TJ 75056, 15 juill. 2026, RG 26/00836

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 26/00836 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB5CR

N° MINUTE : 2/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 15 juillet 2026

DEMANDERESSE
SOCIETE PRIVEE D’EXPLOITATION IMMOBILIERE, [Adresse 1], représentée par le cabinet de Maître Samuel GUILLAUME, avocat au barreau de PARIS,154 Boulevard Haussmann 75008 [Adresse 2], vestiaire : #P0441

DÉFENDEURS
Monsieur [R] [J], demeurant [Adresse 3], comparant en personne
Madame [P] [B], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 28 mai 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 15 juillet 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 15 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/00836 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB5CR

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 septembre 2022, la SOCIETE PRIVEE D'EXPLOITATION IMMOBILIERE " SOPRIDEX " a consenti pour une durée de six ans un bail d'habitation à M. [R] [J] et à Mme [P] [B] épouse [J] sur des locaux non meublés et une cave situés [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 3 200 euros, outre une provision mensuelle sur les charges locatives récupérables de 500 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 11 960,45 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [J] et Mme [P] [B] épouse [J] par voie électronique le 13 novembre 2025.

La bailleresse a fait délivrer aux locataires un second commandement de payer la somme principale de 21 039,80 euros, le 13 janvier 2026, au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois.

Par acte de commissaire de justice du 02 mars 2026, la SOCIETE PRIVEE D'EXPLOITATION IMMOBILIERE a fait assigner M. [R] [J] et Mme [P] [B] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéficie de l'exécution
provisoire :
- constater la résiliation de plein droit du bail par l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 12 janvier 2026 à minuit ;
- ordonner l'expulsion de M. [R] [J] et de Mme [P] [B] épouse [J] et de tous occupants de leur chef avec toutes conséquences de droit ;
- dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- les condamner in solidum à lui payer par provision 21 039,86 euros correspondant à l'arriéré de loyers et accessoires à la date de l'acquisition de la clause résolutoire au paiement ;
- les condamner in solidum à lui payer par provision une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 13 janvier 2026 de 3 455,36 euros, charges en sus, jusqu'à complète libération des lieux et restitution des clés, et au-delà de cette date, indexée à compter du 13 janvier 2027 sur la variation de l'ICC
- subsidiairement, en cas de délais de paiement, ordonner une clause de déchéance du terme ;
- les condamner in solidum à lui payer 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 12 novembre 2025, de l'assignation, du droit de plaidoirie et du placement.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 03 mars 2026. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 28 mai 2026. La SOCIETE PRIVEE D'EXPLOITATION IMMOBILIERE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 37 624,10 euros arrêté au terme de mai 2026 inclus. Elle précise que les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer courant. Elle s'oppose à l'octroi de tous délais et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [R] [J] ne conteste pas le montant de la dette. Il expose qu'il est auto-entrepreneur, qu'il subit des retards de paiement sur les chantiers ce qui a déstabilisé sa situation financière. Il précise qu'il n'a effectué aucun règlement à compter de novembre 2025 et qu'il n'a donc pas réglé le loyer courant mais qu'il entend régler la totalité de la dette dans un mois et demi. Il ajoute qu'il sollicite le bénéfice de délais de paiement et qu'il souhaite se maintenir dans les lieux, ayant deux enfants qui résident dans l'appartement loué. Si l'expulsion est prononcée, il demande un délai de deux mois pour quitter les lieux.

Mme [P] [B] épouse [J], bien que régulièrement assignée par acte remis à personne, ne comparaît pas et n'est pas représentée.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande

La SOCIETE PRIVEE D'EXPLOITATION IMMOBILIERE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Elle justifie en outre avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et l'expulsion

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire (page 9) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié aux locataires le 12 novembre 2025 pour la somme en principal de 11 960,45 euros, hors coût de l'acte.

Il y a lieu dès lors d'appliquer le délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire que par le commandement de payer.

Or, d'après l'historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n'ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, aucun versement n'ayant été effectué par les locataires pendant cette période. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 janvier 2026.

Si en vertu de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, c'est à la triple condition d'une part que le locataire soit en situation de régler sa dette locative, d'autre part qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience et enfin que le bailleur ou le locataire en fasse la demande.

En l'espèce, si M. [R] [J] sollicite des délais pour s'acquitter de la dette, il n'apporte aucun élément sur sa situation financière personnelle et/ou celle de son épouse corroborant sa déclaration selon laquelle la dette sera réglée dans un délai d'un mois et demi. Il reconnaît que le règlement du loyer courant n'a pas repris.

Mme [P] [B] épouse [J], ni comparante, ni représentée, n'apporte aucun élément de ces chefs.

Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SOCIETE PRIVEE D'EXPLOITATION IMMOBILIERE à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Par ailleurs, M. [R] [J] sollicite le bénéfice d'un délai de deux mois pour quitter les lieux.

Il est rappelé qu'aux termes de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Dès lors, le délai de deux mois sollicité par le locataire est appliqué d'office.

Enfin, le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation à titre provisoire

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l'article 1104 du même code.

En application des dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, M. [R] [J] et Mme [P] [B] épouse [J] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SOCIETE PRIVEE D'EXPLOITATION IMMOBILIERE verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 17 mars 2026, M. [R] [J] et Mme [P] [B] épouse [J] restaient lui devoir la somme de 29 453,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés, terme de mars 2026 inclus. Il n'est pas contesté qu'en l'absence de règlement des loyers et charges d'avril et mai 2026, la dette s'élève désormais à la somme de 37 624,10 euros, échéance de mai 2026 incluse.

Ils seront donc condamnés in solidum, selon la demande, à payer cette somme à la bailleresse.

M. [R] [J] et Mme [P] [B] épouse [J] seront par ailleurs condamnés in solidum, selon la demande, à payer à la SOCIETE PRIVEE D'EXPLOITATION IMMOBILIERE une indemnité d'occupation mensuelle de 3 455,36 euros, somme révisée dans les mêmes conditions que si le bail avait continué d'être en cours, soit en fonction de l'indice de référence des loyers (page 8 du contrat de bail), charges en sus, et jusqu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [J] et Mme [P] [B] épouse [J], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais de commandement de payer.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l'espèce il y a lieu de condamner in solidum M. [R] [J] et Mme [P] [B] épouse [J] au paiement de la somme de 2 000 euros en application de ces dispositions.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS