TJ 75056, 20 juill. 2026, RG 25/10803

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Isabelle DELMAS

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10803 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBM7Y

N° MINUTE : 2

JUGEMENT
rendu le 20 juillet 2026

DEMANDERESSE
S.A. IMMOBILIERE 3 F, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE
Madame [W] [P], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Isabelle DELMAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0456 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C7505620265056 du 23/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 juillet 2026 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 20 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/10803 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBM7Y

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 11/ 07/ 2012 à effet au 11/ 07/ 2012, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Mme [P] [T] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 2], pour un loyer de 371,11, outre provision sur charges prévues par la règlementation HLM.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [P] [T] le 6/ 08/ 2025 pour avoir paiement d'un arriéré de 2385,71 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 19/ 11/ 2025, la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner Mme [P] [T] aux fins de :

- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [P] [T] pour manquement à ses obligations contractuelles
- voir ordonner l'expulsion de Mme [P] [T] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les deux mois du commandement de quitter les lieux

- voir condamner Mme [P] [T] au paiement :

- D'une somme de 3312,53 euros au titre de l'arriéré au 31/ 10/ 2025, terme du mois inclus, à parfaire,
- D'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré de 50% et des charges à compter de la résiliation jusqu'à complète reprise des lieux ,ou subsidiairement qui ne soit pas inférieure au montant du loyer majoré des charges
- D'une somme de 350 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l'assignation et des actes rendus nécessaires par la procédure
- Voir dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit .

L'assignation a été dénoncée à M.LE PREFET de [Localité 1] le 20/ 11/ 2025.

A l'audience du 18/05/2026, le bailleur élève sa demande au titre de l'arriéré à la somme de 5160,40 euros, au 06/05/2026, avril 2026 inclus, maintient ses autres demandes. Il observe que les conditions de l'article 24 VI de la loi du 06/07/89 sont remplies .

Mme [P] [T] a été représentée. Elle soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :

- A titre principal :
- Constater que le dossier de surendettement de Mme [P] a été déclaré recevable le 26/03/2026 par la commission de [Localité 1]
- Ordonner en conséquence le sursis à statuer sur l'ensemble des prétentions de la SA IMMOBILIERE 3F dans l'attente de l'orientation définitive du dossier par la commission
- A titre subsiaire :
- Débouter la SA IMMOBILIERE 3F de sa demande en acquisition de la clause résolutoire et en expulsion
- Accorder à Mme [P] [T] les plus larges délais pour s'acqujitter de la dette, soit 36 mois avec effet rétroactif et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais
- Juegr que si Mme [P] [T] se libère de la dette dans les délais et selon les modalités fixés par le tribunal, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne jamais avoir joué et le bail se poursuivra de plein droit
- En tout état de cause :
- débouter la SA IMMOBILIERE 3F de ses demandes au titre de l'indemnité d'occupation majorée , de la clause pénale et de toutes demandes de dommages et intérêts
- débouter la SA IMMOBILIERE 3F de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile

Mme [P] [T] expose qu'elle est recevable en sa demande de traitement de sa situation de surendettement selon décision du 25/03/2026, que sa situation est résulté d'une période d'incarcération en Belgique .
Elle demande de voir sursoir à statuer ou appliquer les règles de l'article 24 VI de la loi di 06/07/89 , et sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire .

Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 19/ 03/ 2026, dont les termes ont été communiqués à l'audience au bailleur.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l'article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 30/07/2025 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 1] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 6/ 08/ 2025 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Mme [P] [T] n'ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 17/ 09/ 2025 à minuit soit à compter du 18/ 09/ 2025.

Selon le décompte produit aux débats , le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de mars 2026. Mme [P] a été incarcérée jusqu'en fin d'année 2005 en Belgique. Actuellement elle perçoit le RSA , des prestations familiales , une pension alimentaire pour un total de 1886 euros et a 3 enfants à charge.

Mme [P] [T] a été de plus déclarée recevable en sa demande de traitement de sa situation de surendettement par la commission de surendettement de [Localité 1] le 25/03/2026.

Compte tenu de cette décision et de l'apurement possible par la débitrice selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l'article 24 VI 1° de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif, dans un délai permettant la poursuite du traitement de sa situation de surendettement

Il est rappelé aux parties que :

En application de l'article 24 VI de la loi du 06/07/89, ces délais sont applicables selon les cas jusqu'à approbation d'un plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures , le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation , ou toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement .

En application de l'article L714-1 du code de la consommation , lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges et que, dans le cours des délais de paiement de la dette locative accordés par le juge des loyers , la commission impose de nouveaux délais et modalités de paiement de cette dette, dont le bailleur est avisé, ces délais et modalités de paiement se substituent à ceux précédemment accordés en application du même article 24.

En tout état de cause :

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu'en application de l'article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [P] [T], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Mme [P] [T] reste devoir une somme de 5160,40 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 06/05/2026, avril 2026 inclus.

Il convient en conséquence de condamner Mme [P] [T] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 6/ 08/ 2025 sur la somme de 2385,71 euros et de l'assignation pour le surplus.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 50 euros selon modalités au dispositif.

Sur l'indemnité d'occupation :

En cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi , et de condamner Mme [P] [T] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [P] [T] aux dépens incluant les frais de commandement, de l'assignation, de signification de la décision , les frais de l'exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l'article L111-8 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile :

En équité , il convient de débouter la SA IMMOBILIERE 3F de sa demande en en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS