TJ 75056, 17 juill. 2026, RG 25/06509

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :S.C.I. FLORI

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Sébastien GARNIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/06509 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBRYF

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le vendredi 17 juillet 2026

DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE , dont le siège social est sis- [Adresse 2]
réprésenté par Maître Sébastien GARNIER avocat au barreau de Paris Toque D1473

DÉFENDERESSE
S.C.I. FLORI, dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mona LECHARNY, Juge, statuant en juge unique
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 avril 2026
Délibéré initialement prévu le 10 juillet 2026 prorogé au 17 juillet 2026.

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 juillet 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 17 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/06509 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBRYF

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI FLORI est propriétaire du lot n°10 situé au sein d’un immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2025 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE, a fait assigner la SCI FLORI devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- 4630,90 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2025 ;
- 1272,55 euros au titre des frais nécessaires ;
- 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 avril 2026 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE et représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée à étude, la SCI FLORI ne comparait pas et n’est pas représentée. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2026 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 17 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de relever que si le conseil du syndicat des copropriétaires a indiqué, lors de l’audience, qu’un changement de syndic était prévu pour le mois de juillet 2026, le nouveau contrat de syndic adressé par note en délibéré, qui se substitue à celui produit au titre des pièces, désigne toujours la SAS FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE en qualité de syndic.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
- le relevé de propriété pour le lot n°10 (matrice cadastrale) ;
un relevé de compte individuel pour la période du 30 septembre 2023 au 1er octobre 2025 ;
- les appels de fonds pour la période susvisée ;
- le contrat de syndic ;
- deux sommations de payer les charges de copropriété l’une en date du 16 décembre 2022 et l’autre en date du 04 mars 2024, ainsi qu’une mise en demeure et une relance, mais sans justificatif d’envoi ;
- les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 02 novembre 2022, 13 avril 2023, et du 07 avril 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels, fixé le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux sur cette période, ainsi que voté les travaux spécifiques relatifs à la pose des chapeaux cheminée s’agissant de l’assemblée générale ordinaire du 07 avril 2025 ;
- l’attestation de non recours contre ces assemblées générales.

Il ressort du décompte produit arrêté au 1er octobre 2025 que le compte de copropriétaires de la SCI FLORI était débiteur à cette date de la somme de 4630,90 euros, appel de charges du 4e trimestre 2025 inclus, dont il convient de déduire la somme de 1272,55 euros correspondant aux frais, soit un montant de 3358,35 hors frais.

La SCI FLORI, ni comparante ni représentée, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Par conséquent, la SCI FLORI sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], la somme de 3358,35 euros au titre des charges impayées pour la période du 30 septembre 2023 au 1er octobre 2025, appels provisionnels du 4e trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 1er octobre 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Il convient, à ce titre, de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de relance multiples, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 780 euros au titre des honoraires de transmission du dossier au commissaire de justice et à l’avocat, ainsi qu’au titre des frais de contentieux, en l’absence de preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante.

Il y a également lieu de déduire les frais de commandement de payer de mai 2023, non produit, ainsi que ceux d’envoi des relances et mises ne demeure dont les preuves d’envoi ne sont pas produites.

Il est en revanche justifié de l’envoi d’une sommation de payer du 04 mars 2024.

La SCI FLORI sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], la somme de 163,28 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 04 septembre 2025 (Civ. 3e n°23-23,329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu’il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l’ensemble de la copropriété, outre des désagréments d’ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l’existence, pour le syndicat des copropriétaires d’un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l’exécution de son obligation par le débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE, ne démontre pas de préjudice distinct et ne caractérise pas la mauvaise foi de la SCI FLORI, mauvaise foi qui ne peut découler de son seul retard de paiement.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la SCI FLORI, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Par ailleurs, pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle la SCI FLORI sera condamné.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS