TJ 75056, 16 avr. 2026, RG 25/06263

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Erick ROYER

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Jeanine HALIMI

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 25/06263 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAIDB

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 16 avril 2026

DEMANDERESSE
Madame [C] [E], demeurant [Adresse 1] - CHINE
représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #PN397

DÉFENDERESSE
S.A.S. DREAMWELL [G] [T], dont le siège social est sis [Adresse 2] - Chez Monsieur [H] [B] - [Localité 2] [Adresse 3]
représentée par Me Erick ROYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1732

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 février 202614 novembre 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 avril 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 16 avril 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/06263 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAIDB

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 janvier 2024 prenant effet le 22 janvier 2024, Madame [C] [E] a consenti un bail d'habitation à La S.A.S. [D] [G] [T] représentée par son gérant, Monsieur [B] [H], sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant à la date de prise d'effet du contrat le paiement d'un loyer mensuel de 1 150 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, Madame [C] [E] a fait assigner la S.A.S. [D] [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 10 130 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 décembre 2024 ;
- 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Initialement appelée à l'audience du 14 novembre 2025, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 12 février 2026, date à laquelle elle a été retenue et plaidée.

Madame [C] [E], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions en demande visées par le greffe et soutenues oralement par lesquelles elle maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser le montant de sa demande en paiement à la somme de 6 900 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 3 octobre 2024.

La S.A.S. [D] [G] [T], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions visées par le greffe et soutenues oralement et demande au tribunal de :
- Constater la nullité de l'acte introductif d'instance,
- A titre subsidiaire, de débouter Madame [C] [E] de l'ensemble de ses demandes,
- A titre reconventionnel, de la condamner à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Oralement, elle précise renoncer à sa demande formulée in limine litis tendant à voir constater la nullité de l'acte introductif d'instance, celui-ci ayant été régularisé avant l'audience par l'élection de domicile de domicile de la demanderesse au cabinet de son conseil.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il sera fait référence aux écritures des parties visées et débattues à l'audience du 12 février 2026 pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.

Conformément aux dispositions de l'article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Décision du 16 avril 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/06263 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAIDB

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l'article 1104 du même code.

En application des dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La S.A.S. [D] [G] [T] s'oppose à cette demande faisant valoir que Madame [C] [E] a mis en œuvre une procédure de reprise du logement par la voie d'un commissaire de justice en arguant d'une occupation illicite du bien consistant dans la location saisonnière des lieux loués. Elle conteste tout manquement aux obligations du bail, soutenant que la location de logements meublés touristiques constitue son objet social, ce que la bailleresse ne pouvait ignorer à la signature du contrat et qu'en tout état de cause, les parties ont régularisé un accord écrit en date du 22 janvier 2024 prévoyant expressément la possibilité pour la locataire de sous-louer le logement à des fins de location saisonnière. Elle prétend par ailleurs qu'elle ne dispose plus des clés du logement depuis le 18 juin 2024, date à laquelle le commissaire de justice instrumentaire lui a fait savoir que la serrure allait être changée à la suite de l'ouverture forcée de la porte aux fins de constat de l'inoccupation des lieux. Elle estime dès lors n'être redevable d'aucune somme.

Madame [C] [E] rétorque que la procédure de reprise du logement était justifiée au regard de la sous-location illicite des lieux qu'elle conteste avoir autorisée et qu'en tout état de cause le commissaire de justice n'a fait que constater les conditions d'occupation du logement puis adressé une mise en demeure de justifier de cette occupation. Elle soutient que le 8 août 2024, la S.A.S. [D] [G] [T] a indiqué au commissaire de justice sa volonté de résilier le bail litigieux et de restituer les clés, de sorte qu'elle était toujours en possession de celles-ci à cette date. Elle fait valoir que les clés n'ont pas été restituées et qu'un procès-verbal d'abandon des lieux a été dressé le 3 octobre 2024. Elle sollicite en conséquence les loyers et charges impayés jusqu'à cette date.

En l'espèce, par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, un commandement de payer les loyers et mise en demeure d'avoir à justifier l'occupation du logement a été signifié à la S.A.S. [D] [G] [T], resté sans réponse. Il ressort ensuite du courrier adressé par le commissaire de justice à la S.A.S. [D] [G] [T] en date du 8 août 2024, que cette dernière, contactée téléphoniquement, a manifesté son intention de résilier le bail. Elle a donc été invitée à confirmer cette décision et à procéder à la restitution des clés en sa possession et à vider les lieux de tout éventuel bien ou effet personnel resté sur place. Il ressort par ailleurs du courrier électronique adressé par le commissaire de justice à la défenderesse en date du même jour, qu'aucune reprise des lieux n'avait à cette date été effectuée et qu'un avis de passage avait été laissé sur place à son attention pour l'informer de la mise à disposition des clés.

Par courrier du 17 septembre 2024, le commissaire de justice a indiqué au conseil de la demanderesse que malgré les engagements pris par le preneur les 8 et 16 août 2024, les clés du logement n'avaient pas été restituées.

Il est dès lors établi que jusqu'au 17 septembre 2024, la société locataire n'avait pas restitué les clés, malgré son intention de mettre en terme au bail. Un procès-verbal de constat a été dressé le 3 octobre 2024, duquel il ressort que les lieux étaient vides de tous effets personnels, de linges, que le réfrigérateur était vide de tout aliment ou denrée et que la salle de douche ne comportait aucun produit d'hygiène ni effet personnel. A l'issue du constat, le commissaire de justice indiquait avoir quitté les lieux après " avoir pris le soin de procéder à la fermeture de la porte ".

