TJ 75056, 20 juill. 2026, RG 26/03765

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [R] [J]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/03765 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCGQ7

N° MINUTE : 11

JUGEMENT
rendu le 20 juillet 2026

DEMANDERESSE
S.A. d’HLM [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971
Situation :

DÉFENDERESSE
Madame [R] [J], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 juillet 2026 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 20 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/03765 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCGQ7

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 29/ 06/ 1992 à effet au 1/07/ 1992, la SA [Adresse 3] a donné à bail à Mme [J] [R] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 4] avec cave I62 et parking n° 1000, pour un loyer de 2061.00 francs et 700, 95 francs de provision sur charges prévues par la règlementation HLM.

La SA HLM COOPERATION ET FAMILLE a fait l'objet de fusion absorption par la SA HLM LE LOGEMENT FRANÇAIS le 28/06/2018.
La SA HLM LE LOGEMENT FRANÇAIS est devenue la SA [Localité 2].

Par contrat du 09/07/2020 , la SA [Localité 2] a donné à bail à Mme [J] [R] un parking n° 1042 situé dans le même immeuble, pour un loyer de 41.12 euros.

Un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail du 01/07/1992 a été délivré à Mme [J] [R] le 27/10/2025 pour obtenir justification de l'assurance locative .

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [J] [R] le 10/ 11/ 2025 pour avoir paiement d'un arriéré de 6092,11 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 16/ 03/ 2026, la SA [Adresse 5] a fait assigner Mme [J] [R] aux fins de :

- voir constater la résiliation du bail par acquisition des clauses résolutoires pour défaut d'assurance pour le bail du 29/06/1992 et pour impayé de loyer pour ce bail selon les deux commandement délivrés le 27/10/2025 et le 10/11/2025

- Voir constater la résiliation du bail d'habitation à compter du 11/01/2026
- Voir constater la résiliation du bail de parking n° 1042 du 09/07/2020 par acquisition de la clause résolutoire à compter du 11/01/2026

- voir ordonner l'expulsion de Mme [J] [R] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance du commissaire de police, de la force publique et d'un serrurier,

- voir condamner Mme [J] [R] au paiement :

- D'une somme de 6436,17 euros au titre de l'arriéré au 12/ 01/ 2026, décembre 2025 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 10/11/2025
- D'une indemnité d'occupation pour le local d'habitation et le parking , égale au montant du loyer actualisé et des charges à compter de la résiliation des baux et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
- D'une somme de 420 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais des deux commandement du 27/10/2025 et 10/11/2025
L'assignation a été dénoncée à M.[D] de [Localité 1] le 18/ 03/ 2026.
- Voir dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit

A l'audience du 18/05/2026, le bailleur élève sa demande au titre de l'arriéré à la somme de 7147,32 euros, au 06/05/2026, avril 2026 inclus, maintient ses autres demandes.

Il précise que jusqu'alors l'assurance locative n'a pas été justifiée . Pour les impayés, si le bail n'est pas résilié pour défaut d'assurance, il ne s'oppose pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire , sollicite en cas de non- respect la fixation et la condamnation au paiement de l'indemnité d'occupation .

Mme [J] [R] a comparu. Elle sollicite selon ses revenus de retraite et pension de réversion de 2500 euros et ses charges, des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise qu'elle a accompagné son fils pendant 3 ans, qui est décédé et qu'elle n'a plus assuré son budget . Elle expose que les lieux sont assurés .

Aucun diagnostic social n'a été reçu au Greffe .

En délibéré sur autorisation , le bailleur a précisé avoir reçu le justificatif d'assurance en cours de validité et se désister de ses prétentions en acquisition de la clause résolutoire de ce chef.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l'article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 13/03/2025 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 1] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi .

Sur le défaut d'assurance :

En application de l'article 7g de la loi du 06/07/89 le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant ; Mme [J] a justifié de l'assurance des auprès du bailleur qui se désiste de sa demande en acquisition de la clause résolutoire .
Le désistement est tacitement accepté par Mme [J] , compte-tenu des explications à l'audience.

Sur la résiliation du bail pour impayés :

- Pour le bail du 01/07/1992 :

Le commandement de payer délivré le 10/ 11/ 2025 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l'avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l'article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l'article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s'applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

La durée du bail est d'un mois selon le bail conclu le 29/06/1992 , durée qui n'a pas été modifiée par avenant.

Le bail a été reconduit pour la dernière fois le 01/11/2025 . Lors de la reconduction tacite du bail , il existe un nouveau bail , en application de l'article 1214 et 1215 du code civil , et celui-ci est soumis à la loi en vigueur lors de cette reconduction .

L'article 24 de la loi du 06/07/89 visé au commandement de payer , étant nécessairement l'article tel qu'en vigueur au 10/11/2025 et pour le bail reconduit , le délai de deux mois visé est un délai erroné. Le délai légal doit lui être substitué, étant observé qu'aucune nullité du commandement de payer n'a été soulevée.

Mme [J] [R] n'ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 22/ 12/ 2025 à minuit soit à compter du 23/ 12/ 2025.

Selon le décompte produit aux débats , le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de janvier 2026.

Mme [J] [R] dispose de revenus de retraite et réversion de 2500 euros par mois. Elle est en mesure de régler la dette, et a fait part des motifs de ces impayés, qui sont circonstanciés.

En l'absence d'opposition du bailleur et compte tenu de l'apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l'article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu'en application de l'article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [J] [R], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

-pour le bail du parking n° 1042 :

Le commandement de payer délivré le 10/ 11/ 2025 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail du 09/07/2020 pour ce parking n° 1042 , qui prévoit une acquisition de la clause résolutoire en cas de non-paiement des sommes réclamées dans le délais d'un mois à compter de ce commandement de payer.

Les sommes à régler pour ce parking ne l'ont pas été dans le mois du commandement de payer, les prélèvements étant rejetés pour l'ensemble des deux loyers exigibles pour les deux baux du 01/07/1992 et 09/07/2020.

Il convient de constater l' acquisition de la clause résolutoire de ce bail au 10/12/2025 , soit à compter du 11/12/2025.

Il convient de constater l'accord des parties pour la suspension des effets de la clause résolutoire avec délais de paiement pour ce local, dont la dette sera à payer par les mêmes modalités que pour la dette relative au bail du 01/07/1992.

En cas de non-respect de ces mensualités ou de paiement des loyers courants, la résiliation reprendra tous ses effets et il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [J] [R], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, après signification du commandement de l'article L411-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Mme [J] [R] reste devoir une somme de 7147,32 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 06/05/2026, avril 2026 inclus, tant pour le bail du 01/07/1992 que pour le bail du 09/07/2020.

Il convient en conséquence de condamner Mme [J] [R] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 10/ 11/ 2025 sur la somme de 6092,11 euros et de l'assignation pour le surplus.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 200 euros selon modalités au dispositif.

Sur l'indemnité d'occupation :

En cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi , et de condamner Mme [J] [R] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [J] [R] aux dépens incluant les frais des deux commandements, de l'assignation, de signification de la décision .

Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile :

En équité , il convient de débouter la SA [Adresse 5] de sa demande en en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS