TJ 75056, 17 juill. 2026, RG 26/03065

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [H] [R] ; Madame [M] [R] ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Olivier JESSEL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/03065 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCOHF

N° MINUTE : 7/2026

JUGEMENT
rendu le 17 juillet 2026

DEMANDERESSE
S.C.I. du [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0811

DÉFENDEURS
Monsieur [H] [R], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [M] [R], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 juillet 2026 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 17 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/03065 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCOHF

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par actes de commissaire de justice du 3 décembre 2025, la SCI du [Adresse 3] a fait délivrer à M. [H] [R] et Mme [M] [R] un commandement de payer la somme principale de 12990 euros au titre d'un arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire prévue dans un contrat de bail d'habitation établi entre eux et daté du 16 avril 2025, ce contrat n'étant pas signé par M. [H] [R] et Mme [M] [R] et portant sur des locaux situés [Adresse 3] à Paris (75001).

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [R] et Mme [M] [R] le 8 décembre 2025.

Par assignations du 2 mars 2026, la SCI du [Adresse 3] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l'expulsion sans délai de M. [H] [R] et Mme [M] [R] et obtenir leur condamnation in solidum au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d'occupation de 4330 euros, à compter du 1er février 2026 et jusqu'à libération des lieux,17529,86 euros au titre de l'arriéré locatif et des frais de commandement de payer, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1000 euros à titre de dommages et intérêts,2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 3 mars 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 12 mai 2026, la SCI du [Adresse 3] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance sans actualiser sa demande en paiement.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [H] [R] et Mme [M] [R] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Il a été demandé à l'audience à la demanderesse de justifier en cours de délibéré :

- Du paiement de la contribution à l'aide juridique,
- D'un décompte couvrant la période du commandement de payer afin de pouvoir vérifier l'acquisition de la clause résolutoire.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION
Décision du 17 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/03065 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCOHF

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1.Sur la conclusion du bail

En l'espèce, le contrat de bail versé au débat n'est pas signé, aucun justificatif de signature électronique n'étant produit pour établir cette signature.

La preuve du bail qui a reçu un commencement d'exécution se fait par tous moyens.

En l'espèce, la preuve du début d'exécution résulte des échanges de mails entre le mandataire de la demanderesse et M. [H] [R], de la présence des défendeurs dans les lieux suivant les procès-verbaux de signification de l'assignation et du commandement de payer, et des paiements libellés au nom de M. ou Mme [H] [R] au titre des frais d'agence, de l'état des lieux, du dépôt de garantie. Ces éléments établissent, ainsi que l'ensemble des paiements réalisés au titre des loyers et charges, la conclusion d'un contrat de bail entre les parties pour un loyer et une provision sur charges de 4430 euros par mois.

En revanche, faute de contrat écrit entre les parties comportant une clause résolutoire et une clause de solidarité, la SCI du [Adresse 3] ne peut se prévaloir ni de la clause résolutoire, ni de la clause de solidarité du paiement du loyer et des charges contenues au contrat de bail non signé versé au débat.

2. Sur la résiliation du bail

2.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI du [Adresse 3] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, en l'espèce, faute de conclusion du bail par écrit, la preuve d'une clause résolutoire au contrat de bail n'est pas rapportée et la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire est donc rejetée.

La SCI du [Adresse 3] sollicite toutefois à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Suivant l'article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire et par conséquent son expulsion des lieux.

En l'espèce, il résulte du commandement de payer délivré le 3 décembre 2025 et du décompte locatif que les défendeurs restaient devoir au 31 janvier 2026 la somme de 17320 euros.

La violation caractérisée et continue par le locataire de son obligation de payer le loyer au terme convenu constitue un manquement suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat à ses torts exclusifs qui produira effet en l'espèce au 31 janvier 2026 en application de l'article 1229 du code civil.

Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SCI du [Adresse 3] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la SCI du [Adresse 3] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 31 janvier 2026, M. [H] [R] et Mme [M] [R] lui devaient la somme de 17320 euros.

M. [H] [R] et Mme [M] [R] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2025 sur la somme de 12990 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

La condamnation sera conjointe faute de preuve d'une clause de solidarité dans le contrat de bail verbal conclu entre les parties.

4. Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux des locataires malgré la résiliation du bail crée un préjudice au bailleur privé de la valeur locative et de la jouissance des lieux justifiant de lui allouer une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux qu'il y a lieu de fixer en l'espèce à la somme de 4330 euros par mois.

Chacun des co-responsables du dommage causé au propriétaire par le quasi-délit d'occupation sans droit ni titre des lieux est tenu à son égard de le réparer intégralement, de sorte que les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de l'indemnité d'occupation, ce tant qu'ils se maintiendront ensemble dans les lieux.

En cas de départ en effet des lieux après la date de résiliation du bail de l'un des deux occupants, seul celui se maintenant dans les lieux, unique responsable de l'occupation illicite, reste tenu du paiement de l'indemnité d'occupation.

5. Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, la demanderesse n'invoque et a fortiori ne justifie d'aucun préjudice particulier, autre que la privation de loyer réparée par l'indemnité d'occupation, à l'appui de sa demande de dommages intérêts pour " résistance abusive ". La demande est donc rejetée.

6. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [R] et Mme [M] [R], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Les dépens ne comprendront pas le coût des commandements de payer compte-tenu du rejet de la demande d'acquisition de la clause résolutoire, qui relève dès lors de la demande au titre des frais irrépétibles.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la SCI du [Adresse 3] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,