TJ 75056, 20 juill. 2026, RG 26/03408

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [Q] [O]
[Z] [O]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/03408 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCGM5

N° MINUTE : 10

JUGEMENT
rendu le 20 juillet 2026

DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199
Situation :

DÉFENDEURS
Monsieur [Q] [O], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
Madame [Z] [O], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 juillet 2026 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 20 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/03408 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCGM5

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 11/ 03/ 2009 à effet au 13/ 03/ 2009, [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à M. [O] [Q] et Mme [O] [Z] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 3] avec cave pour un loyer de 791,03 euros, outre provision sur charges prévues par la règlementation HLM.

Un contrat de bail a été conclu le 01/04/2009 à effet au 06/04/2009 pour un emplacement de parking n °59 au [Adresse 4] pour un loyer de 68 euros, incluant un forfait de charges de 10%.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [O] [Q] et Mme [O] [Z] le 24/ 11/ 2025 pour avoir paiement d'un arriéré de 4830,67 euros en principal pour le bail du logement du 11/03/2009 et la somme de 313.40 euros pour le bail du 01/04/2009 du parking n° 59 .

Une sommation de payer du 24/11/2025 pour le parking n° 52 au [Adresse 5] la somme de 316.08 euros a été signifiée le 28/11/2025, parking donné à bail selon bail verbal .

Par acte de commissaire de justice du 17/ 03/ 2026, [Localité 1] HABITAT OPH a fait assigner M. [O] [Q] et Mme [O] [Z] aux fins de :

- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, des baux du 11/03/2009 et 01/04/2009
- voir prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal de parking n° 52 du 05/11/2024 aux torts de M. [O] [Q] et Mme [O] [Z] pour manquement à ses obligations contractuelles
- voir ordonner l'expulsion de M. [O] [Q] et Mme [O] [Z] ainsi que tous occupants de leur chef du logement, et des deux parkings n° 59 et 52 ,

- voir condamner solidairement M. [O] [Q] et Mme [O] [Z] au paiement :

- D'une somme de 4268,16 euros au titre de l'arriéré au 10/ 02/ 2026, janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement valant mise en demeure du 24/11/2025 sur les sommes visées au commandement pour le bail du logement et parking n° 59 et à compter de l'assignation
- Pour les baux du 11/03/2009 et 01/04/2009 , d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû avec ses majorations et revalorisations si les baux s'étaient poursuivis, et les charges , à compter du 25/01/2026 jusqu'à libération des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
- pour le bail verbal du 05/11/2024 , des loyers et charges contractuels jusqu'au prononcé de la résiliation et d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû avec ses majorations et revalorisations si le bail s'était poursuivi, et les charges , à compter de la résiliation jusqu'à libération des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise
- D'une somme de 500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement de payer

L'assignation a été dénoncée à M.[A] [Localité 1] le 18/ 03/ 2026.

A l'audience du 18/05/2026, le bailleur élève sa demande au titre de l'arriéré à la somme de 6297,04 euros, au 30/04/2026, avril 2026 inclus, maintient ses autres demandes.

Il précise qu'il s'oppose à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, sollicite subsidiairement en cas de suspension des effets de la clause résolutoire et de non- respect des délais accordés, la fixation et la condamnation au paiement de l'indemnité d'occupation .

M. [O] [Q] et Mme [O] [Z] ont comparu . Ils sollicitent selon leurs revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils précisent qu'ils ont payé par chèque la somme de 1625 euros , à déduire des sommes dues, que plusieurs décès sont survenus dans leur famille , qui ont eu des conséquences financières. Ils ont deux enfants à charge et M.[O] exerce une activité comme autoentrepreneur dont il explique que ses revenus sont irréguliers, Mme [O] étant salariée.

Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 18/05/2026, dont les termes ont été communiqués à l'audience au bailleur.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l'article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 26/11/2025 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 1] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail :

- Pour le bail du 11/03/2009 et du 01/04/2009 :

Le commandement de payer pour le logement et son parking accessoire du logement délivré le 24/ 11/ 2025 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l'avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation , il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l'article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l'article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s'applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
Le bail du parking n° 59 est l'accessoire du logement dont la durée du bail conventionné est de trois ans.

Le bail conventionné est d'une durée de trois ans et a été reconduit pour la dernière fois le 13/03/2024 .Lors de la reconduction tacite du bail , il existe un nouveau bail , en application de l'article 1214 et 1215 du code civil , et celui-ci est alors soumis à la loi en vigueur lors de cette reconduction .
Il convient de rectifier le délai applicable pour payer la dette qui était de six semaines et non deux mois, sans grief en tout état de cause.

M. [O] [Q] et Mme [O] [Z] n'ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 05/01/ 2026 à minuit soit à compter du 06/ 01/ 2026.

Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de mars 2026.

M. [O] [Q] et Mme [O] [Z] disposent de revenus de 1400 euros pour Mme [O] et évalué à 1400 euros pour M.[O], outre 424 euros de prestations familiales pour leur deux enfants mineur et leur charges sont estimées à 2050 euros par mois.
Il existe donc une solvabilité , qui a permis de reprendre le loyer courant, et rend possible le règlement de la dette par échelonnement, après une période de difficultés financières liées à des décès dans la famille des locataires.

Compte-tenu de l'apurement possible par les débiteurs selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l'article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu'en application de l'article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [O] [Q] et Mme [O] [Z], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

- Pour le bail verbal du parking n° 52 :

En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du bail est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du débiteur à ses obligations. En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l'article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l'exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l'assignation en justice en vertu de l'article 1229 du code civil.

La sommation de payer délivré le 28/11/2025 portait sur une dette de 316.08 euros .

Depuis lors , il ressort du décompte et des débats que les loyers courants sont repris. Le manquement n'est pas suffisamment grave pour justifier de prononcer la résiliation judicaire de ce bail verbal .
Il convient de débouter [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande de résiliation du bail verbal du 05/11/2024.

Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que M. [O] [Q] et Mme [O] [Z] restent devoir une somme de 6297,04 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 11/05/2026 , avril 2026 inclus.
La dette étant arrêtée au 11/05/2026 ne prend pas en compte des paiements non encore encaissés à cette date.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [O] [Q] et Mme [O] [Z] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 24/ 11/ 2025 sur la somme de 4830,67 euros et de l'assignation pour le surplus.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 132 euros selon modalités au dispositif.

Sur l'indemnité d'occupation :

En cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi , et de condamner solidairement M. [O] [Q] et Mme [O] [Z] au paiement de celle-ci, celle-ci ayant un caractère ménager.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement M. [O] [Q] et Mme [O] [Z] aux dépens incluant les frais de commandement, de sommation de payer, de l'assignation, de signification de la décision.

Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile :

En équité , il convient de débouter [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande en en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS