TJ 75056, 9 juin 2026, RG 26/01660

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [D] [U]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Keltoum MESSAOUDEN

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/01660 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCOJM

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mardi 09 juin 2026

DEMANDERESSE
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic la S.A.S. RELAIS IMMO (nom commercial : FRANCILIEN IMMOBILIER) dont le siège social est sis- [Adresse 2]
représentée par Me Keltoum MESSAOUDEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0568

DÉFENDERESSE
Madame [D] [U], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cyrine TAHAR, Juge, statuant en juge unique
assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 avril 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 juin 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 09 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/01660 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCOJM

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [D] [K] est propriétaire des lots n° 7 et 23 dans l'immeuble situé au [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. RELAIS IMMO (nom commercial : FRANCILIEN IMMOBILIER), a assigné Mme [D] [K] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 16 mars 2026, en paiement des sommes suivantes :
-5.260,38 € majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 février 2025 pour la somme de 4.716,41 € et à compter de l’assignation pour le surplus,
-1.500 € à titre de dommages-intérêts,
-1.800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 9 juin 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Mme [D] [K], citée à étude par acte de commissaire de justice du 16 mars 2026, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
-les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
-les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
-le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Mme [D] [K],
-certains appels de fonds correspondant à l’arriéré complétés par le grand livre, le demandeur expliquant qu’en raison du changement de syndic, tous les appels de fonds n’ont pu être récupérés,
-les procès-verbaux des assemblées générales des 6 juin 2023, 4 octobre 2024 et 8 décembre 2025,
-les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,
-un décompte arrêté au 9 mars 2026 faisant apparaître un solde débiteur de 5.260,38 €, dont 529,39 € de frais,
-une mise en demeure de payer la somme de 4.716,41 € datée du 5 février 2025 (sans AR).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 4 730,99 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 9 mars 2026, déduction faite des frais (5.260,38 € - 529,39 €).

Mme [D] [K] sera condamnée à verser cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit du 16 mars 2026, et non à compter de la mise en demeure du 5 février 2025 car la preuve de la bonne réception de cette mise en demeure par Mme [D] [K] n’est pas rapportée (absence d’avis de réception).

II) Sur les frais nécessaires au recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En l'espèce, le décompte comporte des frais à hauteur de 529,39 € comprenant des frais de mise en demeure (35 € + 3 x 45 €), des frais de « mise en place d’une procédure d’avocat » (200 €) et le coût d’une sommation de payer (159,39 €).

S’agissant des mises en demeure, leur preuve d’envoi à Mme [D] [K] n’est rapportée pour aucune d’elle. La somme de 170 € sera donc écartée.

Les frais de « mise en place d’une procédure d’avocat » correspondent à des diligences normales du syndic qui a pour mission de recouvrer les charges impayées et il n’est pas démontré que des diligences exceptionnelles ont été effectuées. Ils seront donc écartés.

Le coût de la sommation de payer du 21 mai 2025 à hauteur de 159,39 € sera retenu.

Par conséquent, Mme [D] [K] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 159,39 € au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit du 16 mars 2026.

III) Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l'abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de dommages-intérêts.

IV) Sur les demandes accessoires

Mme [D] [K], partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 € lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS