TJ 75056, 16 avr. 2026, RG 25/03928

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [L] [M],
Madame [Z] [U] [W]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Emmanuelle [Localité 2]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03928 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAQPQ

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 16 avril 2026

DEMANDEUR
[R] SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], dont le siège social CABINET VERREY est sis [Adresse 2]
représenté par Maître Emmanuelle REMY de la SELARL ARGUO AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P106

DÉFENDEURS
Monsieur [L] [M], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

Madame [Z] [R] [P] [W], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 février 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 avril 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 16 avril 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/03928 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAQPQ

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [U] [W] sont propriétaires des lots n°1024 et n°1063 situés au sein d'un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à Paris (75013), représenté par son syndic en exercice l’E.U.R.L. Cabinet Verrey, a fait assigner Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [U] [W] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- 5053,94 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 25 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2025 et capitalisation des intérêts ;
- 2 000 euros au titre de son préjudice financier comprenant 1204,08 euros de frais ;
- 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 février 2026 lors de laquelle le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et précisé qu’il s’agit de la première procédure pour impayés de charges de copropriété à l’encontre des défendeurs.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à son assignation à laquelle il a déclaré se référer à l’audience, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [U] [W], bien que régulièrement cités à étude de commissaire de justice, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. [R] juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°657-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
- un relevé de propriété dont il résulte que Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [R] [P] [W] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°1024 et n°1063 ;
- un décompte individuel des sommes dues à la date du 25 juin 2025 pour la période du 1er janvier 2025 au 1er juillet 2025, appels provisionnels de charges et travaux du 3ème trimestre 2025 inclus ;
- les appels de fonds de charges, fonds de travaux et travaux pour l’ensemble de la période visée ;
- les comptes des exercices 2024 et 2025 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 28 mars 2023 et 4 juin 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges, fonds de travaux et travaux pour les exercices concernés ainsi que les attestations de non recours contre ces assemblées générales ;
- une sommation de payer du 25 mars 2025, un courrier se présentant comme une mise en demeure en date du 15 mai 2025 et deux mises en demeure par lettres recommandées avec accusés de réception en date du 22 mai 2025.

Il ressort du décompte produit qu’à la date du 25 juin 2025, le compte de copropriétaire de Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [U] [W] était débiteur de la somme de 5 760,77 euros, pour la période du 1er janvier 2025 au 1er juillet 2025, appels provisionnels de charges et travaux du 3ème trimestre 2025 inclus, hors frais d’un montant de 497,25 euros.

Décision du 16 avril 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/03928 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAQPQ

Il sera cependant observé que le demandeur sollicite la somme de 5 053,94 euros au titre des charges et travaux impayés à cette date.

Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [U] [W], ni comparants ni représentés, n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette et ne justifient d’aucun paiement libératoire.

Par conséquent, ils seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 3], conformément à la demande, la somme de 5 053,94 euros au titre des charges et travaux impayés pour la période du 1er janvier 2025 au 1er juillet 2025, appels provisionnels de charges et travaux du 3ème trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 25 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 mai 2025.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, le demandeur sollicite la capitalisation des intérêts, qui est de droit lorsqu’elle est demandée. Il convient donc de faire droit à sa demande.

Sur la demande au titre du préjudice financier incluant les frais

[R] demandeur sollicite la somme de 2000 euros au titre de son préjudice financier, cette demande intégrant la somme de 1 204,08 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient cependant d’examiner séparément la demande au titre du préjudice financier, fondée sur les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, et celle relative aux frais nécessaires, fondée sur l’article 10-1 précité.

Sur le préjudice financier

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Il sera donc débouté de sa demande au titre du préjudice financier.

Sur les frais de recouvrement

[R] syndicat des copropriétaires réclame la somme de 1 204,08 euros au titre des frais.

Il ressort cependant du décompte produit en pièce n°6 sur laquelle se fonde le demandeur, que les frais allégués comportent les honoraires de transmission du dossier au commissaire de justice pour un montant de 275 euros, le coût d’une sommation de payer du 25 mars 2025 d’un montant de 187,25 euros et des frais de relance à hauteur de 35 euros en date du 15 mai 2025, soit un montant total à ce titre de 497,25 euros.
Il sera rappelé à cet égard qu’aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. [R] syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour "suivi de contentieux" ou "suivi de procédure", qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

Au vu de ce qui précède, il n’y a pas lieu de retenir la somme de 275 euros au titre des honoraires de transmission au commissaire de justice, ni la somme de 187,25 euros au titre du coût de la sommation de payer du 25 mars 2025, lequel relève des dépens de l’instance.

Il y a donc lieu en définitive de condamner Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [U] [W] à payer la somme de 35 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [U] [W], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [U] [W] seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,