle.

Sur ce :

Aux termes de l’article 1104 du code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 11.1 T1 du bail stipule : « En conséquence le Preneur devra en cas de résiliation du Bail pour quelque cause que ce soit : rembourser au Bailleur, en sus des sommes prévus au bail, la totalité de la franchise et de la réduction calculée de la date de prise d’effet du Bail jusqu’à la date effective du départ. »

Les termes clairs et précis de ces clauses, exclusifs d’interprétation, constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.

La société UNIBAIL justifie que la société MJH a bénéficié de franchises et de réductions de loyer conformément aux termes du bail pour un montant de 46.482,11 euros.

En application de l’article 11.1 T1 du bail, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire étant imputable à la carence de la demanderesse, la société UNIBAIL est fondée à réclamer le remboursement des franchises initialement consenties par la société MJH.

En conséquence la société MJH sera condamnée à payer à la société UNIBAIL la somme de 46.482,11 euros au titre du remboursement des franchises et réductions de loyer.

VII- Sur les demandes de condamnation de la société MJH au paiement d’un intérêt conventionnel sur les sommes mises à sa charge, d’une indemnité forfaitaire de 10%, d’une indemnité forfaitaire de six mois de redevance et de conservation du paiement du dépôt de garantie à reconstituer

La société UNIBAIL sollicite que le tribunal condamne la société MJH à lui payer une somme de 21.316,38 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue au bail, outre l’application d’intérêts contractuels de retard au taux légal majoré de 5%. Elle demande également l’allocation d’une indemnité égale à six mois de loyers en compensation du temps nécessaire à la relocation des locaux, soit la somme de 41.792,66 euros. Elle requiert enfin de pouvoir conserver le dépôt de garantie d’un montant de 15.393,23 euros à titre d’indemnité complémentaire. Elle fonde ses demandes sur les termes du bail liant les parties.

La société MJH n’a pas conclu en réponse à ces demandes reconventionnelles.

Sur ce :

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1231-5 du même code précise que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Par ailleurs, en application de l’article 1344-1 du même code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.

L'article 1343-2 du même code civil ajoute que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

En l’espèce, la convention liant les parties prévoit en son article 26.2.1 qu’à défaut de paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu du bail, et du seul fait de l’envoi par le bailleur d’une lettre consécutive à cette défaillance restée infructueuse, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10% à titre d’indemnité forfaitaire.

Par ailleurs, le bail stipule en son article 8 qu’à défaut de paiement d’une somme exigible à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’intérêts calculés au taux d’intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 5%) l’an, et ce sous réserve de l’envoi d’une lettre recommandée adressée au Preneur et restée infructueuse.

Enfin, l’article 26.2.3 dudit bail précise qu’en cas de résiliation par suite de l’inexécution de ses engagements par le preneur, le dépôt de garantie restera acquis à la propriétaire à titre de premiers dommages et intérêts.

Ces stipulations constituent toutes des clauses pénales au sens de l’article 1231-5 du code civil, réductibles en cas de disproportion manifeste.

Il est constant que la disproportion manifeste de la clause pénale s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixée et celui du préjudice effectivement subi.

En l’espèce, les sanctions financières prévues par la convention liant les parties apparaissent manifestement excessives, compte tenu de leur cumul, au regard du but poursuivi par les clauses invoquées consistant à obtenir l’indemnisation des préjudices subis par la société UNIBAIL, que celle-ci ne caractérise pas en fait et en droit.

Aussi, l’indemnité forfaitaire de 10% contractuellement prévue sera justement modérée à la somme de 5.000 euros et il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation au paiement du dépôt de garantie, le bail ayant été résolu, et de conservation du dépôt de garantie par la bailleresse. A l’inverse, les intérêts conventionnellement fixés seront dus par la société MJH et pourront être capitalisés lorsqu’ils seront échus pour une année entière.

S’agissant de la demande d’indemnisation au titre des frais de relocation, le bail prévoit en son article 26.2.4 que « le Preneur devra réparer l’intégralité du préjudice du Bailleur du fait de la résiliation fautive (perte de loyer durant la période de relocation, perte de valeur de loyer, remboursement de la participation du Bailleur aux travaux, de la franchise et des aménagement de loyer ».

En absence de montant prédéterminé cette clause n’est pas une clause pénale, mais rappelle uniquement le principe général de responsabilité qui oblige le cocontractant défaillant à réparer les préjudices résultant de ses manquements.

L’application de cette clause requiert en conséquence pour la société UNIBAIL de rapporter la preuve, non seulement de la défaillance de la société MJH, mais également du préjudice que sa carence lui a occasionné.

Or, la société UNIBAIL se limite à indiquer que « le délai usuel constaté pour des relocations est en général de six mois », sans fournir aucun élément à l’appui de cette affirmation, ni en rapport avec la rupture du bail litigieux.

Faute de démontrer la réalité du préjudice qu’elle invoque la société UNIBAIL sera donc déboutée de sa demande tendant à voir la société MJH lui payer une somme de 41.792,66 euros à titre de dommages intérêts au titre de la période de relocation de son local.

En conséquence de l’ensemble de ce qui précède, la société MJH sera condamnée à payer à la société UNIBAIL une indemnité forfaitaire de 5.000 euros outre les intérêts au taux légal majoré de 5% sur l’arriéré locatif et le remboursement des franchises mis à sa charge, capitalisés au terme d’une année entière. La défenderesse sera en revanche déboutée de ses demandes de paiement et conservation du dépôt de garantie, ainsi que de versement d’une somme de 41.792,66 euros en indemnisation de la période de relocation de son local

VIII- Sur les mesures accessoires

La société MJH, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Sa demande fondée sur l’article 700 dudit code sera rejetée.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la UNIBAIL l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer dans le cadre de la présente instance pour faire valoir ses droits. Il lui sera donc alloué une somme de 2.000 euros, que la demanderesse sera condamnée à lui verser en application de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de l’exécution provisoire du présent jugement, la société MJH sollicite de la voir écarter affirmant qu’elle serait manifestement incompatible avec la nature de l’affaire « s’agissant de surcroit d’un locataire de bonne foi qui s’est régulièrement exécuté. »

La société UNIBAIL s’oppose à cette prétention rappelant que la société MJH s’est déjà soustraite aux condamnations prononcées à son encontre par le juge des référés.

Sur ce :

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce contrairement à ce qu’affirme la société MJH de manière non étayée, la nature de la présente affaire n’est pas incompatible avec l’exécution provisoire attachée de plein droit aux décisions de première instance. Cette exécution s’impose au contraire eu égard aux précédentes décisions judiciaires rendues entre les parties que la société MJH n’a pas