TJ 75056, 17 juill. 2026, RG 25/06622

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me MARIA DEL PILAR MOROTE ARCE ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Pauline MENCHON

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06622 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAK32

N° MINUTE : 1/2026

JUGEMENT
rendu le 17 juillet 2026

DEMANDERESSE
Madame [U] [J], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Pauline MENCHON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #W0006

DÉFENDEUR
Monsieur [X] [R], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Maria del Pilar MOROTE ARCE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1324

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 juillet 2026 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 17 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/06622 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAK32

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 janvier 2014, Mme [U] [J] a consenti un bail d'habitation à M. [X] [R] sur des locaux situés au [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 10489,12 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [R] le 7 juin 2024.

Par assignation du 8 avril 2025, Mme [U] [J] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [X] [R] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
une indemnité mensuelle de 985,67 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, 9989,69 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 28 novembre 2025. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été renvoyée à deux reprises à la demande de l'une puis de l'autre des parties qui invoquaient des motifs de santé, et une fois pour vérifier l'encaissement des paiements de M. [X] [R].

À l'audience du 12 mai 2026, Mme [U] [J] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance à l'exception de la demande au titre de l'arriéré locatif, et porte sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 2500 euros.

M. [X] [R] s'oppose au constat de l'acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement demande des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Il sollicite également la condamnation de la demanderesse à lui restituer les provisions sur charges des années 2023 et 2024, la somme de 212 euros réglée au titre de la régularisation des charges locatives de l'année 2024 et le montant des taxes d'ordures ménagères de 2023 à 2025 et sa condamnation à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts. Il s'oppose à la demande au titre des frais irrépétibles.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

M. [X] [R] a été autorisé à produire des pièces justificatives en cours de délibéré pour le 29 mai 2026. A cette date et lors de la rédaction du jugement, aucune pièce n'était parvenue au tribunal.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [U] [J] n'a pas notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Cette fin de non recevoir, non régularisable, n'a pas été soulevée en défense, et n'est pas soulevée d'office en l'espèce.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 6 juin 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 10489,12 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 août 2024.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, si la dette est désormais soldée, M. [X] [R] ne justifie pas être en mesure de faire face durablement au paiement du loyer et des charges alors que la dette n'a été réglée qu'en cours d'instance et a perduré de début 2023 à fin 2025.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [U] [J] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail justifie d'allouer à la bailleresse une indemnité d'occupation mensuelle qu'il y a lieu de fixer en l'espèce, conformément à la demande, à la somme de 985,67 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux.

3. Sur la demande en paiement de M. [X] [R]

Il ressort du décompte des charges locatives de l'année 2024 versé au débat et du calcul de la régularisation annuelle que la régularisation des charges locatives pour l'année 2024, demandée en 2025, a inclus des charges locatives au titre de la cave qui n'est pas donnée à bail.
La somme de 45,59 euros doit ainsi être restituée à M. [X] [R] compte-tenu des provisions versées.
Par ailleurs, la taxe d'ordures ménagères 2024 appelée en 2025 ne s'élève pas 248 euros mais à 209 euros de sorte qu'une somme de 39 euros doit également lui être restituée.

En conséquence, Mme [U] [J] sera condamnée à restituer à M. [X] [R] la somme totale de 84,59 euros.

Le surplus de la demande de restitution est rejetée, les charges locatives 2023 et les taxes d'ordures ménagères étant justifiées par les pièces produites au débat (décompte de charges pour 2023, taxes foncières 2023, 2024, 2025).

4. Sur la demande de dommages et intérêts

M. [X] [R] ne caractérise aucune faute de Mme [U] [J] dans l'exécution du contrat, aucune faute ne pouvant résulter de l'introduction de la présente instance en présence d'une dette locative.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts est rejetée.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [X] [R], qui succombe à titre principal à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité justifie toutefois de rejeter la demande de Mme [U] [J] au titre des frais irrépétibles.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,