TJ 75056, 15 juill. 2026, RG 26/03010

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 26/03010 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBXBU

N° MINUTE : 10/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 15 juillet 2026

DEMANDERESSE
[Adresse 1], [Adresse 2]
représentée par le cabinet de Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], vestiaire : #J114

DÉFENDERESSE
Madame [K] [Z], demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 28 mai 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 15 juillet 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 15 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/03010 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBXBU

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 mai 2018, la société ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d'habitation à Mme [K] [Z] s'agissant d'un appartement de deux pièces situé [Adresse 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 379,58 euros, outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 09 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 310,60 euros au titre de l'arriéré locatif au 07 juillet 2025, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [K] [Z] le 10 juillet 2025.

Par assignation du 15 janvier 2026, la société ELOGIE-SIEMP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, pour voir :
- condamner Mme [K] [Z] à lui payer, à titre de provision,
3 347,50 euros dus à la date du 17 décembre 2025 (terme de novembre 2025 inclus), à actualiser à l'audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner la libération des lieux par Mme [K] [Z] et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie,
- ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, à savoir un appartement situé [Adresse 5], avec si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution,
- la condamner à lui payer, à titre de provision, une indemnité d'occupation égale au dernier loyer mensuel indexé plus charges du contrat de bail, à compter du lendemain de la date de résiliation dudit contrat, jusqu'à complète libération des lieux,
- la condamner à lui payer la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 16 janvier 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 28 mai 2026. La société ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes dans les termes de son assignation. Elle précise à toutes fins qu'aucun règlement n'est intervenu et que la dette de loyers, charges et indemnités d'occupation, actualisée au 27 mai 2026, terme du mois d'avril 2026 inclus, s'élève désormais à 6 398,21 euros à laquelle il convient toutefois d’ajouter la somme due au titre du Supplément de Loyer de Solidarité de 8 454,60 euros, soit une somme totale de 14 852,81 euros. Elle précise qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et ne forme ainsi aucune demande de délais de paiement, ni de suspension des effets de la clause résolutoire en faveur de la locataire.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [K] [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société ELOGIE-SIEMP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Elle justifie également avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 09 juillet 2025.

Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2 310,60 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 09 septembre 2025 à minuit.

Bien qu'informée des enjeux de la procédure, Mme [K] [Z] n'a pas comparu, ni ne s'est fait représenter. Elle ne forme aucune explication de nature à envisager son maintien dans les lieux et ne sollicite ni délais de paiement, ni la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société ELOGIE-SIEMP à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Il est rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement d'une provision au titre de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, Mme [K] [Z] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant de la résiliation du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, hors application du Supplément de Loyer de Solidarité (voir infra), si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande en paiement d'une provision au titre de la dette locative

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la société ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte au 27 mai 2026 dont il ressort que Mme [K] [Z] est redevable de la somme de 6 398,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échues impayés, échéance d’avril 2026 incluse, outre la somme de 8 454,60 euros au titre du Supplément de Loyer de Solidarité appliqué depuis le 31 janvier 2026 à défaut de réponse de Mme [K] [Z] s’agissant du montant de ses revenu, soit un total de 14 852,81 euros.

Mme [K] [Z], non comparante ni représentée, n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ni ne justifie de paiements libératoires.

Il est toutefois relevé que la demanderesse n’apporte aucun élément justificaitf relatif au SLS qu’elle entend voir appliquer. Dès lors, la dette de 8454,60 euros qu’elle fait valoir à ce titre ne peut être retenue.

En conséquence, Mme [K] [Z] sera condamnée à payer à la bailleresse, à titre de provision, la somme de 6 398,21euros arrêtée au 27 mai 2026, échéance d’avril 2026 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, hors application du SLS, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 09 juillet 2025 sur la somme de 2 310,60 euros, à compter de l'assignation du 15 janvier 2026 sur la somme de 3 347,50 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Elle sera également condamnée à payer à la bailleresse, à titre de provision, une indemnité d’occupation telle que définie supra, à compter de l’échéance de mai 2026.

Sur les demandes accessoires

Mme [K] [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L'équité commande par ailleurs de ne pas faire droit à la demande de la société ELOGIE-SIEMP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS