TJ 75056, 15 juill. 2026, RG 26/03097

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 26/03097 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBXBT

N° MINUTE : 5/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 15 juillet 2026

DEMANDERESSE
ELOGIE-SIEMP, [Adresse 1], représentée par le cabinet de Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #J114

DÉFENDEURS
Madame [K] [S], demeurant [Adresse 3] , non comparante, ni représentée
Monsieur [G] [S], demeurant [Adresse 3] , comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 28 mai 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 15 juillet 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 15 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/03097 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBXBT

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 26 mai 2023, la société ELOGIE-SIEMP a donné à bail à M. [G] [S] et à Mme [K] [A] épouse [S] un appartement de six pièces et une cave situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 908,21euros et une provision sur charges de 184,29 euros.

A raison d'impayés locatifs, la société ELOGIE-SIEMP a fait signifier par commissaire de justice un commandement de payer la somme de
4 437,97 euros en principal correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 17 septembre 2025.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 septembre 2025, la société ELOGIE-SIEMP a saisi la CAF de [Localité 1].

Par actes de commissaire de justice signifiés le 14 janvier 2026 à personne, la société ELOGIE-SIEMP a fait assigner M. [G] [S] et Mme [K] [A] épouse [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- les condamner solidairement à lui payer à titre de provision la somme de 5 574,60 euros selon décompte arrêté au 17 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner la libération des lieux et la remise des clés après état des lieux de sortie et à défaut, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, et, au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- dire que le sort des meubles sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- les condamner solidairement à lui payer à titre de provision une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer indexé plus les charges à compter du lendemain de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux ;
- les condamner in solidum au paiement d'une somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

L'assignation a été dénoncée le 26 janvier 2026 à la préfecture de [Localité 1].

A l'audience du 28 mai 2026, l'affaire a été appelée et retenue. La fiche de diagnostic social et financier est parvenue au greffe avant l'audience et il en a été donné connaissance.

La société ELOGIE-SIEMP représentée par son conseil soutient ses demandes telles qu'exposées dans son assignation et actualise sa créance à la somme de 9 167,39 euros, échéance d'avril 2026 incluse. Elle précise qu'il y a eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

La société ELOGIE-SIEMP et Mme [K] [A] épouse [S] s'accordent sur des délais de paiement concernant la dette locative, avec une clause de déchéance du terme, et sur la suspension des effets de la clause résolutoire, la défenderesse souhaitant rester dans les lieux et faisant état de son emploi stable en qualité de cuisinière dans un lycée lui apportant des revenus réguliers. Il est précisé qu'une demande formée auprès du FSL le 06 mars 2026 est en cours de traitement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice signifié à personne, M. [G] [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l'article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, la société ELOGIE-SIEMP justifie avoir saisi la CAF de [Localité 1] deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation et avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu'un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l'espèce, le bail conclu le 26 mai 2023 entre la société ELOGIE-SIEMP et M. [G] [S] et Mme [K] [A] épouse [S] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d'avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 4 437,97 euros, hors coût de l'acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à M. [G] [S] et à Mme [K] [A] épouse [S] le 17 septembre 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, il ressort du décompte produit par la société ELOGIE-SIEMP que la dette n'a pas été régularisée dans le délai imparti.

A l'audience, Mme [K] [A] épouse [S] ne conteste ni le principe, ni le montant de la créance à cette date. M. [G] [S], informé des enjeux de la procédure, n'est ni présent, ni représenté. A fortiori, il n'élève aucune contestation et ne fait état d'aucun règlement libératoire.

La société ELOGIE-SIEMP est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 novembre 2025 à minuit.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la société ELOGIE-SIEMP et Mme [K] [A] épouse [S] s'accordent sur des délais de paiement permettant de régler la dette locative par échéances de 200 euros par mois en plus du loyer courant, avec une clause de déchéance du terme, et la suspension des effets de la clause résolutoire. La défenderesse fait état de ses capacités financières à régler la dette tout en continuant de payer le loyer.

En outre, conformément à l'accord intervenu en ce sens, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la société ELOGIE-SIEMP pourra faire procéder à l'expulsion de M. [G] [S] et Mme [K] [A] épouse [S] , et à celle de tout occupant de leur chef, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et M. [G] [S] et Mme [K] [A] épouse [S] seront tenus solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation dans les termes du dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation provisionnelle, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, dans le cas où le bail serait résilié de plein droit, en conséquence du non-respect de l'échéancier, M. [G] [S] et Mme [K] [A] épouse [S] seront condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de la dette locative

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du décompte produit par la société ELOGIE-SIEMP que M. [G] [S] et Mme [K] [A] épouse [S] sont redevables de la somme de 9 167,39 euros, selon décompte au 18 mai 2026, échéance d'avril 2026 incluse au titre des loyers, charges impayées, avec les intérêts au taux légal à hauteur de 4 437,97 euros à compter du commandement de payer 17 septembre 2025, à hauteur de 5 574,60 euros à compter de l'assignation du 14 janvier 2026 et à compter de la présente décision pour le surplus.

En conséquence, M. [G] [S] et Mme [K] [A] épouse [S] seront condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme 9 167,39 euros au titre des loyers, charges impayées au 18 mai 2026, échéance d'avril 2026 incluse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [G] [S] et Mme [K] [A] épouse [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de la société ELOGIE-SIEMP les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Elle sera donc déboutée de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile et par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.

PAR CES MOTIFS