TJ 75056, 15 juill. 2026, RG 26/03096

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 26/03096 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBXBW

N° MINUTE : 8/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 15 juillet 2026

DEMANDERESSE
ELOGIE - SIEMP, [Adresse 1], représentée par le cabinet de Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #J114

DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [I] [X], demeurant [Adresse 3], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 28 mai 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 15 juillet 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 15 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/03096 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBXBW

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé du 07 juillet 2021, la société ELOGIE-SIEMP a donné à bail à M. [Z] [I] [X] un logement situé [Adresse 4].

A raison d'impayés, la société ELOGIE-SIEMP a fait signifier par commissaire de justice un commandement de payer la somme de
2 067,90 euros en principal correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 17 septembre 2025.

Par lettre du 11 septembre 2025, la société ELOGIE-SIEMP a saisi la CAF de [Localité 1] de la situation du locataire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 janvier 2026 à étude, la société ELOGIE-SIEMP a fait assigner M. [Z] [I] [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de le voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- condamner à lui payer à titre provisoire la somme de 1 716,03 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnité d'occupation selon décompte arrêté au 17 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer contractuel avec provision pour charges et le condamner par provision à lui payer les sommes dues de ce chef à compter du lendemain de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;
- le condamner au paiement d'une somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

L'assignation a été dénoncée le 26 janvier 2026 à la préfecture de [Localité 1].

A l'audience du 28 mai 2026, l'affaire a été appelée et retenue. Aucune fiche de diagnostic social et financier n'est parvenue au greffe avant l'audience.

La société ELOGIE-SIEMP représentée par son conseil soutient ses demandes telles qu'exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 1 973,03 euros et précise qu'elle accepte que soient accordés au locataire des délais de paiement, avec clause de déchéance du terme, et la suspension des effets de la clause résolutoire.

La société ELOGIE-SIEMP et M. [Z] [I] [X] se sont rapprochés et s'accordent pour que le locataire règle la dette par échéances mensuelles de 50 euros pendant 36 mois, la dernière échéance incluant le solde dû, les intérêts et les frais, en sus du loyer courant, avec une clause de déchéance du terme, et que les effets de la clause résolutoire soient suspendus afin de lui permettre de se maintenir dans le logement.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l'article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, la société ELOGIE-SIEMP justifie avoir saisi la CAF de [Localité 1] deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation et justifie également avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu'un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l'espèce, le bail conclu entre la société ELOGIE-SIEMP et M. [Z] [I] [X] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d'avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 2 067,90 euros, hors coût de l'acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à M. [Z] [I] [X] le 17 septembre 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, il ressort du décompte produit par la société ELOGIE-SIEMP que la dette n'a pas été régularisée dans le délai imparti.

M. [Z] [I] [X] ne conteste ni le principe, ni le montant de la créance de la demanderesse à cette date.

La société ELOGIE-SIEMP est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 novembre 2025 à minuit.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, les parties s'accordent pour que le locataire règle la dette locative en 36 échéances mensuelles de 50 euros, la dernière échéance incluant le solde de la dette en principal, intérêts et frais, en plus du loyer mensuel, avec déchéance du terme à défaut d'exécution, et que les effets de la clause résolutoire soient suspendus.

En conséquence, il convient de fixer le montant de la dette locative sur lequel les parties s'entendent, à 1 973,03 euros au 18 mai 2026, échéance d'avril 2026 incluse, et d'accorder des délais de paiement à M. [Z] [I] [X] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 septembre 2025.

En outre, conformément à la demande en ce sens, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la société ELOGIE-SIEMP pourra faire procéder à l'expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et M. [Z] [I] [X] sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation dans les termes du dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation provisionnelle, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, dans le cas où le bail serait résilié de plein droit, en conséquence du non-respect du plan d'apurement, M. [Z] [I] [X] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces produites et des débats que M. [Z] [I] [X] est redevable de la somme de 1 973,03 euros au 18 mai 2026, échéance d'avril 2026 incluse.

Par conséquent M. [Z] [I] [X] sera condamné au paiement de la somme de 1 973,03 euros au 18 mai 2026, échéance d'avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 septembre 2025.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [Z] [I] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de la société ELOGIE-SIEMP les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Elle sera donc déboutée de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile et par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.

PAR CES MOTIFS