TJ 75056, 2 juill. 2026, RG 25/09185

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sorin MARGULIS ; Me Nathalie ORPHELIN-BARBERON ; Monsieur [U] [L]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/09185 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBAYP

N° MINUTE : 1-2026

JUGEMENT
rendu le jeudi 02 juillet 2026

DEMANDERESSE
S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Sorin MARGULIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1850

DÉFENDEURS
Madame [E] [F], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Nathalie ORPHELIN-BARBERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0361
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562025024292 du 18/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Association DE SANTÉ MENTALE DU 13E ARRONDISSEMENT “ASM [Localité 2]", ès qualité de curateur de Madame [F] [E] dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée à l’audience par Mme Delphine ROUSSEAU (Membre de l’association) munie d’un pouvoir spécial, et assistée par Me Nathalie ORPHELIN-BARBERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0361

Monsieur [U] [L], demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 avril 2026

Décision du 02 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/09185 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBAYP

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 juillet 2026 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier
Décision du 02 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/09185 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBAYP

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er septembre 1998, la société d’HLM EFIDIS aux droits de laquelle vient la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Mme [E] [F] et M. [U] [L] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5].

Par jugement du 26 novembre 2009, le juge des tutelles a prononcé une mesure de curatelle renforcée à l’égard de Mme [E] [F] et désigné l'association de santé mentale du [Localité 3] "ASM [Localité 2]" en qualité de curateur. La mesure a été renouvelée pour 5 ans le 31 mars 2023.

Par actes de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Mme [E] [F], l'association de santé mentale du 13 eme arrondissement "ASM [Localité 2]" en sa qualité de curateur de Mme [F] et M. [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,l'expulsion de Mme [E] [F] et M.[U] [L] ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement avec l'assistance de la force publique si besoin,la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,la condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer en cours avec les charges,la condamnation du défendeur à lui verser 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Initialement appelée à l’audience du 14 janvier 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 8 avril 2026, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil a réitéré les demandes de son acte introductif d’instance et s’est opposée à l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux.

Au soutien de ses demandes, le bailleur évoque un défaut de jouissance paisible ainsi qu’un défaut d’entretien. Au titre du défaut de jouissance paisible de son locataire, la société CDC HABITAT SOCIAL allègue de fortes nuisances provenant de l’appartement de Mme [E] [F] en particulier de la part de son compagnon qui insulte et menace les locataires, urine et défèque dans les parties communes, laisse pénétrer des personnes sans domicile fixe ou usagers de stupéfiants qui se maintiennent dans les parties communes et importunent le voisinage causant des nuisances sonores et olfactives et ayant justifié de multiples interventions des services de police.
Au titre du défaut d’entretien, il est reproché à Mme [F] des nuisances olfactives provenant de son appartement mais surtout de multiples infestations de nuisibles et en particulier de punaises de lit, qui envahissent les parties communes alors que cette dernière peut parfois s’opposer au traitement efficace de son logement contaminant le voisinage.

La société CDC HABITAT SOCIAL indique que les interventions du bailleur et des services en charge du suivi de Mme [E] [F] n’ont pas permis de mettre un terme à ces nuisances, qu’à ce jour, les difficultés de Mme [E] [F] portent gravement atteinte tant à sa propre sécurité qu’à celle de l’ensemble des occupants de l’immeuble.

Mme [E] [F] et l'association de santé mentale du [Localité 3] "ASM [Localité 2]" en qualité de curateur représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, soutenues oralement, aux termes desquelles ils sollicitent à titre principal l'octroi de délais de 12 mois pour quitter les lieux et à titre subsidiaire que l’exécution provisoire soit écartée. En tout état de cause, ils sollicitent le débouté de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Au soutien de leurs demandes, l'association de santé mentale du [Localité 2] [Localité 4] "ASM [Localité 2]" en qualité de curateur et Mme [E] [F], font valoir que la quasi totalité des nuisances sont causées par M. [D], son compagnon et depuis 2021 alors que Mme [F] vit dans ce logement depuis 23 ans sans difficulté aucune et que sur la période considérée elle a été hospitalisée à plusieurs reprises pour des séjours prolongés. Il est souligné que Mme [F], en grande difficulté psychique, est sous emprise de cet homme qui lui vole son argent et impose des personnes dans son domicile sans qu’elle ne parvienne à s’y opposer. Les différentes démarches initiées par le curateur ont échoué conduisant les intervenants à envisager un relogement soit dans un plus petit logement, soit dans une pension de famille sans que ces démarches n’aient abouties à ce jour.

Assigné à étude, M.[U] [L] n’était ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 juin 2026 prorogé au 2 juillet 2026 en raison de la surcharge du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et au que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En enfin, aux termes de l’article 7b) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article II.5.3.1 des conditions locatives, le preneur se doit d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L'usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location. Il est de jurisprudence constante que le locataire répond de ses agissements personnels mais également de ceux causés par les personnes qu’elle héberge (Cass civ 3eme 10 novembre 2009).

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu'aux termes de l'article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la situation de Mme [E] [F] a fait l’objet de plusieurs alertes auprès de divers interlocuteurs et notamment de son bailleur, de son curateur depuis l’année 2021.