Si la défenderesse allègue avoir été privée d'accès au logement depuis le 18 juin 2024, force est de constater qu'elle n'en justifie pas et que cette allégation est au demeurant contredite par les engagements qu'elle a elle-même pris à l'égard du commissaire de justice postérieurement à cette date, de restituer les clés.

La S.A.S. [D] [G] [T] ne justifie pas avoir été privée de l'accès au bien loué avant cette date, de sorte qu'elle était tenue de respecter son obligation principale de paiement du loyer et des charges jusqu'au 3 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

La défenderesse allègue que la bailleresse a commis différentes voies de fait à son encontre constitutives de troubles de jouissance. A le supposer établi, il convient cependant de rappeler que le manquement du bailleur à son obligation d'assurer au preneur une jouissance paisible des lieux loués, n'autorise pas le locataire à s'exonérer de son obligation principale de payer les loyers et charges dus en exécution du bail mais peut, le cas échéant, fonder une action en indemnisation du préjudice de jouissance subi, qui sera examinée ci-après. Ce moyen ne peut donc prospérer à ce stade.

En l'espèce, la demanderesse produit un décompte démontrant qu'à cette date, la S.A.S. [D] [G] [T] restait lui devoir la somme de 6 900 euros, terme de septembre 2024 inclus.

La S.A.S. [D] [G] [T] ne justifie d'aucun paiement libératoire et sera donc condamnée à payer à Madame [C] [E] la somme de 6 900 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 3 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

La S.A.S. [D] [G] [T] sollicite la condamnation de Madame [C] [E] pour voie de fait, tout en fondant sa demande d'une part, sur l'obligation de jouissance paisible du bailleur et d'autre part, sur le droit au respect de la vie privée régi par l'article 9 du code civil.

Décision du 16 avril 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/06263 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAIDB

Elle soutient que la bailleresse a " instrumentalisé " le commissaire de justice et le tribunal aux fins d'accéder au lieu loué, tout en se gardant de préciser qu'elle était informée que les lieux étaient destinés dès la conclusion du contrat à la location saisonnière.

Elle sollicite dès lors sa condamnation à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

En vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au soutien de ses prétentions, elle produit :
- Un procès-verbal de dépôt de plainte en date du 31 mars 2024 du gérant de la société défenderesse relatant que le 28 mars 2024 Monsieur [X] [P], présenté comme l'époux de Madame [C] [E], se serait introduit de force dans le logement alors que son épouse s'y trouvait, afin de réclamer des loyers impayés,
- Une déclaration de main courante datée du 6 septembre 2025 relatant des faits du 18 juin 2024 selon lesquels le 1er juin 2024, le gérant de la société défenderesse et son épouse auraient libéré les lieux en raison d'un litige avec la propriétaire et qu'il aurait découvert en retournant sur les lieux le 18 juin 2024, que la serrure avait été changée, et que la propriétaire avait repris possession du logement, ce dont il affirmait pouvoir justifier par une vidéo prise avec son téléphone portable.

Il sera cependant constaté que ces seuls éléments, reposent exclusivement sur des déclarations unilatérales du gérant de la société défenderesse qui ne sont corroborées par aucun élément objectif du dossier. A l'inverse, l'affirmation selon laquelle la propriétaire aurait repris les lieux le 18 juin 2024 est contredite par le courrier électronique adressé par le commissaire de justice le 8 août 2024 selon lequel aucune reprise des lieux n'avait, à cette date, été effectuée. Force est également de relever que la vidéo alléguée dans la main courante du 6 septembre 2025, n'est pas versée en procédure.

Enfin, il sera observé que si la procédure non contradictoire diligentée par Madame [C] [E] a été initialement autorisée afin de permettre à cette dernière de constater les conditions d'occupation des lieux non conformes aux stipulations du bail, elle s'est in fine achevée par un procès-verbal de constat d'abandon des lieux par la locataire. Il est à cet égard établi, au vu des constations du commissaire de justice effectuées le 3 octobre 2024, que les lieux avaient été abandonnés et ce, depuis de nombreux mois. Il ne saurait dès lors être reproché à la propriétaire du bien abandonné par la locataire et souhaitant le récupérer, une quelconque " instrumentalisation " des voies de droit légalement mises à sa disposition. Il ressort encore des développements qui précèdent que la défenderesse a manifesté à plusieurs reprises son intention de résilier le bail, pendant la procédure contestée, et qu'elle s'était à cette occasion engagée à restituer les clés auprès du commissaire de justice, ce qu'elle n'a pas fait.

Au vu de l'ensemble de ce qui précède, la S.A.S. [D] [G] [T] échoue à démontrer tant un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance qu'une faute de celle-ci tirée des voies de fait alléguées, qui ne sont pas caractérisées, et ne justifie en tout état de cause, ni du principe de son préjudice allégué ni de son quantum.

La S.A.S. [D] [G] [T] sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La S.A.S. [D] [G] [T], qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la durée de l'instance et des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Madame [C] [E], l'équité commande de condamner la S.A.S. [D] [G] [T] à lui payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,