TJ 75056, 9 juill. 2026, RG 25/08880

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [X] [D]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08880 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA6HU

N° MINUTE : 1

JUGEMENT
rendu le 09 juillet 2026

DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR
Monsieur [X] [D], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Christine FOLTZER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 juillet 2026 par Christine FOLTZER, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 09 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/08880 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA6HU

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 7 mai 2019, l'OPAC de [Localité 1], désormais dénommé établissement public [Localité 1] HABITAT - OPH, a donné à bail à Monsieur [X] [D] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2], pour un loyer mensuel initial de 261,35 euros, ainsi qu'une provision pour charges appelée mensuellement.

A compter du 1er janvier 2024, un supplément de loyer de solidarité a été appliqué, d'un montant de 1.296,30 euros par mois, faute d'envoi par Monsieur [X] [G] de l'intégralité des documents nécessaires à l'examen de leur situation, soit, faute pour lui d'avoir répondu aux enquêtes et transmis ses avis d'imposition. A compter du 1er janvier 2025, ce montant a été porté à la somme de 1.326,54 euros par mois, et à compter du 1er janvier 2026, à la somme de 1339,51 euros par mois.

A raison d'impayés locatifs, l'établissement public [Localité 1] HABITAT - OPH a fait signifier par courrier de commissaire de justice une mise en demeure de payer la somme de 25.181,18 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 11 juin 2025.

Par notification électronique en date du 12 juin 2025, l'établissement public [Localité 1] HABITAT - OPH a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 septembre 2025, l'établissement public PARIS HABITAT - OPH a fait assigner Monsieur [X] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [D], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l'assistance de la force publique ;
- le condamner à lui payer la somme de 28.406,33 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 25 août 2025, échéance de juillet incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure ;
- le condamner à lui payer jusqu'au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises ;
- le condamner au paiement d'une somme de 450 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

L'assignation a été dénoncée le 19 septembre 2025 à la préfecture de [Localité 1].

A l'audience du 17 avril 2026, à laquelle l'affaire a été appelée, l'établissement public [Localité 1] HABITAT - OPH, représenté par son conseil, soutient ses demandes telles qu'exposées dans son assignation. Il actualise sa créance à la somme de 40.799,17 euros au mois d'avril 2026, échéance de mars incluse. L'établissement public [Localité 1] HABITAT - OPH considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et s'oppose à tout délai de paiement. Il précise l'application d'un supplément de loyer de solidarité (SLS).

La fiche de diagnostic social et financier, reçue avant l'audience, a été portée à la connaissance du bailleur.

Présent à l'audience, Monsieur [X] [D] sollicite des délais de paiement. Il explique avoir obtenu ce logement par l'intermédiaire du Secours catholique, alors qu'il bénéficiait encore d'un salaire équivalent au salaire minimum interprofessionnel de croissance. Il indique avoir alors commencé à travailler dans le domaine de l'entreprenariat, mais avoir été empêché de travailler pour cause de maladie, le conduisant à la perte de sa clientèle. Il soutient être en mesure de payer dès qu'il aura récupéré sa clientèle.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l'article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience.

En l'espèce, l'établissement public [Localité 1] HABITAT - OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département le 19 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 12 juin 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu'un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l'espèce, le bail conclu le 7 mai 2019 entre l'établissement public [Localité 1] HABITAT - OPH et Monsieur [X] [D] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.
Un commandement d'avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 25.181,18 euros, hors coût de l'acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à Monsieur [X] [D] le 11 juin 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, il ressort du décompte produit par l'établissement public [Localité 1] HABITAT - OPH que la dette n'a pas été régularisée dans le délai imparti.

L'établissement public [Localité 1] HABITAT - OPH est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 août 2025.

Sur les délais de paiement

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [X] [D] sollicite des délais de paiement.

Il ressort cependant des précisions apportées par l'établissement public [Localité 1] HABITAT - OPH à l'audience et du décompte produit par lui que Monsieur [X] [D] n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience.

Dans ces conditions, il n'y a pas lieu à accorder à Monsieur [X] [D] des délais de paiement. Monsieur [X] [D] sera donc débouté de sa demande reconventionnelle.

Il convient, par conséquent, d'ordonner au locataire, ainsi qu'à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'établissement public [Localité 1] HABITAT - OPH de faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, Monsieur [X] [D] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 12 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi.

Toutefois, pour une meilleure compréhension des sommes dues, cette indemnité d'occupation sera traitée au titre de la dette locative jusqu'au mois de mars 2026 inclus. Monsieur [X] [D] sera, par ailleurs, condamné à verser cette indemnité d'occupation à compter de l'échéance d'avril 2026 et jusqu'à complète libération des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du décompte produit par l'établissement public [Localité 1] HABITAT - OPH que Monsieur [X] [D] est redevable de la somme de 40.799,17 euros au mois d'avril 2026, échéance de mars incluse, cette somme correspondant aux impayés de loyers avec application d'un surloyer, ainsi qu'aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Monsieur [X] [D] ne conteste pas le principe ni le montant de la dette.

Par conséquent Monsieur [X] [D] sera condamné au paiement de la somme de 40.799,17 euros, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 11 juin 2025 sur la somme de 25.181,18 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.

En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, Monsieur [X] [D], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il convient, en équité, de débouter l'établissement public [Localité 1] HABITAT - OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,