TJ 75056, 9 juill. 2026, RG 26/00749

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [F] [D]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Aude GUIZARD

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/00749 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB4GS

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le 09 juillet 2026

DEMANDERESSE
S.C.I. SGA RESIPARIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Aude GUIZARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0020

DÉFENDEUR
Monsieur [F] [D], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Christine FOLTZER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 juillet 2026 par Christine FOLTZER, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 09 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/00749 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB4GS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 28 novembre 2018 à effet du 1er décembre 2018, l’INDIVISION [G], par l’intermédiaire de son administrateur de biens la S.A.S. [U] [L], ayant succédé à la société de gestion Malesherbes S.A.S. et bénéficiant d’un mandat de gérance de la S.C.I. SGA RESIPARIS, a donné à bail à Monsieur [F] [D] et à Madame [Z] [Y] [J] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1.155 euros, ainsi que 95 euros de provision pour charges, le bail prévoyant la révision annuelle du loyer selon l’indice IRL. Au courant de l’année 2025, le loyer mensuel a correspondu à la somme de 1299,42 euros, ainsi que 250 euros de charges locatives.

Le 28 décembre 2021, Madame [Z] [Y] [J] a donné congé du bail.

Le 17 septembre 2025, à raison d’impayés locatifs, la S.A.S. [U] [L] a fait signifier par courrier de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 6.247 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par notification électronique du 26 septembre 2025, la S.C.I SGA RESIPARIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 18 décembre 2025, la S.C.I. SGA RESIPARIS a fait assigner Monsieur [F] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :
- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [D] et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- le condamner à lui payer la somme de 9.727,12 euros au titre de l’arriéré de charges selon décompte arrêté au mois de décembre 2025, échéance du mois de décembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jour du commandement de payer pour la somme de 6.247 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;
- le condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises ;
- le condamner au paiement d’une indemnité correspondant au prix du loyer pendant le temps nécessaire à la relocation de l’appartement ;
- le condamner aux dépens ;
- le condamner au paiement d’une somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée le 22 décembre 2025 à la préfecture de [Localité 1], mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 17 avril 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, la S.C.I. SGA RESIPARIS représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 3.077,53 euros au 14 avril 2026, échéance du mois d’avril incluse. La S.C.I. SGA RESIPARIS accepte le principe de délais de paiement en posant la condition que ces délais soient courts.

Le défendeur a comparu en personne. Il reconnaît la créance, précise que le paiement des loyers est à jour et que la dette correspond aux charges dues, et propose de régler la somme de 500 euros chaque mois, pour apurer sa dette. Il sollicite le rejet de la demande adverse au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la S.C.I. SGA RESIPARIS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail conclu le 28 novembre 2018 entre la S.C.I. SGA RESIPARIS et Monsieur [F] [D] et Madame [Z] [Y] [J] avant que cette dernière ne donne congé du bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 6.247 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à Monsieur [F] [D] le 17 septembre 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, il ressort du décompte produit par la S.C.I. SGA RESIPARIS que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

La S.C.I. SGA RESIPARIS est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 novembre 2025.

Sur la demande en paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la S.C.I. SGA RESIPARIS que Monsieur [F] [D] est redevable de la somme de 3.077, 53 euros au 14 avril 2026, échéance du mois d’avril incluse.

Monsieur [F] [D] ne conteste pas le principe ni le montant de la dette, mais sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en proposant de régler mensuellement la somme de 500 euros en plus du loyer mensuel pour apurer sa dette.

Par ailleurs, Monsieur [F] [D] indique avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, cet élément n’étant pas contesté par le bailleur.

Le bailleur ne s’oppose pas aux délais sollicités, mais fait valoir que son accord est conditionné à ce que les délais de paiement accordés soient courts.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [F] [D] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

En outre, conformément à la demande en ce sens, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la S.C.I. SGA RESIPARIS pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et Monsieur [F] [D] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle dans les termes du dispositif.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, dans le cas où le bail serait résilié de plein droit, en conséquence du non-respect du plan d’apurement, Monsieur [F] [D] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande d’indemnité de relocation

En application de l’article 1760 du code civil, en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

Ainsi, l’article 1760 du code civil n’est applicable qu’à l’indemnisation du bailleur qui a subi un préjudice du fait de l’inoccupation prématurée des lieux loués.

En l’espèce, en ce qu’il a été conclu à la suspension de la clause résolutoire, la résiliation du bail n’étant par suite pas prononcée, la demande d’indemnité de relocation formulée par la S.C.I. SGA RESIPARIS sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Monsieur [F] [D], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Monsieur [F] [D] sera condamné à verser à la S.C.I. SGA RESIPARIS la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,