Il résulte de la lecture du courrier adressé au bailleur le 17 novembre 2021 que Mme [E] [F] est responsable de nuisances de plusieurs ordres justifiant pour le voisinage « un départ extrêmement rapide de [E] avant qu’un accident grave ne survienne ». Il est fait état des agressions de la part de Mme [F] sur son voisin du dessous, de hurlement dans la cage d’escalier et de déambulation nue dans les parties communes, de l’accueil à son domicile de personnes alcoolisées qui urinent et défèquent dans les parties communes et de la grande agressivité de son compagnon, M [D] qui menace et insulte les voisins et la gardienne.

L’ensemble des ces allégations sont corroborées par la production de multiples attestations des voisins du [Adresse 6] et versées aux débats. Ainsi, Mme [G] [R], Mme [P] [Q], Mme [Y] [N], Mme [W] [K] mentionnent le comportement violent et menaçant de M [D], compagnon de Mme [F], qui occupe son logement y compris en son absence et permet l’accès à des personnes toxicomanes ou alcoolisées qui dégradent les parties communes et causent d’importantes nuisances sonores rendant la situation « intolérable ». A cet égard, Mme [Q], gardienne de l’immeuble a déposé plainte à deux reprises contre ce dernier pour des insultes et des menaces.

Elles sont également confirmées par la direction de la sécurité de proximité de l’agglomération parisienne qui atteste que le couple est très défavorablement connu et à l’origine d’interventions à de multiples reprises pour des comportements indésirables et des perturbations au [Adresse 6] (attestation du 27 mai 2025) notamment un épisode de « séquestration » dans l’appartement de Mme [F] ayant conduit à la défenestration d’un homme du 3 eme étage alors qu’il tentait de fuir.

S’il est établi que Mme [O] est une personne vulnérable probablement sous l’emprise de M. [D] et également victime de ses agissements, il ressort des débats que les démarches entreprises par la curatrice pour évincer le compagnon avec l’accord de sa protégée, n’ont jamais véritablemnt permis de mettre fin à ses nuisances, ce dernier parvenant systématiquement à réintégrer les lieux y compris lors des absences de Mme [F] et parfois avec son accord.

Par ailleurs, Mme [E] [F] est également à l’origine de nuisances importantes, sonores et comportementales. En effet, M [X] [B] et Mme [T] [C] évoquent des dispustes et invesctives nocturnes récurrentes et M [M] NDUNGE mentionne des jets de mégots et des déambulations nues dans les parties communes.

Enfin, Mme [Y] [S], Mme [V] [Z], Mme [A] [H] et [T] [I] évoquent en outre des infestations de punaises de lit émanant du domicile de Mme [F] depuis 18 mois ce qui a été confirmé par le constat dressé le 7 avril 2025 par le commissaire de justice.

Or, ces infestations se poursuivent depuis 2021 en dépit d’une mise en demeure du bailleur de traiter la cause et des interventions de la curatrice pour faire traiter leslieux contaminés.

L’état de santé de Mme [E] [F] qui se détériore gravement ne lui permet plus d’assurer l’obligation d’entretien qui lui incombe ni de vivre seule dans son domicile.

Lors de l’audience, la résiliation du bail n’est pas contestée en défense.

Ces manquements engendrent désormais d’importantes nuisances pour le voisinage qui pourraient à terme mettre en jeu sa sécurité mais également celle de son voisinage.

La preuve de griefs graves et de leur persistance est donc suffisamment rapportée par les différentes pièces (lettres, constat de commissaire de justice et attestations), relatant des éléments suffisamment graves, précis et concordants, que Mme [E] [F] adopte un comportement en infraction avec les règles du bail prévoyant une occupation paisible et sans aucune nuisance, et ce depuis plusieurs années en ce compris à l'époque contemporaine.

Ce comportement en ce qu'il est par ailleurs répétitif, et sans considération pour l’impact qu’il peut avoir pour le voisinage, lequel a exprimé une véritable lassitude et une incompréhension face à la persistance de la situation malgré de nombreuses dénonciations, est à l’origine d’un trouble de jouissance du logement et est constitutif d'un manquement grave et réitéré aux clauses et conditions du bail comme à l’article 7b) de la loi du 6 juillet 1989. La résiliation du bail sera en conséquence prononcée.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à un an.

Mme [E] [F] perçoit l’allocation adulte handicapé.

En l'espèce, l’ASM 13 justifie avoir tenté de trouver une solution de relogement de Mme [E] [F] dans un logement plus petit sans qu’une proposition ne lui ait été faite par le bailleur compte tenu de l’infestation en cours. Il est envisagé l’entrée dans un établissement plus adapté à ses difficultés, type pension de famille.

Il doit être par ailleurs souligné qu’il n’existe à ce jour aucun retard de loyer.

Ainsi la situation de l'occupante, notamment en ce qui concerne son état de santé et de fortune ainsi que des diligences de l’ASM [Localité 2] justifient l’octroi d’un délai de 3 mois.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [E] [F] sera donc condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l'ancienneté du litige, sera ordonnée en application de l'article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,