TJ 75056, 30 juin 2026, RG 26/01859

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [R] [S]
Madame [F] [W]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Eléonore DANIAULT

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/01859 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCQUN

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mardi 30 juin 2026

DEMANDEUR
Syndic. de copro. [Adresse 1] représenté par son syndic CABINET LOISELET [Localité 2] FILS ET [C] SA, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0282

DÉFENDERESSES
Madame [F] [W], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

Madame [R] [S], demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 juin 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Anaïs RICCI, Greffier
Décision du 30 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/01859 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCQUN

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [W] [F] en qualité d’usufruitière et Mme [S] [R] en qualité de nu-propriétaire sont copropriétaires d’un appartement et autres locaux situés dans l’immeuble du [Adresse 5], constituant les lots 47,60 et 101 de la Copropriété et cadastrés [Cadastre 1] [Cadastre 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 10/01/2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la SA Cabinet LOISELET PÈRE ET FILS et [X][C], a assigné Mme [W] [F] et Mme [S] [R], aux fins de :

- voir condamner solidairement Mme [W] [F] et Mme [S] [R] au paiement de:
- la somme de 1300,36 euros pour les charges dues entre le 01/01/2025 et le 1/ 01/ 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la LRAR du 2/ 04/ 2025, date de la mise en demeure
- la somme de 691,76 euros au titre des frais nécessaires exposés pour procéder au recouvrement des charges de copropriété ,avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation
- la somme de 3100 euros de dommages et intérêts
- la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

- voir dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit
L’affaire a été retenue le 4/ 05/ 2026.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires élève ses prétentions et sollicite condamnation solidaire des défenderesses au paiement de :
- la somme de 1979.54 euros pour les charges dues entre le 01/01/2025 et le 07/04/ 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la LRAR du 2/ 04/ 2025, date de la mise en demeure
- la somme de 828.67 euros au titre des frais nécessaires exposés pour procéder au recouvrement des charges de copropriété ,avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation
- la somme de 3100 euros de dommages et intérêts
- la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

Il fait valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien - fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965. Le syndicat des copropriétaires expose que le règlement de copropriété comprend une clause de solidarité .

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété.

Mme [W] [F] et Mme [S] [R] n’ont pas comparu ni été représentées, bien qu’ assignées, selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile pour Mme [W] et selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile pour Mme [S].

DISCUSSION :

Sur l’assignation et la recevabilité :

Mme [W] [F] a été régulièrement assignée à l’adresse de son domicile où lui sont envoyés les appels de charges.

Mme [S] [R] a été assignée à son domicile selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile, selon les données du relevé de propriété. La LRAR prévue à cet article est revenue destinataire inconnu à l’adresse. L’assignation est régulière.

L’action du syndicat des copropriétaires est recevable envers les copropriétaires.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l'appui de sa demande:
-un extrait de matrice cadastral à jour en 2025
-les procès verbaux d'assemblée générale en date du 28/09/2023, 20/11/2024, 05/03/2026 approuvant les comptes et le budget prévisionnel
- le contrat de syndic signé le 20/ 11/ 2024
- des appels de charges pour les périodes des 3ème , 4ème appel 2023/2024, quatre appels 2024/2025, et 2025/2026, 1er appel 2026/2027, outre appels travaux ou d’autre nature
- la répartition annuelle des charges de l’exercice 2024/2025
- une lettre de mise en demeure du 28/ 01/ 2025, 28/04/2025, 31/07/2025, outre mise en demeure par avocat du 02/04/2025 reçue le 04/04/2025 et sommation de payer du 15/07/2025 et des relances
-un décompte des sommes dues entre le 28/09/2023 et le 1/ 04/ 2026 et des frais
En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Les charges sont réclamées entre le 01/01/2025 et le 01/04/2026, selon conclusions régulièrement signifiées le 13/04/2026 et le 15/04/2026.

Cependant au 01/01/2025, le solde est en fait créditeur de 250.85 euros.

Aucun titre exécutoire n’est en effet produit pour statuer sur les sommes dues au titre des charges et des frais nécessaires avant cette date, si bien que les frais de recouvrement sont à déduire en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65, la seule preuve rapportée des mises en demeure ou relances étant celles produites à compter du 27/01/2025.

Au titre des charges postérieures entre le 01/01/2025 et le 1/ 04/ 2026, il est dû la somme de 1743.05 euros, appel du 1er trimestre 2026/2027 et fonds travaux ALUR inclus, si bien que le total à cette date est de 1492.20 euros, en prenant en compte le crédit de 250.85 euros .

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.
Le règlement de copropriété du 15/06/1998, opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé en totalité aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais de suivi des dossiers avocat, de constitution de dossier avocat sont à imputer au syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens.

Les frais de mise en demeure du 28/ 01/ 2025 sont justifiés, de même que la relance du 27/02/2025. Compte-tenu de ces diligences, la mise en demeure par avocat du 04/04/2025 est justifiée, mais pas la mise en demeure du 28/04/2025 juste postérieure.

Cette mise en demeure du 04/04/2025 est reçue de Mme [W] mais pas de Mme [S].

La mise en demeure du 31/07/2025 et la relance du 01/09/2025 ne sont pas justifiés alors qu’une sommation du 15/07/2025 a été signifiée . Les frais d’assignation du 11/03/2026 au décompte entrent dans les dépens.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être accueillie dans la limite de 325.72 euros.

Le règlement de copropriété prévoit en outre une clause de solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier.

Mme [W] [F] et Mme [S] [R] seront condamnées solidairement à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la SA Cabinet LOISELET PÈRE ET FILS et [X][C] la somme de 1492.20 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 15/07/2025, pour les charges dues entre le 28/09/2023 et le 1/ 04/ 2026 , appel 1er trimestre 2026 et fonds ALUR inclus et la somme de 325.72 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts, en cas de mauvaise foi.

La carence des débiteurs dans le paiement de la dette est caractérisée et réitérée sur plusieurs trimestres ; des paiements sont intervenus, mais il n’a pas été répondu aux propositions de règlement amiables, reçue notamment le 04/04/2025 par l’usufruitière, si bien que la mauvaise foi sera retenue. Cette carence cause un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de les condamner solidairement à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la SA Cabinet LOISELET PÈRE ET FILS et [X][C] une somme de 200 euros de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit. Aucune circonstance particulière ne justifie de l’écarter.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile

Mme [W] [F] et Mme [S] [R] seront condamnées solidairement à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la SA Cabinet LOISELET PÈRE ET FILS et [X][C] la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

PAR CES MOTIFS :