TJ 75056, 9 juill. 2026, RG 26/00191

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [H] [U] [R]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/00191 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBXT6

N° MINUTE : 3

JUGEMENT
rendu le 09 juillet 2026

DEMANDEUR
S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Me Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE
Madame [H] [U] [R], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Christine FOLTZER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 juillet 2026 par Christine FOLTZER, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 09 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/00191 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBXT6

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 7 août 1998, la S.A. IMMOBILERE 3F a donné à bail à Madame [H] [U] [R] un logement situé [Adresse 3], bâtiment C, appartement 222, et une place de parking référencée 3081P-0262 à la même adresse, pour un loyer mensuel initial de 2099,52 francs s'agissant du logement, ainsi que 412 francs au titre de la place de parking.

Ce contrat a été renouvelé, prévoyant un loyer mensuel de 447,87 euros au titre de l'appartement, un loyer de 78,00 euros au titre du parking, ainsi que 231,43 euros de provision pour charges.

A raison d'impayés locatifs, la S.A. IMMOBILIERE 3F a fait signifier par courrier de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4.700,38 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 18 mars 2024.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 20 mars 2024, la S.A. IMMOBILIERE 3F a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice délivré le 18 décembre 2025 et remis à étude, la S.A. IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [H] [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l'expulsion de Madame [H] [U] [R] et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l'assistance de la force publique ;
- la condamner à lui payer la somme de 4.703,55 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 30 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jour du commandement de payer ;
- le condamner à lui payer jusqu'au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises ;
- le condamner au paiement d'une somme de 350 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

L'assignation a été dénoncée le 20 décembre 2025 à la préfecture de [Localité 1], mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

A l'audience du 17 avril 2026 à laquelle l'affaire a été appelée, la S.A. IMMOBILIERE 3F représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu'exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 3.447,48 euros, échéance de mars 2026 incluse. La S.A. IMMOBILIERE 3F indique qu'elle ne s'oppose pas à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [H] [U] [R] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, sollicitant de demeurer dans le logement. Elle propose de régler la somme de 100 euros, chaque mois, en plus du loyer mensuel, pour apurer sa dette.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l'article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, la S.A. IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département le 20 décembre 2025 soit plus de six semaines avant l'audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu'un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l'espèce, le bail conclu le 7 août 1998 entre la S.A. IMMOBILIERE 3F et Madame [H] [U] [R] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d'avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 4.700,38 euros, hors coût de l'acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à Madame [H] [U] [R] le 18 mars 2024.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, il ressort du décompte produit par la S.A. IMMOBILIERE 3F que la dette n'a pas été régularisée dans le délai imparti.

La S.A. IMMOBILIERE 3F est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 mai 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [H] [U] [R] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en proposant de régler la somme de 100 euros, chaque mois, en plus du loyer mensuel, pour apurer sa dette. Elle fait état d'une situation financière temporairement compliquée pour expliquer sa situation d'impayés et justifie de sa situation personnelle et financière, lui permettant de régler la dette locative en plusieurs mensualités.

Le bailleur ne s'oppose pas aux délais sollicités, et produit un décompte établissant des paiements réguliers de Madame [H] [U] [R].

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Madame [H] [U] [R] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

En outre, conformément à la demande en ce sens, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la S.A. IMMOBILIERE 3F pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et Madame [H] [U] [R] sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation dans les termes du dispositif.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, dans le cas où le bail serait résilié de plein droit, en conséquence du non-respect du plan d'apurement, Madame [H] [U] [R] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du 18 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du décompte produit par la S.A. IMMOBILIERE 3F que Madame [H] [U] [R] est redevable de la somme de 3.447,48 euros au 14 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Madame [H] [U] [R] ne conteste pas le principe ni le montant de la dette.

Par conséquent Madame [H] [U] [R] sera condamnée au paiement de la somme de 3.447,48 euros, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 18 mars 2024, date du commandement de payer.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [H] [U] [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.

En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, Madame [H] [U] [R], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il convient, en équité, de débouter la S.A. IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,