TJ 75056, 9 juill. 2026, RG 26/01287

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [O] [R]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Gilles DE BIASI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/01287 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCBDK

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le 09 juillet 2026

DEMANDERESSE
S.C. CILOGER HABITAT 2, dont le siège social est sis Représentée par la société SAS AEW - [Adresse 1]
représentée par Me Gilles DE BIASI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0951

DÉFENDEUR
Monsieur [O] [R], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Christine FOLTZER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 avril 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 juillet 2026 par Christine FOLTZER, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 09 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/01287 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCBDK

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 3 août 2021, la S.C. CILOGER HABITAT 2 a donné à bail à Monsieur [O] [R] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1.802 euros, provision pour charges comprises.

Le 21 juin 2024, à raison d’impayés locatifs, la S.C. CILOGER HABITAT 2 a fait signifier par courrier de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 6.227,25 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par notification électronique du 26 septembre 2025, la S.C. CILOGER HABITAT 2 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 29 janvier 2026, la S.C. CILOGER HABITAT 2 a fait assigner Monsieur [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :
- déclarer son action recevable ;
- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 3 août 2021; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 3 août 2021 ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [R] et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;
- le condamner à lui payer la somme de 6.529,43 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 1er décembre 2025, échéance de décembre incluse ;
- le condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale à une somme mensuelle qui ne saurait être inférieure à 1.905,88 euros correspondant au dernier loyer quittancé assorti des provisions des charges et taxes, avec régularisations des charges si nécessaire, cette indemnité devant être fixée à partir de la date de prise d’effet de la clause résolutoire et, subsidiairement, au jour du jugement à intervenir ;
- le condamner au paiement d’une somme de 1.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 30 janvier 2026 à la préfecture de [Localité 1], mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 17 avril 2026 à laquelle l’affaire a été appelée, la S.C. CILOGER HABITAT 2, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 5.497,07 euros au 14 avril 2026, échéance du mois d’avril incluse.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [O] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, la S.C. CILOGER HABITAT 2 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 30 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 26 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail conclu le 3 août 2021 entre la S.C. CILOGER HABITAT 2 et Monsieur [O] [R] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Aussi, un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 6.227, 25 euros, hors coût de l’acte, visant textuellement cette clause, a été signifié à Monsieur [O] [R] le 21 juin 2024.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, il ressort du décompte produit par la S.C. CILOGER HABITAT 2 que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

La S.C. CILOGER HABITAT 2 est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 août 2024.

Il convient, par conséquent, d’ordonner au locataire, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.C. CILOGER HABITAT 2 de faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, la S.C. CILOGER HABITAT 2 est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 21 août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Toutefois, pour une meilleure compréhension des sommes dues, cette indemnité d’occupation sera traitée au titre de la dette locative jusqu’à la date du 14 avril 2024. Monsieur [O] [R] sera, par ailleurs, condamné à verser cette indemnité d’occupation à compter de l’échéance de mai 2026, et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la S.C. CILOGER HABITAT 2 que Monsieur [O] [R] est redevable de la somme de 5.497,07 euros au 14 avril 2026, échéance d’avril incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Monsieur [O] [R], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Par conséquent Monsieur [O] [R] sera condamné au paiement de la somme de 5.497,07 euros, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 21 juin 2024.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Monsieur [O] [R], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Monsieur [O] [R] sera condamné à verser à la S.C. CILOGER HABITAT 2 la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,