TJ 75056, 15 juill. 2026, RG 25/07961

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07961 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAXZG

N° MINUTE : 3/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 15 juillet 2026

DEMANDEUR
Monsieur [D] [O], demeurant [Adresse 1], représenté par le cabinet Me Grégory MENARD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, [Adresse 2] vestiaire : #PB267

DÉFENDERESSE
Madame [H] [L], demeurant [Adresse 3], représentée par le cabinet de Maître Frédéric DROUARD, avocats au barreau de [Localité 1], [Adresse 4], vestiaire : #P0378, aide juridictionnelle n° C 75056 2025 024599 du 31 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 28 mai 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 15 juillet 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 15 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/07961 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAXZG

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 01 juin 2008, M. [D] [O] a consenti un bail d'habitation à Mme [H] [L] s'agissant d'un local d'habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel à la date de prise d'effet du contrat de 258 euros et 100 euros de provisions sur charges locatives récupérables.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 28 998 euros au titre de l'arriéré locatif, terme de février 2025 inclus, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [H] [L] le 13 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2025 signifié à étude, M. [D] [O] a fait assigner Mme [H] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de Mme [H] [L] et de tous occupants de son chef avec toutes conséquences de droit, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-30 788 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 01 juillet 2025,
-une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant égal à celui du loyer courant majoré de la provision sur charges jusqu'à parfaite libération des lieux,
-1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 28 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L'affaire, venue aux audiences des 11 décembre 2025 et 18 février 2026, a été renvoyée afin de permettre à Mme [H] [L] de voir sa défense assurée au titre de l'aide juridictionnelle.

Appelée à l'audience du 28 mai 2026, l'affaire a été retenue. M. [D] [O] représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation et de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience, demandant au juge de déclarer irrecevables et mal fondées les demandes de Mme [H] [L] et portant le montant de la provision au titre de l'arriéré de loyers et charges à la somme de 34 368 euros selon décompte arrêté au 01 mai 2026.

Au soutien de ses prétentions, M. [D] [O] fait valoir que la locataire ne règle plus les loyers depuis le mois de juin 2018, qu'un commandement a donc été délivré le 11 mars 2025 dont les causes n'ont pas été soldées dans le délai de deux mois imparti, de sorte que le bail s'est trouvé automatiquement résilié à la date du 11 mai 2025, date d'acquisition des effets de la clause résolutoire. La locataire n'a pas repris le paiement du loyer et des charges courants. Il fait valoir que la locataire invoque l'insalubrité du logement et forme des demandes reconventionnelles fondée sur son indécence alors que s'agissant de l'insalubrité, elle ne produit aucun arrêté préfectoral en ce sens et que le tribunal de police de Paris l'a relaxé à la suite de l'audience du 18 septembre 2023 s'agissant de la prétendue indécence des lieux. De plus, il précise qu'elle fait valoir sans le démontrer que le logement serait indécent car il ne comporterait pas de cabinet d'aisance, ni à l'étage, alors qu'elle n'a jamais mis en demeure le bailleur s'agissant du préalable exigé par l'article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989. Elle doit donc être déboutée de ses demandes, notamment de relogement. Au surplus, sa demande est prescrite (indécence soutenue par la Ville de [Localité 1] selon sa lettre du 11 décembre 2017), et encore, la demande de mise en conformité n'est plus recevable dès lors que la clause résolutoire est acquise depuis le 28 avril 2025. Ainsi, aucune contestation sérieuse ne peut plus être soulevée de sa part.

De son côté, Mme [H] [L], assistée de son conseil, dépose des conclusions visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles elle demande au juge statuant en référé de débouter le bailleur, de le condamner à la reloger dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance et sous astreinte de 150 euros par jour de retard, dans un logement décent, avec cabinet d'aisance. A titre subsidiaire, elle demande au juge de se déclarer incompétent au profit du juge des contentieux de la protection statuant au fond au regard de la contestation sérieuse et de condamner le bailleur à lui verser 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait valoir que sa situation était précaire au moment de la conclusion du contrat, dans l'attente de la délivrance d'une carte de séjour dont elle attend d'ailleurs actuellement le renouvellement, qu'elle a dû accepter ce logement et a payé le loyer nonobstant son insalubrité et l'absence de sanitaire. Elle considère que la valeur des loyers réclamés n'est pas justifiée au regard de l'état du logement et invoque ce faisant l'exception d'inexécution. Elle évoque l'absence de cabinet d'aisance, une très forte humidité et l'état désastreux du logement qui a conduit à une enquête de salubrité et à un courrier du 11 juillet 2017 de la DLH de la Mairie de [Localité 1] sans que des travaux ne soient exécutés. Elle a signalé la situation à plusieurs reprises y compris avec l'association Droits d'urgence qui la soutient, sans effet, et produit des photographies à l'audience. Elle sollicite à titre principal son relogement et à titre subsidiaire l'incompétence du juge statuant en référé compte tenu de l'existence d'une contestation sérieuse. A titre subsidiaire, elle demande un délai de 6 mois pour quitter les lieux.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2026 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige.

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

M. [D] [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Il justifie également avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l'existence de contestations sérieuses relatives à la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.

Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [H] [L] conteste devoir payer les loyers et charges réclamés en raison de l'insalubrité et de l'indécence du logement loué qui exigent son relogement. Elle explique avoir alerté à plusieurs reprises les services compétents sur l'absence de cabinet d'aisance dans le logement et à l'étage, et une importante humidité dans le local, sans aucune réaction de la part du bailleur.

Le bailleur fait valoir l'absence de contestation sérieuse s'agissant tant de l'insalubrité, faute d'arrêté préfectoral en ce sens, que de l'indécence, faute de mise en demeure préalable, et d'éléments justifiant l'absence de cabinet d'aisance qui ne peut résulter des photographies produites, l'action étant de plus prescrite, l'acquisition de la clause résolutoire étant déjà effective, et le tribunal de police de [Localité 1] ayant relaxé M. [D] [O] du chef de non respect du règlement sanitaire de la ville de [Localité 1] la concernant.

Il ressort des pièces produites que la défenderesse justifie que le Service technique de l'habitat de la Direction du Logement et de l'Habitat de la Mairie de [Localité 1] a été alerté de la situation, a procédé à une visite le 06 juillet 2017 et lui a écrit par lettre du 11 juillet 2017 qu'il était prescrit au propriétaire " de prendre les mesures nécessaires pour remédier aux désordres constatés ", à savoir,
" 1°) absence de cabinet d'aisances privatif dans le logement ou de cabinet d'aisances commun distant à moins d'un étage,
2°) l'alimentation électrique est insuffisamment protégée (plusieurs prises de courant dans le logement sont désolidarisées permettant l'accès à des parties actives). "

Elle produit des échanges entre M. [Q] [U], de l'association Droits d'Urgence qui l'assiste et les services de la Ville de [Localité 1].

Toutefois, concernant l'insalubrité du logement invoquée, il n'est pas démontré qu'un arrêté préfectoral ait été pris sur le fondement des articles L.1331-25 et suivant du code de la santé publique.

Concernant l'indécence du logement, il est acquis que l'article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989 visant la mise en conformité du logement a pour préalable la mise en demeure du bailleur. Or Mme [H] [L] ne justifie d'aucune lettre recommandée avec accusé de réception en ce sens adressée à M. [D] [O]. De plus, le courriel du 28 mars 2018 de l'intervenant qui assiste Mme [H] [L] évoque la réfection des toilettes et de la douche, à la charge selon lui de la Mairie de [Localité 1], confirmant l'existence de cabinet d'aisance.

Surtout, M. [D] [O] a été poursuivi devant le tribunal de police de [Localité 1] pour des faits du 20 septembre 2022, sur le fondement des articles 33, 40 et 50 du règlement sanitaire départemental de [Localité 1] pour " absence d'un cabinet d'aisances privatif dans le logement ou de cabinet d'aisance commun distant au plus d'un étage ", sur le fondement des articles 33, 40 et 51 de ce règlement du fait de ce que la " sécurité électrique du logement n'est plus assurée " et que le " robinet mélangeur de l'évier n'est plus fixe sur le plan de travail " (article 7 du décret 2003-462 du 21 mai 20023)

Il est établi qu'il a été relaxé des faits ainsi poursuivis par jugement du 18 septembre 2023, signifié le 08 mars 2024 et devenu définitif.

Le tribunal a retenu qu'il ne résulte pas des débats de l'audience et des pièces produites que les faits sont établis. Mme [R] [C], présente à l'audience en sa qualité de représentante de la Mairie de [Localité 1], Direction du logement et de l'Habitat, a précisé par courriel du 08 décembre 2023 adressé à M. [Q] [U] de l'association Droits d'Urgence " La juge et la procureure ont considéré qu'au vu des photos du logement, les désordres ont probablement été causés par le comportement locatif de madame [L] ".

Mme [H] [L] ne produit aucun autre élément à l'audience visant une modification de la situation, à l'exception de photographies, ni datées ni circonstanciées, montrant un plan de travail dégradé, une plinthe absente, une trace d'humidité au pied d'un mur, un bout de tuyau et une prise sortie de son orifice, qui n'ont aucune valeur probante.

Il ressort de ce qui précède que les contestations de Mme [H] [L] fondées sur l'insalubrité et l'indécence du logement ne peuvent être qualifiées de sérieuses et que le juge saisi en référé est compétent pour statuer sur les demandes du bailleur.

De lors, Mme [H] [L] doit être déboutée de sa demande reconventionnelle de relogement sous astreinte.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu'un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l'espèce, le contrat contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d'avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 28 998 euros, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à Mme [H] [L] le 11 mars 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, il ressort du décompte produit par M. [D] [O] que la dette n'a pas été réglée dans le délai imparti et la locataire ne justifie d'aucun règlement libératoire.

Le demandeur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 mai 2025 à minuit.

Mme [H] [L] ne justifie pas avoir réglé le loyer courant, ni d'une situation financière lui permettant d'acquitter sa dette locative de 34 368 euros, terme de mai 2026 inclus. Elle indique n'exercer aucune activité professionnelle et être bénéficiaire du RSA sans le justifier. Elle a déclaré 0 euro de revenus en 2024 selon son avis d'imposition 2025. Elle ne peut en conséquence bénéficier ni d'une suspension des effets de la clause résolutoire, ni de délais pour payer l'arriéré locatif.

Mme [H] [L] étant occupante sans droit ni titre depuis le 12 mai 2025, il convient de lui ordonner ainsi qu'à tout occupant de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser le bailleur à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

L'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Mme [H] [L] sollicite un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux. Il est toutefois relevé qu'elle est informée des enjeux de la présente procédure depuis la délivrance du commandement de payer du 11 mars 2025 puis par l'assignation du 11 juillet 2025. De plus, elle ne règle plus aucun loyer depuis juin 2018, soit huit années.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, Mme [H] [L] est redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 11 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi.

Toutefois, pour une meilleure compréhension des sommes dues, cette indemnité d'occupation sera traitée au titre de la dette locative jusqu'à l'échéance de mai 2026 incluse. Mme [H] [L] sera, par ailleurs, condamnée à verser cette indemnité d'occupation à compter de l'échéance de juin 2026 jusqu'à complète libération des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du décompte produit à l'audience du 28 mai 2026 que Mme [H] [L] est redevable de la somme de 34 368 euros, terme de mai 2026 inclus, au titre de l'arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d'occupation échues. Elle sera condamnée à titre de provision dans ces termes.

Sur les demandes accessoires

Mme [H] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Par ailleurs, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge du bailleur ses frais engagés au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin et application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile et par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.

PAR CES MOTIFS