TJ 75056, 16 juill. 2026, RG 26/01272

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : Mme [T]

Copie exécutoire délivrée
à : Me BENOIS

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/01272 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCHGO

N° MINUTE : 2/2026

JUGEMENT
rendu le jeudi 16 juillet 2026

DEMANDEUR
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], représenté par son syndic la société MANDA, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Audrey BENOIS de la SELEURL AUDREY BENOIS AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #A0684

DÉFENDERESSE
Madame [W] [O] [T]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge, statuant en juge unique,
assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 juillet 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 16 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/01272 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCHGO

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [W] [O] [T] est propriétaire du lot n°104 situé au sein d'un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2026 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société Manda, a fait assigner Madame [W] [O] [T] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 5 863,84 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés au 9 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 juin 2024 et sur le surplus à compter de l’assignation ;
- 1 686,81 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 3 106,52 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2026, lors de laquelle le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il précise ne pas avoir connaissance d’une précédente condamnation de la défenderesse pour impayés de charges de copropriété.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à son assignation, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Madame [W] [O] [T] ne comparait pas et n’est pas représentée.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIF DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
- un justificatif de propriété dont il résulte que Madame [W] [O] [T] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot n°104 ;
- un décompte individuel des sommes dues à la date du 9 février 2026 pour la période du 1er janvier 2020 au 9 février 2026 ;
- les appels de charges, fonds de travaux et travaux pour l’ensemble de la période visée ;
- le contrat de syndic ;
- les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 17 juin 2019, 29 janvier 2021, 26 janvier 2022, 24 mai 2023, 5 novembre 2024 et 8 janvier 2026, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges et travaux suivants : étanchéité terrasse immeuble (AG du 17 juin 2019, résolution n°19), rénovation de la façade arrière donnant sur la cour – bâtiment A (AGE du 29 septembre 2022 selon comptes travaux approuvés par l’AG du 8 janvier 2026, résolution n°10), rénovation de la façade arrière donnant sur la cour – bâtiment B (AGE du 29 septembre 2022 selon comptes travaux approuvés par l’AG du 8 janvier 2026, résolution n°11), remplacement de la porte des sanitaires de la cour (AGE du 29 septembre 2022 selon comptes travaux approuvés par l’AG du 8 janvier 2026, résolution n°5), structure appartement [Localité 3] (compte travaux clôturé par l’AG du 24 mai 2023, résolution n°8), travaux traitement vrillettes app (compte travaux clôturé par l’AG du 24 mai 2023, résolution n°7), travaux C/AD SPORT AG 06/2019 (compte travaux clôturé par l’AG du 24 mai 2023, résolution n°11), travaux complémentaires suite aux travaux de structures de la façade cour du bâtiment B (compte travaux approuvé selon AG du 8 janvier 2026, résolution n°6), travaux de reprise des pans de bois sur courette du bâtiment B (compte travaux approuvé selon AG du 8 janvier 2026, résolution n°7), travaux de reprise des garde-corps du bâtiment B (compte travaux approuvé selon AG du 8 janvier 2026, résolution n°9), travaux d’installation d’une grille dans le hall d’entrée (AG du 5 novembre 2024, résolution n°11) ;
- les attestations de non recours contre ces assemblées générales (hors celle du 8 janvier 2026) ;
- les relances et courriers se présentant comme des mises en demeure (dépourvues d’accusés de réception) adressés par le syndic en date des 6 et 15 février 2023, des 3 et 21 mars 2023, du 13 avril 2023, du 10 janvier 2024, des 11, 21 et 29 février 2024, ainsi que les mises en demeures par lettres recommandées avec accusés de réception adressées par le conseil du syndicat des copropriétaires des 14 juin 2024, 20 juin 2025 et 1er septembre 2025 ;
- une sommation de payer les charges de copropriété du 22 juillet 2024.

Il ressort du décompte produit arrêté au 9 février 2026 que le compte de copropriétaire de Madame [W] [O] [T] serait débitrice à cette date de la somme de 5 863,84 euros, pour la période du 1er janvier 2020 au 9 février 2026, après déduction de l’ensemble des frais d’un montant total de 4 781,33 euros.

Il sera cependant observé que le demandeur ne justifie pas des sommes figurant au décompte au titre des travaux suivants :
Deux appels de fonds pour la reprise des poutres de la boutique du bâtiment B : 1 731,44 euros, Un appel de fonds pour le traitement anti-vrillettes des poutres de l’appartement de Monsieur [G] : 179,24 euros,Un appel de fonds pour les travaux de reprise de couvertine du 5e étage du bâtiment B : 127,48 euros.
S’il ressort du décompte que ces sommes résulteraient des assemblées générales du 29 septembre 2022 (résolution n°4 et résolution n°15) et du 26 octobre 2023 (résolution n°7), force est de constater que les procès-verbaux de ces assemblées générales ne sont pas versés aux débats et qu’elles ne résultent pas davantage des procès-verbaux des assemblées générales ultérieures.

Ces sommes ne sont par conséquent pas justifiées et il convient de déduire la somme totale de 2038,16 euros du montant de la créance réclamée.

Madame [W] [O] [T], ni comparante ni représentée, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de sa dette et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Par conséquent, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], la somme de 3 825,68 euros au titre des charges, fonds de travaux et travaux impayés pour la période du 1er janvier 2020 au 9 février 2026, suivant décompte arrêté au 9 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 février 2026 en l’absence de preuve d’envoi de la mise en demeure du 14 juin 2024.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour “suivi de contentieux” ou “suivi de procédure”, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il convient de déduire de cette somme, celle de 60 euros correspondant aux coûts des mises en demeure des 21 et 29 février 2024 en l’absence de preuve de leur envoi effectif (AR non produits), celle de 174,81 euros au titre du coût de la signification de la sommation de payer qui n’est pas un acte nécessaire pour recouvrer le paiement des charges, et celle de 4546,52 euros au titre des frais de suivi de contentieux du syndic et des honoraires d’avocat.

Il convient en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], [Localité 4]) de sa demande au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi de la débitrice doit être présumée, il n’est pas démontré que Madame [O] [T] a agi de mauvaise foi.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 2] sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [O] [T], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Madame [W] [O] [T] sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,