TJ 75056, 16 avr. 2026, RG 25/08841

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [U] [C]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Valérie MENARD

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/08841 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA575

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 16 avril 2026

DEMANDERESSE
S.C.I. [S] [Z], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Valérie MENARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1354

DÉFENDEUR
Monsieur [U] [C], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 février 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 avril 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 16 avril 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08841 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA575

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 février 2023 prenant effet le 1er mars 2023, la S.C.I. [S] [Z] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [U] [C] sur des locaux situés au [Adresse 3], rez-de-chaussée face, à [Localité 2], moyennant à la date de prise d'effet du contrat le paiement d'un loyer mensuel en principal de 1 150 euros et 50 euros de provisions mensuelles sur les charges locatives récupérables.

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4 641,44 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [U] [C], le 6 août 2024.

Par actes de commissaire de justice du 12 novembre 2024 et du 26 novembre 2024, la S.C.I. [S] [Z] a fait assigner Monsieur [U] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- A titre principal, constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- Ordonner l'expulsion des lieux loués de Monsieur [U] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec toutes conséquences de droit,
- Autoriser le transport et la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur,
- Condamner Monsieur [U] [C] à lui payer la somme de 4 521,92 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au terme d'octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 août 2024,
- Condamner Monsieur [U] [C] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale deux fois le montant du loyer à compter du 6 octobre 2024 et jusqu'à libération définitive des lieux,
- Condamner Monsieur [U] [C] à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 28 novembre 2024 mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Initialement appelée à l'audience du 7 avril 2025, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 27 mai 2025, puis à l'audience du 12 novembre 2025 et à l'audience du 12 février 2026, date à laquelle elle a été retenue et plaidée.

La S.C.I. [S] [Z], représentée par son conseil, sollicite le paiement du solde locatif et se désiste de ses demandes tendant à la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d'expulsion du défendeur et de condamnation de ce dernier au paiement d'une indemnité d'occupation. Elle maintient en outre ses demandes accessoires. Elle précise que Monsieur [U] [C] a restitué les lieux et que la dette est en baisse.

Monsieur [U] [C], bien que régulièrement assigné à personne, ne comparaît pas et n'est pas représenté.

Conformément aux dispositions de l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire et en dernier ressort, en application de l'article R. 211-3-24 du code de l'organisation judiciaire.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera constaté que la S.C.I. [S] [Z] ne maintient que sa demande en condamnation au paiement du solde locatif et ses demandes accessoires et qu'elle se désiste de ses demandes tendant à la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d'expulsion du défendeur et de condamnation de ce dernier au paiement d'une indemnité d'occupation, les lieux ayant été restitués.

Sur la demande en paiement du solde locatif

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l'article 1104 du même code.

En application des dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, en vertu des dispositions de l'article 7 c et d de cette loi, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c'est au bailleur de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

Avant toute analyse des pièces, il convient de relever que les deux états des lieux ont été effectués de manière contradictoire et détaillée, à l'entrée et à la sortie du locataire, avec prises de photographies couleurs et description des pièces.

La S.C.I. [S] [Z] produit un devis de la S.A.S.U. AS CONSTRUCTION et sollicite le remboursement des sommes de :
- 570 euros au titre du remplacement de la toile murale dégradée ;
- 320 euros au titre du lessivage et détartrage des appareils sanitaires, des meubles et des carrelages ;
- 90 euros au titre du remplacement de la poignée de la porte d'entrée;
- 120 euros au titre de la réfection des joints sanitaires (bac à douche et paroi, lavabo, plan de travail).

En l'espèce, la demanderesse produit un décompte arrêté au 18 juin 2025 démontrant que Monsieur [U] [C] resterait lui devoir la somme de 60 euros, dépôt de garantie déduit, au titre du solde des réparations locatives précitées.

Il résulte de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, qu'à l'entrée dans les lieux, la toile de verre et les peintures de l'appartement avaient été rénovées à neuf, tandis qu'à la sortie, elles présentaient de multiples tâches, des trous et des salissures dans l'entrée, le séjour, la cuisine et la salle de bains, justifiant les frais de reprise sollicités à hauteur de 570 euros. S'agissant des travaux de lessivage et de détartrage des appareils sanitaires et des meubles, il ressort de l'état des lieux d'entrée que l'ensemble de ces éléments était neuf et qu'à la sortie, les équipements sanitaires étaient entartrés et non nettoyés, et que les meubles de rangement étaient poussiéreux et non nettoyés. Les frais de nettoyage et de détartrage étaient en conséquence justifiés à hauteur de 320 euros. Les mêmes constatations ayant été effectuées s'agissant des joints de l'évier de la cuisine, du plan de travail et de la douche, la somme de 120 euros au titre de la réfection de ceux-ci est justifiée.

En revanche, s'il ressort de l'état des lieux de sortie que la poignée de la porte d'entrée présentait un défaut de serrage, il n'est nullement mentionné que celle-ci aurait été cassé ou hors d'usage, nécessitant son remplacement. Dès lors, la somme de 90 euros mise à la charge du locataire à ce titre n'est pas justifiée.

En conséquence, la S.C.I. [S] [Z] sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 60 euros correspondant au reliquat des réparations mises à la charge du locataire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [C] sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 5 août 2024 et de l'assignation du 26 novembre 2024.

Compte tenu de la durée de l'instance et des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la S.C.I. [S] [Z], l'équité commande de condamner Monsieur [U] [C] à lui payer la somme de 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,