TJ 75056, 16 juill. 2026, RG 26/02409

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : Mme [D]

Copie exécutoire délivrée
à : Me FOIRIEN

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/02409 - N° Portalis 352J-W-B7K-DC2NQ

N° MINUTE : 3/2026

JUGEMENT
rendu le jeudi 16 juillet 2026

DEMANDEUR
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS MAVILLE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U0008

DÉFENDERESSE
Madame [V] [D]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge, statuant en juge unique,
assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 juillet 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [V] [D] est propriétaire des lots n°95 et n°197 situés au sein d'un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mars 2026 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à Paris (75016), représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER, a fait assigner Madame [V] [D] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 5 434,96 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés au 1er janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 juin 2025 ;
- 642 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2], a, par voie de conclusions d’actualisation signifiées à la défenderesse le 28 avril 2026 à étude, sollicité la condamnation de Madame [V] [D] au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- 6 787,85 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés au 1er avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 juin 2025 ;
- 700,65 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2026, lors de laquelle le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions d’actualisation, visées par le greffe et soutenues oralement. Il indique qu’il s’agit de la troisième procédure concernant la défenderesse et s’en rapporte à l’appréciation du tribunal.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses conclusions déposées à l’audience du 22 mai 2026 auxquelles il a déclaré se référer, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.
Décision du 16 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/02409 - N° Portalis 352J-W-B7K-DC2NQ

Madame [V] [D] ne comparait pas et n’est pas représentée.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIF DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.
En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
- un justificatif de propriété dont il résulte que Madame [V] [D] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°95 et 197 ;
- un décompte individuel des sommes dues à la date du 1er avril 2026 pour la période du 1er avril 2025 au 1er avril 2026 ;
- les appels de charges, fonds de travaux et travaux pour l’ensemble de la période visée ;
- le contrat de syndic ;
- les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 21 juin 2024 et 12 juin 2025, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges et travaux ;
- l’attestation de non recours contre ces assemblées générales ;
- une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 juin 2025, de payer la somme de 1 598,35 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés.

Il ressort du décompte produit arrêté au 1er avril 2026 que le compte de copropriétaire de Madame [V] [D] était débiteur à cette date de la somme de 6 787,85 euros, pour la période du 1er avril 2025 au 1er avril 2026, hors frais d’un montant de 700,65 euros.

Madame [V] [D], ni comparante ni représentée, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Par conséquent, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], la somme de 6 787,85 euros au titre des charges, fonds de travaux et travaux impayés pour la période du 1er avril 2025 au 1er avril 2026, suivant décompte arrêté au 1er avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2025, date de la mise en demeure, sur la somme de 1 598,35 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par “frais nécessaires” au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour “suivi de contentieux” ou “suivi de procédure”, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 700,65 euros correspondant à :
frais de mise en demeure du 12 juin 2025 : 72 euros,frais de constitution du dossier contentieux : 570 euros,frais d’assignation : 58,65 euros.
Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 628,65 euros au titre des honoraires de commissaire de justice et d’avocats ne relevant pas de l’article 10-1 précité.

Il est en revanche justifié de l’envoi de la mise en demeure du 12 juin 2025 pour un montant de 72 euros.

Il convient donc de condamner Madame [V] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], la somme de 72 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les mises en demeures et les précédents jugements, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En outre, il apparaît en l'espèce que Madame [V] [D] a déjà fait l'objet de deux précédentes condamnations pour défaut de paiement de ses charges de copropriété par jugements du tribunal judiciaire de Paris en date du 16 décembre 2021 et du 23 mars 2023. Il ressort par ailleurs du décompte produit que la défenderesse n’a pas repris le paiement des charges courantes. Sa mauvaise foi apparaît dès lors établie, eu égard à sa persistance dans les impayés de charges de copropriété en dépit de ces condamnations.

Il convient en conséquence de condamner Madame [V] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [D], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Madame [V] [D] sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,